بازار مسکن در شرایط ملتهب طی ماههای گذشته و همجهت با سایر بازارها حرکات مثبت قیمتی خود را شکل داد. این حرکت به گونهای بوده است که با توجه به جایگاه مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی نمیتوان از تحلیل وقایع و رخدادهای آن به سادگی گذشت.
طی ماههای گذشته رشد شتابان بازار مسکن در مناطق مختلف کشور به نحوی بوده که امکان خرید برای افرادی که در صف انتظار دریافت تسهیلات برای خرید بودهاند، دشوارتر از قبل و برای عرضهکنندگانی که رکود سالهای قبل را تحمل کرده و واحدهای مسکونی خود را به فروش نرسانده بودند، شرایط مناسبتری را فراهم کرد؛ هر چند کسب عایدی نرخ سود متوسط سالانه بیش از ۲۰ درصد در این بازار برای سازندهها، با وجود رشد سنگین قیمت طی ماههای اخیر به دلیل رشد شدید هزینه ساخت و بهای زمین دور از ذهن است.
۱-واقعیت آن است که وضعیت بازار مسکن در شرایطی کاملا استثنایی است. این شرایط تابعی از خاص بودن وضعیت اقتصاد ایرانطی ماههای گذشته بوده است. هنگامی که وضعیت قیمتی بازار مسکن را در کلانشهری مانند تهران بررسی میکنیم، ملاحظه میکنیم که از فروردین ۹۶ در یک بازه یک ساله و بر اساس دادههای ماهانه، بازار مسکن روندی صعودی را در پیش گرفته است.
به تعبیر دیگر هر چند در مقاطعی افتوخیزهایی را در بازار مسکن مشاهده میکنیم، اما این افت و خیزها در بازه زمانی مذکورکاملا از تعریف روند صعودی تبعیت کرده و در آن قالب امکان تفسیر دارد. روند صعودی مذکور به نحوی است که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از ۲/ ۴ میلیون تومان در فروردین ماه ۹۶ به ۵/ ۵ میلیون تومان در فروردین ماه ۹۷ رسیده بر اساس آخرین دادههای موجود و بهطور متوسط، از مرز ۵/ ۸ میلیون تومان عبور کرده است.
نکته قابل توجه آن است که بازار مسکن طی ماههای گذشته، روند صعودی خود را آغاز کرده و این مسیر خصوصا برای واحدهای با متراژ کمتر از ۹۰ مترمربع در حال طی شدن بود. در این میان و حسب اتفاق، رخدادهای ایجاد شده در بازار ارز که از زمستان گذشته دامنگیر اقتصاد ایران شده نیز با روند صعودی بازار مسکن هممسیر شده است. این هم مسیر شدن باعث شد تا معادلات طرف عرضه و تقاضا در این بازار دچار تغییراتی شود که شرایط فعلی بازار را ایجاد کرده است.
۲- براساس اطلاعات موجود و بر مبنای محاسبات انجامگرفته، مشخص است که طی ماههای اخیر تعداد مبادلات نیز بهطور قابل توجهی دچار افت شده است. این افت به گونهای است که از حدود ۱۹ هزار فقره معامله در دی ماه ۹۶ به حدود ۱۰ هزار معامله در شهریور ۹۷ و کمتر از آن در مهرماه رسیدهایم. این روند ضمن افت طبیعی که در فروردین ماه ۹۷ داشته است، در اردیبهشت ماه ۹۷ نیز توانسته با حداکثر تعداد معاملات در بازار ثبت شده و بعد از آن نیز بهصورت کامل روندی نزولی داشته است. در این میان به منظور تدقیق تحلیل در دست ارائه، لازم است که نرخ رشد متغیرهای قیمت و تعداد معاملات نیز مورد بررسی قرار گیرد:
۳- با بررسی اطلاعات موجود، آنچه به چشم میآید این است که ضمن افزایش قیمت در بازه زمانی ذکر شده، نرخ رشد قیمت دچار نوساناتی شده است؛ به گونهایکه در فاصله بهمن ماه ۹۶ تا انتهای فروردین ماه ۹۷ شاهد نزولی بودن منحنی نرخ رشد قیمت در بازار معاملاتی مسکن در تهران بودهایم. بهنحویکه این نرخ رشد از ۱/ ۵ درصد در بهمن ماه ۹۶ به ۴/ ۲ درصد در اسفند ماه همان سال رسیده است.
به نظر میرسد کاهش نرخ رشد قیمت در ماههای ذکر شده غالبا بهدلیل جذاب شدن سایر بازارها مانند بازار ارز و ورود نقدینگی به آن بازارها بوده باشد؛ ضمن اینکه در همان ماهها عرضهکنندگان نیز با ابهام درباره آینده بازار مسکن مواجه بودند و نمیتوانستند تصویر روشنی را برای آینده این بازار در ذهن خود ایجاد کنند؛ به همین اعتبار بهواسطه وجود نوعی ابهام و نگرانی، از فروش واحدهای خود امتناع میکردند.
۴- نکته بعدی آن است که اوج تعداد و نرخ رشد معاملات در بازار مسکن طی ماههای اخیر مربوط به اردیبهشت ماه ۹۷ است. در این ماه، تعداد معاملات مسکن به رقم ۱۹هزار و۱۰۷ فقره رسیده و به میزان ۲۷۸ درصد نسبت به ماه قبل خود رشد نشان داده است. در خرداد ماه ۹۷ نیز تعداد معاملات به ۱۴هزار و۸۸۶ فقره رسیده و نرخ رشد معاملات به عدد منفی ۱/ ۲۲ درصد تنزل یافته است. این روند منفی نرخ رشد طی ماههای تیر، مرداد،شهریور و مهر ۹۷ نیز با نوسانات ناچیز در هر ماه نسبت به ماه قبل از خود ادامه داشته است.
