پیشنهاد قیمت‌گذاری وزیر راه و شهرسازی در بازار اجاره چه تبعاتی دارد؟

رشد نجومی قیمت‌ها در بازار اجاره تا جایی پیش رفته که گفته می‌شود، مستاجران تهرانی در حال کوچ به مناطق حاشیه‌ای هستند. در این اوضاع و احوال هم نسخه‌های مختلف برای کنترل بازار ملک و اجاره پیچیده می‌شود.

، یک‌سو مجلسیان به دنبال تصویب فوری طرح اخذ مالیات از عایدی املاک هستند و سوی دیگر نیز وزارت راه و شهرسازی بر آن شده که با ارائه پیش‌نویس الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به دولت برای بررسی و تصویب فوری، تب و تاب بازار اجاره را کنترل کند. آن هم در شرایطی که به تازگی وزارت راه و شهرسازی از بسته تعادل‌بخشی به بازار ملک در جمع کارشناسان و فعالان بخش مسکن رونمایی کرد و ۹ راهکار پیشنهاد داد تا شاید از طریق آن بتواند روند افزایش قیمت‌ها در بازار خرید و فروش ملک و اجاره را کنترل کند.

بر اساس این بسته قرار شد تا دولت با طرح‌های تشویقی مالیاتی به طور غیرمستقیم در بازار اجاره مانع از افزایش بی‌رویه‌ قیمت‌ها شود اما به یکباره وزیر راه و شهرسازی در قالب پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶» به دولت افزایش حداکثری ۱۰ درصد اجاره‌بها در زمان تمدید را پیشنهاد کرده است. موضوعی که باعث شده تا به نگرانی نسبت به مداخله دولت در بازار ملک و اجاره دامن زده شود.

آنچه بیش از همه باعث تعجب شده پیشنهاد جدید وزیر راه و شهرسازی در تضاد با سیاست‌هایی است که تاکنون مبلغ آن بوده چراکه عباس آخوندی یکی از مدافعان سرسخت بازار آزاد و عدم مداخله دولت در بازار بوده است. اما چه عواملی موجب شده تا وزیر راه و شهرسازی در شرایط فعلی به جمع موافقان مداخله دولت در بازار بپیوندد و لایحه‌ای را به دولت ارائه دهد که در آن سقف قیمتی اعمال شود؟

گرچه جواب این سوال هنوز مشخص نیست با این حال یک روز پس از ارائه پیشنهاد به دولت، وزیر راه و شهرسازی در نشستی گفته؛ «در اقتصاد مسکن باید شرایط برای اجاره‌داری حرفه‌ای فراهم شود. هم باید مالیات این نوع اجاره‌داری اصلاح شود و هم مدت اجاره باید افزایش یابد. هرچه طول دوره اجاره افزایش یابد مالیات آن کاهش یابد.» این در حالی است که بر اساس لایحه مذکور موجران حق افزایش اجاره‌بها بیش از سقف ۱۰درصدی تعیین‌شده را ندارند. به زعم کارشناسان این جمله به مفهوم دخالت مستقیم دولت در قیمت‌گذاری و خلع ‌ید از مالکان است.

به نظر می‌رسد هدف وزارت راه و شهرسازی در ارائه این لایحه، افزایش مدت زمان قراردادهای اجاره بوده اما باز هم طبق روال معمول، جای علت و معلول عوض شده و به ناچار دولت عملاً درگیر تعیین قیمت شده است. کوتاه بودن دوره قراردادهای اجاره، معلول نوسانات شدید در اقتصاد کلان، نااطمینانی در متغیرهای اقتصادی و غیرقابل ‌پیش‌بینی بودن آنهاست که عملاً موجران را در موقعیتی قرار می‌دهد که به عقد قراردادهای اجاری بیش از یک‌سال، رغبتی نداشته باشند.

تجربه چند دهه سیاستگذاری نشان می‌دهد چاره‌اندیشی برای چنین پدیده‌هایی، با دستور دادن به قیمت امکان‌پذیر نیست و به احتمال قریب به یقین، بخش اعظم موجران و مستاجران، بی‌اعتنا از کنار آن خواهند گذشت و البته بخشی هم، صف شوراهای حل اختلاف را طویل‌تر می‌کنند! اما تنها چیزی که از پی تصویب چنین قوانینی خواهد ماند، تجربه یک شکست دیگر در قیمت‌گذاری دولتی است.

درآمد‌های شهرداری تهران از کجا تامین می‌شود؟

دخل و خرج شهرداری تهران در نیمه اول امسال، در سامانه شفافیت منتشر شد. تامین مالی در مدیریت شهری پایتخت طی ۶ ماه اول امسال برخلاف وعده‌ها، کماکان به فروش ذخایر تکیه داشته؛ به‌گونه‌ای‌که حداقل ۵۰ درصد از منابع بودجه با اخذ عوارض حاصل از ساخت‌و‌ساز و فروش املاک شهرداری به‌دست آمده است. مدیریت شهری تا ۴ برابر رقم بودجه، از املاک شهرداری – نوع دوم شهرفروشی – درآمد کسب کرده است. دولت‌های محلی در دنیا به جای فروش املاک، با اجاره‌ بلندمدت،‌ درآمد پایدار کسب می‌کنند.

 سامانه شفافیت گزارشی از وضعیت دخل و خرج پایتخت در نیمه نخست سال‌جاری منتشر کرده که نشان از تقویت سهم نوع دوم شهرفروشی در تامین منابع شهرداری تهران دارد. بررسی جزئیات این گزارش نکات جالبی از عملکرد مالی شهرداری تهران در ۶ماه نخست امسال را نمایان می‌کند.

تصویر نیمه شفاف ارائه شده از وضعیت تامین منابع و هزینه‌کرد آنها از سوی مدیریت شهری پایتخت نشان می‌دهد: شهرداری در ۶ ماه نخست سال‌جاری در وصول درآمد و منابع مالی در مقایسه با بازه‌های زمانی مشابه در سال‌های گذشته به یک کسری کم سابقه دچار شده است.

به‌طوری‌که حدود ۷۵‌درصد از منابع پیش‌بینی شده برای نیم سال نخست امسال را محقق کرده است. نکته مهم آنکه همچون سال‌های گذشته، بیش از نیمی از مجموع درآمدهای محقق شده در ۶ماه ابتدایی سال ۹۷، به دو ردیف اصلی شامل منابع حاصل از انواع عوارض ساختمانی (شهر فروشی نوع اول) و منابع حاصل از فروش اموال و املاک (شهرفروشی نوع دوم) متکی بوده با این تفاوت که سهم تامین منابع از محل شهرفروشی نوع دوم نسبت به سنوات قبل تقویت شده است.

از بودجه مصوب شهرداری تهران برای سال ۹۷ با رقم ۱۷ هزار و ۴۲۹ میلیارد تومان، باید حدود ۸ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان درآمد و منابع در نیمه نخست سال‌جاری محقق می‌شد اما این گزارش نشان می‌دهد عملکرد تحقق منابع درآمدی شهرداری در سطح ۶ هزار و ۴۹۰ میلیارد تومان متوقف شده است.

این حجم کسری تحقق درآمد و منابع شهرداری تهران حتی طی سال‌هایی که بازار مسکن با رکود عمیق مواجه بوده (درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی بخش مهمی از بودجه اداره شهر تهران را تامین می‌کند) هم کم سابقه بوده است.

به‌عنوان مثال طی سال