باتوضیحات ارائهشده در بندهای قبلی، وجود واگرایی میان قیمت و تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن روشن به نظر میآید. به تعبیر دیگر ضمن اینکه تعداد معاملات در بازار مسکن دچار افت شده است، قیمتهای معاملاتی کماکان روند رو به رشد خود را داشته و در شهریور۹۷ بالاترین نرخ رشد را در ماههای اخیر(۴/ ۹ درصد) نشان داده است. سوالی که پیش میآید آن است که چرا این شرایط استثنایی در بازار ایجاد شده و چرا در حالی که قیمت باید تابعی از مقدار تقاضا و تعداد معاملات باشد، این قاعده نقض شده است؟
۵- اولین پاسخی که میتوان به این پرسش داد آن است که مالکان واحدهای مسکونی، قیمتگذاری واحدهای خود و کسب عایدی را با نرخ بازدهی بازارهای رقیب مقایسه میکنند؛ ضمن اینکه با عنایت به ماهیت مسکن و پایین بودن تعداد معاملات آن نسبت به سایر بازارها(مانند بازار بورس) و بالا بودن هزینههای معاملاتی آن تداوم این رشد دور از ذهن خواهد بود(تعدیل قیمتهای فروش تا این حد در بازار مسکن بسیار بعید به نظر میآید؛ چرا که هزینه ساخت نیز بهطور واقعی در بازار تا این حد رشد نکرده است).
۵-۱- نکته دوم و مهم دیگری که درخصوص بازار مسکن باید به آن توجه داشت موضوع «ارزش جایگزینی» است. به تعبیر دیگر زمانی که سازنده در بازار مسکن قصد فروش واحد مسکونی را داشته باشد، بهصورت مرسوم بررسی میکند که اگر در یک لحظه قصد فروش و همزمان احداث واحد با هر کاربری با همین ویژگیها را داشته و حاشیه سودی متعارف را کسب کند آیا این موضوع برایش ممکن است یا خیر.
۶-در یک مثال واقعی فرض کنیم سازندهای قصد احداث ساختمانی با زیر بنای کل حدود ۲ هزار متر مربع در نقاط میانی شهر تهرانرا داشته باشد. این سازنده مالک حدود ۴۰درصد از کل قدرالسهم(با این فرض که مسوولیت همه فرآیندهای احداث و پرداخت هزینههای مترتب برآن بهجز پرداخت هزینه زمین و پروانه بر عهده سازنده باشد) پروژه است. بنای مفید قابل فروش برای این سازنده حدود ۱۲۵۰ متر مربع است.
قیمت فروش این سازنده به ازای هر متر مربع در منطقهای که اقدام به احداث کرده است بهصورت تقریبی متری ۱۳میلیون تومان است. به تعبیر دیگر عایدی این سازنده از کل فروش به میزان(۴۰%×۱۲۵۰×۱۳.۰۰۰.۰۰۰) خواهد بود که رقمی معادل ۵/ ۶ میلیارد تومان است.
این سازنده اگر قصد احداث واحد مشابه را در لحظه داشته باشد، با هزینه ساخت از قرار هر مترمربع ناخالص ۲/ ۳ میلیون تومان بهای تمام شده ساختاش رقمی معادل ۴/ ۶ میلیارد تومان است. ملاحظه میشود که با عنایت به تغییر قیمت روزانه مصالح ساختمانی و رشد قابل توجه آنها، سازنده نیز مجبور است فارغ از اینکه چه اتفاقی در طرف تقاضا میافتد و قدرت خرید حقیقی چقدر دچار کاهش میشود، قیمت فروش خود را افزایش دهد تا بتواند فاصله میان درآمد و هزینههای خود را حداقل روی کاغذ افزایش دهد.
در مثال واقعی دیگر، سازندهای قصد دارد در زمینی به مساحت ۱۰۰۰ متر مربع اقدام به ساخت حدود ۴۴۰۰ متر مربع بنای مسکونی کند. سازنده مذکور که تمام هزینههای پروژه بهجز زمین و هزینههای اخذ پروانه را بر عهده دارد.
در پروانه صادره برای وی، در حال حاضر حدود ۲۷۵۰ متر مربع بنای مفید پیش بینی شده است که با عنایت به قدرالسهم ۳۶درصدی خود در این پروژه، امکان فروش حدود ۹۹۰ متر مربع را خواهد داشت. هزینههایی که این سازنده باید برای احداث زیربنای کل انجام دهد رقمی در حدود ۱۴ میلیارد تومان بوده و درآمد حاصل از فروش وی بر اساس قیمتهای منطقهای در حدود ۳/ ۱۴میلیارد تومان است.
ملاحظه میشود که تفاضل بین کل درآمد و کل هزینهها در ۲ مثال واقعی ذکر شده که از دو منطقه کاملا متفاوت و پرمعامله در تهران آورده شده است چندان زیاد نیست؛ دلیل آن نیز این است که بهخاطر رشد نرخ ارز و افزایش سطح عمومی قیمتها، هزینههای ساخت، رشد چشمگیری داشته است.
هرچند که این رشد به میزان رشد نرخ ارز نبوده ولی برای سازندگان چشمگیر است. از آنجا که رشد قیمت مصالح ساختمانی هنوز ادامه دارد، فروشنده نیز مجبور است برای حفظ بقای خود قیمت فروش را افزایش دهد.
بنابراین شرایط استثنایی موجود در بازار مسکن تابعی از بازار ارز و نرخ تورم است؛ هرچند که با وجود کاهش نرخ ارز و قیمت دلار طی روزهای گذشته هنوز داوری کردن در مورد آینده این بازار زود به نظر میرسد اما در صورت ثبات نسبی نرخ ارز و به تبع آن ثبات نسبی در رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش واگرایی ذکر شده دور از ذهن نخواهد بود؛ هرچند که رکود بزرگی در انتظار بازار مسکن است.
برای خرید باغ باغچه به املاک توقف مراجعه کنید.
در ساختوساز ساختمانهای شهری مسائل و مشکلات متعددی موجب کاهش کیفیت ساختمانها میشود. هر چند سال زلزلهای شدید و پیشامد خسارات، توجه عموم را به این مساله جلب میکند، ولی نواقص همواره از طرف متخصصان مورد تذکر است.
وزارت راه و شهرسازی در دو دولت اخیر تلاشهای فراوانی برای کاهش مشکلات ساختوساز انجام داده است؛ تدوین پیشنویس آییننامه کنترل ساختمان و تدوین لایحه قانون نظام مهندسی از عمده این تلاشهاست. ولی ارائه این اصلاحات با اقبال عموم جامعهمهندسی مواجه نبوده است. بررسی آییننامه کنترل ساختمان در کمیسیون زیربنایی دولت حدود دو سال زمان برده و بهرغم جرح و تعدیل از ۱۶۰ ماده در پیشنویس اولیه به ۴۶ ماده همچنان به نتیجه نرسیده است، ارائه لایحه اصلاح قانون نظام مهندسی به مجلس نیز با اظهار مخالفت اعضای کمیسیون عمران همراه بوده است.
خرید و فروش آپارتمان نقلی در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
با وجودی که به نظر میرسد آییننامه کنترل ساختمان دست کم ۳ مشکل اساسی عدم شفافیت و چندپارگی مسوولیت کنترل ساختمان میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی، عدم تناسب میان کیفیت خدمات مهندسی با حقالزحمه مهندسان و امکان ارائه خدمات غیرواقعی و غیراصولی توسط ایشان و انحراف سازمان نظام مهندسی به فروش خدمات و تصدی امور اجرایی و مالی را مرتفع میسازد، و لایحه قانون نظام مهندسی زمینه تقریب و تجمیع نظام فنی و اجرایی با نظام مهندسی را فراهم میآورد، بررسی علل مخالفتها و نتیجهندادن تلاشها برای اصلاحات جای دقت و تامل دارد.
اولین مسالهای که در عدم توفیق اصلاحات در ساختوساز قابل طرح است عدم ارتباط متقابل نهاد تدوینکننده مقررات از نهاد مجری آن است. در حالی که مقررات ساختوساز در دفتر تدوین مقررات ملی ساختمان وزارت راه و شهرسازی وضع میشود، شهرداری زیر نظر وزارت کشور مجری آن و مسوول کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان است. به این صورت مجری مقررات در تدوین آن نقشی نداشته، چرخه انجام و اصلاح مقررات بر اساس تجربیات به درستی شکل نمیگیرد. نه نهاد اجراکننده میپذیرد که نظرات یک نهاد دیگر را بعضاً متعارض با تجربه خود از وضعیت موجود اجرا کند و نه نهاد تدوینکننده پس از ابلاغ ضوابط، امکان نظارت بر نحوه اجرا و برخورد در صورت انحراف را دارد.
مساله بعدی که در عدم توفیق اصلاحات وزارت راه و شهرسازی در قالب آییننامه کنترل ساختمان و لایحه قانون نظام مهندسی وجود دارد، نحوه شناسایی مشکلات و ارائه راه حل مناسب است. گرچه وزیر راه و شهرسازی و مسوولان معاونت مسکن و ساختمان و دفاتر زیرمجموعه آن سابقه طولانی در حوزه نظام مهندسی داشته و از صاحبنظران این عرصه محسوب میشوند ولی تهیه محتوای اصلاحات بدون مشورت و جلب موافقت ذینفعان مختلف ممکن نمیشود. موضع مسوولان وزارت مذکور در مواجهه با سازمان نظام مهندسی با بیش از ۳۱ شعبه استانی و ۴۰۰ هزار عضو در اصلاح آییننامه و قانون موضع همکاری نبوده است، در حالیکه سازمان مذکور بیشترین تاثیر را از تغییر ضوابط در میان ذینفعان مختلف میپذیرد. محتوایی که میتوانست در یک کمیته مشترک از نمایندگان هر دو نهاد وزارتخانه و سازمان نظام مهندسی تهیه شود، بهصورت یکجانبه تهیه و ارائه شد تا جایی که اختلافات شدید میان این دو نهاد را در پی داشت.
مساله دیگر روش انجام اصلاحات است. صاحبنظران علوم اجتماعی به انجام اصلاحات با گامهای کوچک ولی پیاپی تاکید دارند. انجام تغییرات بنیادی به دلیل برهم زدن نظم موجود با مقاومت ذینفعان همراه است. آییننامه کنترل ساختمان و لایحه اصلاح قانون با تغییرات صد درصدی مخالفت بسیاری را در پی داشته است. تدوین آییننامه کنترل اگر به نحوی انجام میگرفت که از ابتدا با ۴۶ ماده ارائه میشد و نه با ۱۶۰ ماده، چه بسا تا کنون نتیجه داده بود.
از زلزله ۵.۲ ریشتری ملارد تهران، بیش از دو و نیم ماه گذشته است، مردم تهران و کرج و مناطق اطراف محل وقوع زلزله، به خوبی این زمین لرزه و مسائل و مشکلات بعدی آن را به یاد دارند.
هنوز مدت زمان زیادی از آن حادثه نگذشته است و چهارشنبه شب ساعت ۲۳ و ۲۷ دقیقه روز ۲۹ آذرماه زلزله رخ داد. این زمین لرزه استان های تهران و البرز را لرزاند و همچنین در استان های قم، قزوین، مرکزی و گیلان نیز احساس شد.
، مرکز زلزله در فاصله ۳ کیلومتری ملارد، ۷ کیلومتری مشکین دشت و ۱۰ کیلومتری شهریار قرار می گیرد و بنا به گزارش مرکز لرزه نگاری موسسه ژئوفیزیک عمق آن حدود ۱۵ کیلومتر بوده است.
خرید و فروش آپارتمان در اندیشه را با املاکتوقف مراجعه کنید.
یک هفته بعد از آن زلزله، پس لرزه ای با بزرگی ۴.۲ ریشترر در حوالی نیمه شب مورخه ۶ دی ماه ۱۳۹۶، در ناحیه ملارد اتفاق افتاد که بزرگترین پس لرزه از حدود ۲۰ پس لرزه زلزله ملارد است.
بر طبق برخی گفتهها، بر اثر استرس ناشی از این زلزله و پس لرزه ۴.۲ ریشتری آن، حادثه فوتی هم گزارش شده است. در برخی مناطق ترک خوردگی های خفیفی در دیوار ساختمان ها بوقوع می پیوندد. زلزله ۵.۲ ملارد موجب اضطراب و دلهره عمومی ساکنین مناطق اطراف بویژه در تهران و کرج گردید.
بعد از این زلزله، شایعات متعددی مبنی بر پدیده غیر مرتبط هارپ و علت زلزله ناشی از آن در سطح جامعه رواج یافت. پیش بینی کنندگان زلزله ها که جو را مناسب می دیدند، دیگر بار شروع به پیش بینی انواع زلزلههای محتمل در منطقه کردند. جلسات زیادی در استانداری و شهرداری و وزارت کشور و تا سطوح بالاتر حکومت، برگزار گردید. کارشناسان نظرات متفاوتی را در خصوص احتمال وقوع زلزله آتی بیان کردند. می شود گفت که عمده ترین واکنش در برابر زلزله ۵.۲ ملارد، بیرون آمدن اکثریت مردم به بیرون از خانه ها و ماندن در بیرون تا صبح فردای شب حادثه بود. با توجه به تاریخ وقوع زلزله که واپسین روزهای پاییز ۱۳۹۶ بوده و دمای شب هنگام منطقه کرج و تهران، پایین و سرد بوده است، شکل بیرون آمدن مردم از خانه ها، استفاده از خودروهای شخصی و اغلب ماندن در داخل خودروی روشن تا صبحگاه روز ۳۰ ام آذرماه ۱۳۹۶ بود.
مطابق معمول، با توجه به سردی هوا و بروز پدیده اینورژن، هوای تهران در زمان رخداد زلزله (و چند روز قبل و بعد)، به شدت آلوده و مدارس هم به همین دلیل تعطیل اعلام می گردید. بنا به گفته مسئولین شرکت پالایش و پخش فرآورده های نفتی از ساعت وقوع زلزله تا ۱۲ ظهر روز بعد از زلزله، حدود ۱۵ میلیون لیتر بنزین توزیع گردید که مصرف بیش از حد بنزین و سایر سوخت ها، آلودگی هوای تهران و کرج را بمراتب بیشتر کرد.
مشکل اصلی در درس های زلزله های ایران
نگارنده این سطور بعنوان فردی که از زلزله ۱۳۶۹ رودبار تا الان بیش از ۲۰ گزارش زلزله، به اتفاق همکاران به نگارش در آورده است و بطور مدام رخداد زمین لرزه های ایران را رصد کرده است، معتقد است که اصلی ترین مشکل ما در یادگیری درس زلزله، رفتار بشدت نوسانی مدیران و مسئولان و مردم است. مردم و رسانه ها، البته همانند سایر کشورها، با رخداد حادثه ای تاثیرگذار، اوج توجهات را به حادثه رخ داده نشان می دهند، فضای مجازی و غیر مجازی، لبریز می شود از اخبار درست و غیر واقعی مرتبط با زمین لرزه و البته پس از گذشت چند روز موضوع کاملا کنار گذاشته شده و فراموش می شود.
رفتار نوسانی که اغلب با هیجانات و توجهات اغراق آمیز به زلزلههای رخ داده همراه است، متاسفانه بدلیل دامنه بزرگ آن، نمی توانند، ماندگاری بالایی را داشته باشند، رفتارهای هیجانی و اغراق آمیز، انرژی بالایی را می طلبد که بطور معمول در حد چند روز عمر دارند و نکته منفی این منش و رفتار خاص در این است که بعد از گذشت چند روز، دیگر حداقل توجهات را نیز به تکالیف و وظایف، چه در امر آموزش و یا اقدامات پیشگیرانه نشان نمی دهیم.
از آنجا که در کشور ما، عمده توجهات در مدیریت بحران، مدیریت بر افکار عمومی، رسانه ها، فضای مجازی و نشان دادن واکنش های انفعالی به اخبار و گفته ها پیرامون حادثه و مدیریت بحران حادثه است، با فروکش کردن تب زلزله در جامعه، در رسانه ها و شبکه های مجازی، که ناشی از افت محسوس حساسیت افکار عمومی به رخداد زلزله بوده، مدیریت بحران و نهادهای مرتبط و مسئول نیز به استمرار اقدامات متعدد و ضروری لازم علاقمندی نشان نداده و موضوع معمولا از دستور کار خارج می شود.
ما چنین رفتارهایی را به وضوح در زلزله کرمانشاه و ملارد نظاره گر بوده ایم. به یاد می آوریم که در روزهای اول زلزله کرمانشاه، چه موجی از کمک های مردمی به راه افتاد، و الان؟، انگار حادثه زلزله کرمانشاه تمام شده است. نه اینطور نیست!، مردم سرپل و روستاهای اطراف بشدت به رسیدگی مستمر نیاز دارند و بخصوص در این روزهای پایانی سال و نزدیک شدن عید نوروز، قطعا کمک های مردم و مسئولین می تواند بطور موثری از آلام این مردم عزیز بکاهد.
بنابراین به جرات می تواند گفت که عمده ترین مشکلی که موجب می شود درس های زلزلهها را در ایران خوب یاد نگیریم و یا درس های آموخته شده را خیلی زود به بوته فراموشی بسپاریم، رفتار نوسانی در سطح مدیریتی، مردم و رسانه هاست. در روزهای اول زلزله، حجم توجهات و کمک ها و اقدمات قابل ملاحظه و اعجاب آور، چند روز و یا چند هفته پس از زلزله، موضوع از کانون توجهات کنار گذاشته می شود.
درسهای زلزله ملارد تهران
یکی از خوششانسیهای بزرگ در کشور در ارتباط با رخداد زلزلهها این بوده است که خوشبختانه، در چند ۱۰ سال گذشته، در مجاورت و یا در محدوده شهرهای بزرگ زلزله مهیبی رخ نداده است. تصور اینکه زلزله ۷.۳ ازگله کرمانشاه، در محدوده شهری کرمانشاه رخ دهد، تصور بسیار نگران کننده ای است.
تصور اینکه گسل شمال تهران در تهران، گسل شمال تبریز در تبریز و یا گسل جنوب مشهد در مشهد فعال شود و زلزلهای سترگ را موجب شوند، حجم خسارت ها و تلفات جانی ناشی از چنین زمین لرزه هایی خوفناک و تکان دهنده است. همجواری با گسل ها، ساخت و ساز در حریم گسل ها، بافت های فرسوده با تمرکزبالای جمعیتی در کلانشهرها، نشان می دهد که ما میراث دار وضعیت مطلوبی از نظر ریسک زلزله نبوده و به شدت آسیب پذیر هستیم.
زلزله ملارد درنزدیکی تهران و کرج رخ داد و برای مدیریت بحران کشور، یک مانور واقعی بود که با بزرگنمایی رخدادها و رفتارهای پس از زلزله ملارد، می توانند نقاط ضعف و قوت ها را دریابند. در این نوشتار عمده توجه و تمرکز، مردم و افکار عمومی است، و از این منظر، مواردی که به عنوان سرفصل های درس زلزله ملارد قابل ارائه باشد، ذکر می گردد که امید است منجر به نتیجه شود.
۱- عدم اعتماد به ساختمان ها و لزوم اقدامات لازم برای جلب اعتماد عمومی
مهمترین درس زلزله ملارد تهران، که در رفتار عموم مردم نیز جلوه گر و نمایان شد، عدم اعتماد عمومی به کیفیت ساختمان ها بود. نگارنده این سطور نیز بعنوان فرد مرتبط با زلزله و آشنا با موضوعات مهندسی زلزله، به خانواده خود نیز توصیه نمود که تا چند ساعتی در بیرون از ساختمان و در فضای باز مانند پارک ها بمانند. علت اصلی چنین عکس العملی، عدم اعتماد به کیفیت اجرا و ساخت ساختمان های مسکونی و نیز مصالح و بتن و فولاد بکاربرده شده در آنهاست. و
قتی که سازه ی ساختمان بیمارستان نوسازی در اسلام آباد غرب، که علی الاصول باید ضوابط و مقررات محاسبه، ساخت و نظارت بسیار سختگیرانه تری نسبت به ساختمان های مسکونی داشته باشد، با شتاب زلزله حدود ۰.۱ شتاب ثقل (که حدود یک سوم شتاب زلزله مبنای طراحی در شهر اسلام آباد غرب بوده است) بطور جدی آسیب می بیند، وقتی که کیفیت بتن در خرابی ساختمان های مسکن مهر اسلام آباد غرب نقش اساسی داشته و کنترل خاصی در این زمینه ها نیز وجود نداشته است، طبعا عموم مردم حق دارند که به ساختمان های مسکونی که از تیپ های مختلف بنائی و اسکلت دار، طاق ضربی و مصالح خشت و سیمان و بلوک هستند، اعتماد نکرده و بیرون آمدن در سرما و داخل خودرو ماندن را به استراحت در منزل خود ترجیح دهند.
اینجانب در روزهای اول زلزله، با تعداد از مردم آشنا شدم که تا چند روز داخل ماشین می خوابیدند و باید قبول کرد که این قبیل از عملکردها، گواه نامیمونی برای نهادهای مدیریتی، نظارتی و اجراء ساختمان در کشور است. درسی که لازم است دوباره مسئولین امر و بویژه عموم مردم و رسانه ها به آن توجه کنیم و یاد بگیریم (و بنظر می رسد که تاکنون یاد نگرفته ایم) این است که سیستم طراحی، نظارت و اجرای ساختمان ها باید چنان کارآمد و مسئولیت پذیر و پاسخگو باشند که موجبات اعتماد عمومی به کیفیت ساختمان ها و مقاومت آنها در برابر زلزله را موجب شوند.
باید به ساختمان ها (و حداقل به ساختمان هایی که منبعد ساخته می شوند)، گواهینامه های کیفیت و فنی داده شود، وجود سیستم کنترل و پایش ساختمان چه در مراحل ساخت و چه در مرحله نگهداری، امر اجتناب ناپذیر و نیاز ضروری کشور است. مسلما مردم به استناد گواهینامه ها و یا شناسنامه های فنی و کیفیت ساختمان، به کیفیت ساختمان ها و منازل مسکونی خود اعتماد خواهند کرد.
۲- آموزشهای عمومی در خصوص زلزله
زلزله ملارد درس مهمی دیگری که داد، اهمیت آموزش عمومی، آموزش رفتارهای صحیح مردم در حین وقوع زلزله و پس از آن بود. در رفتارها و در سوال و جواب های مردم، می شد متوجه شد که مردم تا چه اندازه نیاز دارند که آموزش های اولیه و ضروری را در این خصوص ببینند. موضوعی که متاسفانه از طرف نهادهای مسئول، بطور جدی دنبال نشده است. در همین اوان زلزله ملارد، با توجه به گسترش وسیع فضای مجازی، البته در برخی موارد، مطالب و نکات آموزشی خوبی به اطلاع مردم رسانده شد که می شود گفت یکی از نکات مثبت درس زلزله ملارد تهران، هم همین بود. در آموزش های مردمی، مهم است که عموم مردم حالت هوشیاری و آمادگی لازم مستمر و همیشگی را مورد توجه قرار دهند.
باید به همگان توضیح داده شود که سرزمین ما، گستره ای است لرزه خیز که گاه به گاه زلزلههای بزرگ و مخرب در آن رخ می دهد و لازم است که هم در ساختمان سازی ها و هم در آمادگی های عمومی و پیش از وقوع، این وضعیت بطور جد مورد توجه قرار گیرد. تجربه نشان می دهد که عموم مردم ایران به اقلام اطلاعاتی بصری و گفتاری بیش از اطلاعات نوشتاری اقبال نشان می دهند و لذا لازم است که درس های ساده و آموزش های عمومی از صدا و سیما و بویژه از سیما پخش شود. همزمان کلیپ های کم حجم، جهت پخش در شبکه های مجازی اجتماعی، در گروه های مختلف، در پیام رسان ها و مواردی مانند آنها قرار گیرد تا به اطلاع عموم مردم برسد. باید همه ما، اعم از مسئولین و مردم، یاد بگیریم که رخداد زلزلههای بزرگ در کل پهنه ی ایران زمین، امر دائمی بوده و خواهد بود و ضرورت دارد تا آموزش های لازم در این زمینه را ببینیم.
۳- بازار شایعات
در زلزله ملارد نیز مشاهده کردیم که بازار شایعات در خصوص علت این زمین لرزه و نیز پیشگوئیهای زلزلههای آتی داغ بود. در حال حاضر که تب زلزله فروکش کرده، بسیار مناسب است که عموم مردم و مسئولین بعنوان درس دیگر زلزله ملارد، توجه داشته باشند که رخداد زلزله، رخداد طبیعی و لازمه آن وجود تنش تکتونیکی در زیرزمین و در امتداد گسلهاست. پدیده هارپ که ماهیتی الکترو مغناطیسی دارد، نمی تواند در عمق ۱۰ یا ۲۰ کیلومتری لایه های زمین، گسیختگی بطول ۴۰ یا ۵۰ کیلومتر ایجاد کند، این امر ناشدنی است.
توجه نکردن به چنین شایعاتی و گوش کردن به حرف ها و سفارش های کارشناسان مرتبط، می تواند از شیوع شایعات جلوگیری کند، شایعات رخداد زلزلههای آتی نیز در زلزله ملارد، موجب شد که تعدادی از مردم نگران باشند، نگرانی های بی مورد و مستمر، به سلامتی افراد جامعه و بویژه اقشار حساس به پدیده زلزله و عوارض آن، مسلما لطمه می زند و باید مردم به این نکته کلیدی توجه کنند. توجه به درس های فرآموخته شده از زلزله ملارد باید در همین زمان های آرام و دور از تب زلزله، توسط مردم صورت پذیرد. اگر واقعا در زمان زلزله نگران و پر از اضطراب می شویم، آیا مناسبت ندارد که از همین الان آموزش های کاربردی رفتار صحیح مردمی در حین و پس از وقوع زلزله را فرا بگیریم؟
۴- پیشگوهای زلزله
زلزله ملارد با توجه به اینکه تهران را لرزاند و با توجه به اینکه پس از زلزله کرمانشاه رخ می داد، زلزله مهم و موثری بود، حجم انبوده داده و خبر و اطلاعاتی که از طریق فضای مجازی منتقل شد، بی سابقه بود. گسترش فضای مجازی و تشکیل گروه های متعدد مجازی اجتماعی که قابلیت دسترسی بسیار مطلوبی از اطلاعات را برای اعضاء گرو ها و در فضای مجازی فراهم می سازد، تعداد از افراد اغلب غیر متخصص را به صرافت انداخت که امر پیشگوئی زلزله و پیش بینی زلزله را راه بیندازند و با توجه به اقبال عموم مردم به شنیدن اخبار احتمال وقوع زلزله آتی، در جنب آن شاید تبلیغاتی کرده و درآمد زائی کنند.
پیشگوئی ها و پیش بینی های عجیب و غریبی صورت پذیرفت که شنیدنش الان، با توجه به فروکش کردن جو زلزله در کشور و در تهران و کرج، احتمال دارد بسیار موجب استهزاء قرار گیرد. مردم، الان که زلزلههای متعدد و اغلب خرد لرزه ها در اطراف تهران بطور طبیعی رخ می دهد، حتما متوجه شده اند که بسیاری از موارد پیش بینی و پیشگوئی خلاف واقع بوده و اساسا افرادی که در زمینه زلزله و ژئوفیزیک متخصص هستند، هر گونه امکان پیش بینی زلزله را حداقل در شرایط کنونی، امکان ناپذیر می دانند. پس درس دیگری که یاد می گیریم از زلزله ملارد، این است که اطمینان داشته باشیم هرگونه ادعای پیش بینی زلزله فاقد وجاهت علمی بوده و نباید به آنها توجه شود.
۵- پایش و مونیتورینگ دقیق گسلها و خرد لرزهها
زلزله ملارد، لزوم پایش و کنترل رفتار گسل ها، تغییرات در جابجائی آنها، تحرک و پویایی گسله ها را مورد تاکید قرار داد. علاوه بر گسل ها، زلزله ملارد نشان داد که چقدر ضرورت دارد که تعداد ایستگاه های لرزه نگاری و شتابنگاری و برداشت های جی پی اس در تهران و در شعاع اطراف آن تا حدود ۱۰۰ کیلومتر، به ۴ تا ۵ برابر تعداد کنونی برسد. اگر این کار محقق شود قانع خواهیم شد که از زلزله ملارد درس های خوبی فراگرفته ایم.
صندوقهای زمین و ساختمان بهعنوان یکی از روشهای نوین تامین مالی مسکن درحالی با تعریف یک پروژه ۸۰ واحدی برای تامین مالی از این طریق از سال ۹۳ بهطور عملیاتی به عرصه ساختوسازها وارد شد که به رغم رکود سنگین در بازار مسکن و چالش سازندگان برای تامین مالی مورد نیاز پروژههای ساختمانی، عملا مورد استقبال سمت عرضه مسکن قرار نگرفت.
در حالی که پیشبینی میشد با سازوکار درنظر گرفته شده برای صندوقهای زمین و ساختمان بخش عمدهای از سرمایهگذاریهای جدید ساختمانی دستکم طی دو سال اخیر از مسیر این صندوقها انجام شود اما عملا به واسطه وجود برخی دلایل از جمله بعضی محدودیتها همچون تعیین کف ۱۰ میلیارد تومانی بهعنوان ارزش پروژه بهعنوان شرط ایجاد و راهاندازی صندوقهای زمین و ساختمان، عملا مورد استقبال سمت عرضه مسکن قرار نگرفت.
با این حال، افتتاح پروژه ۸۰ واحدی نسیم در اوایل هفته گذشته یکبار دیگر موضوع راهاندازی صندوقهای زمین و ساختمان بهعنوان یکی از روشهای نوین تامین مالی ساخت مسکن را در کانون توجه قرار داد؛ اینبار اما بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند پالسهای مثبتی از بازار مسکن درخصوص استفاده از صندوقهای زمین و ساختمان دریافت میشود که نشان میدهد این روش نوین تامین مالی بهعنوان روشی کاربردی از این پس میتواند مورد استقبال سازندگان قرار بگیرد.
محمد حسن مرادی، کارشناس و صاحبنظر حوزه مسکن در اینباره اعلام کرد: صندوقهای زمین و ساختمان فرصت بسیار مناسبی برای تامین و تجهیز منابع ساخت مسکن را فراهم میکند به ویژه در شرایط فعلی پالسهای مثبتی از بازار مسکن میرسد که نشان میدهد این روش تامین مالی در دوره رونق پیشرو میتواند گزینه مناسبی برای تامین مالی پروژههای ساختمانی باشد.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
وی با بیان اینکه صندوقهای زمین و ساختمان هماکنون یکی از ابزارهای گرهگشا در حوزه تامین مالی ساخت مسکن هستند، تاکید کرد: پیوند منابع و نقدینگیهای پراکنده در بازار سرمایه به پروژههای ساختمانی که ماهیتی فیزیکی دارند یکی از مهمترین پیوندها در اقتصاد کشور در مقطع زمانی حاضر محسوب میشود که میتواند گرهگشای مناسبی در بازار مسکن و سرمایهگذاریهای جدید ساختمانی باشد.
مرادی افزود: نکته مهمی که در ارتباط با سطح بازدهی و مطلوبیت استفاده از صندوقهای زمین و ساختمان بهعنوان ابزار نوین تامین مالی ساخت مسکن وجود دارد ارتباط بازدهی این صندوقها با بازدهی سایر بازارها و همچنین بازدهی اقتصاد کلان کشور است؛ به این معنا که بازدهی این صندوقها و مطلوبیت استفاده از آنها بهطور مستقیم با بازدهی اقتصادی کشور در ارتباط است.
وی ادامه داد: به همین علت یکی از دلایل عدم استقبال قابل توجه از این صندوقها برای تامین مالی ساخت مسکن طی دو سال گذشته را میتوان به همین موضوع نسبت داد؛ طی دو تا سه سال گذشته به دلیل نامساعد بودن اوضاع اقتصادی کشور و رکود در بسیاری از بازارها، به خصوص بازار مسکن، عملا راهاندازی این صندوقها مورد توجه قرار نگرفت این درحالی است که شرایط فعلی و چشمانداز پیشروی بازار مسکن و کل اقتصاد کشور هماکنون پالسهای مثبتی را درخصوص استفاده از این صندوقها به بازار ساخت وساز منعکس میکند که نشان میدهد صندوق زمین و ساختمان بهعنوان یکی از ابزارهای نوین تامین مالی در آینده نزدیک و حتی مقطع زمانی فعلی میتواند بسیار پررنگتر و موفقتر از سالهای اخیر در عرصه تامین مالی حوزه ساخت مسکن فعالیت کند.
مرادی یکی از مزیتهای راهاندازی و ایجاد صندوقهای زمین و ساختمان برای تامین مالی حوزه ساخت مسکن را امکان ورود سرمایهداران خرد به بازار ساخت و ساز عنوان کرد و افزود: راهاندازی این صندوقها به نوعی منجر به تامین مقوله عدالت اجتماعی در سرمایهگذاری خواهد شد؛ از این بابت که افرادی که با مازاد منابع مالی در سطح خرد روبهرو هستند بدون نیاز به سرمایههای کلان، امکان ورود به بازار سرمایه پیدا میکنند و از عواید و منافع ناشی از آن بهرهمند میشوند.
وی با بیان اینکه شاید نیاز باشد در دوره پیشرو برخی از ضوابط راهاندازی صندوقها همچون شرط کف سرمایه ۱۰ میلیارد تومانی برای راهاندازی صندوق، اصلاح شود تا گروههای بیشتری بتوانند اقدام به راهاندازی این صندوقها برای ساخت مسکن کنند، افزود:خروجی و بضاعت صندوقهای زمین و ساختمان به شرط انجام برخی اصلاحات در ضوابط راهاندازی میتواند روز به روز بیشتر شود.
دولت دوازدهم نخستین گام عملی را برای بازآفرینی پایدار بافتهای فرسوده برداشت. به گزارش ملک رادار و به نقل ازدنیای اقتصاد، در برنامه دولت قرار است سه نوع بافت فرسوده نوسازی شود:
نخست: بافتهایی که با توسعههای شهری توسعه پیدا نکردهاند و به مرور به دلایل متعددی تغییر ماهیت داده به گونهای که برخی از آنان از بافتهای تاریخی به بافتهای فرسوده تبدیل شدهاند.
دوم: عرصههایی که با اهداف حمایتی در مقاطعی از تاریخ به دهکهای پایین درآمدی واگذار شده است. بهدلیل بضاعت کم درآمدی دریافتکنندگان حمایتها، واحدهای ساخته شده از نطفه دارای ضعف کیفیت و بهدور از اصول مهندسی بوده است. علاوه بر این ضعف،در عرصههای عمومی و شهری نیز از کیفیت مطلوب برخوردار نیستند.
سوم: حاشیهنشینانی که از روستاها و شهرهای کوچک به امید زندگی بهتر به شهرهای بزرگ مهاجرت کردهاند اما بهدلیل هزینههای بالا در حاشیه شهرها و با نازلترین امکانات روزگار سپری میکنند. جمعیتی که حدود ۱۱ میلیون نفر برآورد میشود. دولت قصد دارد بازآفرینی این سه گونه را در گام نخست در دو مرحله اجرا کند.
مرحله ساخت مسکن در زمینهای دولتی و استقرار ساکنان بافتهای فرسوده در آن پس از تکمیل و تجهیز و مرحله دوم نوسازی واحدهایی که ساکنانش در ساختمانهای دولتی ساخته شده مستقر شدهاند. طرحی که دولت کلید آن را زده نیازمند ۱۲۳ هزار میلیارد تومان منابع است و در شروع ۱۵۰۰ میلیارد تومان در بودجه سال آینده پیشبینی شده تا با این رقم ۱۰۰ محله نوسازی شود. برآوردها نشان میدهد ۲ هزار و ۶۶۸ محله سراسر کشور در مناطق فرسوده قرار دارند با این حساب دولت با ۵/ ۱ درصد از اعتبار هدف قصد دارد حدود ۴ درصد از مناطق مستقر در بافت فرسوده را نوسازی کند.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
دولتمردان امیدوارند با توجه به پالسهای دریافت شده از سوی مجلس و نظر مساعد نمایندگان طرح بازآفرینی بافتهای فرسوده از سال ۹۷ استارت بخورد. طرح بازآفرینی بهدنبال نوسازی ۱۳۳۴ محله تا پایان سال ۱۴۰۰ است این میزان ۵۰ درصد از کل محلههای هدف را تشکیل میدهد. پیشبینی میشود با اجرای طرح ۶۶ هزار هکتار از واحدهای فرسوده کشور نوسازی شود و ۹ میلیون نفر از ساکنان بافتهای فرسوده کم شود.
طرح ملی بازآفرینی در دو عنوان اجرایی خواهد شود؛ در تهران با عنوان طرح پیشگام و در سراسر کشور با عنوان طرح ملی بازآفرینی. طرح مسکن پیشگام تهران با سه روش محلیسازی، محلهسازی مرحلهای و محلهسازی جایگزین پیشبینی شده است. در روش اول پروژههای ساختمانی کمواحد با تجمیع حداکثر ۵ پلاک کلنگی عملیاتی میشود. روش دوم عملیات نوسازی را در مقیاس بلوک شهری پیش خواهد برد و مبنای روش آخر نیز شهرکسازی با اهرم زمینهای ذخیره است.
در طرح مسکن پیشگام بازگشت ساکنان قدیمی به محلههای خودشان پس از پروژههای نوسازی فرض اصلی است تا انگیزههای آنان برای مشارکت در طرحها افزایش یابد. دولت با مداخله اولیه بهدنبال کسب اعتماد مردم است این مداخله را قرار است در سه درصد محلهها به نمایش بگذارد تا این اقدام انگیزه ای باشد برای همراهی و مشارکت سایر ساکنان بافتهای فرسوده. آیا این هدف محقق میشود و رویای نوسازی جامه عمل میپوشد؟
هوشنگ عشایری، سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران درباره ویژگی نسخه جدید نوسازی بافت فرسوده میگوید: در نسخه جدید برای تشویق بیشتر بخش عرضه و تقاضا در محدوده درونی شهر ابزارهایی پیشبینی شده است.
برای رشد متوازن عرضه مسکن از طریق ابزاری همچون کاهش مدت زمان سپردهگذاری، کاهش نرخ سود بانکی و در مقابل افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط امکانپذیر است. این ابزارها شرایط ورود متقاضیان به بازار خرید مسکن درون بافت فرسوده را تسهیل میکند. او ادامه میدهد: در مقابل سازندگان وقتی مشاهده میکنند بستر ورود متقاضیان برای خرید مسکن فراهم شده انگیزه پیدا میکنند و به داخل بافت فرسوده مراجعه خواهند کرد؛ چراکه به این نتیجه میرسند که میتوانند به راحتی واحدهای ساخته و تکمیل شده خود را در بافت فرسوده به فروش برسانند.
به گفته وی این موضوع طی چهار سال گذشته نیز از سوی صاحبنظران و کارشناسان بخش مسکن که منتقد تامین مسکن اقشار کمدرآمد از طریق ساخت و ساز در محدوده خارج از شهر به شکل طرح مسکن مهر هستند عنوان شده است. به نظر میرسد هر چند ممکن است اجرای طرح مسکن مهر در مقطعی کوتاه جوابگو بود اما نمیتواند موتور محرکه رونق مسکن باشد. او میگوید: از این رو معتقد هستیم موتور محرکه رونق مسکن درون شهر است.
آغاز جریان رونق ساخت و ساز در بافت میانی شهر برعکس ساخت مسکن در بافت خارج از محدوده شهری است. به این معنا که شکلدهی ساخت و ساز در بیرون از شهر اگرچه شروع راحتی دارد و استمرار آن دشوار است اما درون بافت شهری شروع سختی به دلیل موضوع مالکیتهای مختلف، همراهی مالکان و… دارد. با این وجود اگر این موتور به وسیله اهرمهای مختلف آغاز شود میتواند استمرار داشته باشد.
بررسیها نشان میدهد در حال حاضر در بافت فرسوده سراسر کشور معادل ۹ میلیون نفر (حدود ۳ میلیون خانوار) ساکن هستند. براساس مختصات پیشبینی شده در این برنامه قرار است پس از گذشت ۱۰ سال از اجرای برنامه بازآفرینی شهری معادل یک میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شود.
البته برآورد مسوولان و طراحان این برنامه آن است که در سالهای بعد ظرفیت تعریف شده برای نوسازی املاک فرسوده حداقل تا دو برابر افزایش پیدا میکند. همچنین محاسبات اولیه نشان میدهد در قالب کل برنامه پنج ساله، گام اولیه اجرای این برنامه روی اراضی دولتی و عمومی سوار شده است. به همین منظور تاکنون در ۲۱ استان کشور، ۱۹۸ هکتار زمین دولتی و عمومی شناسایی شده که قابلیت ساخت ۲۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی را دارد.
برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.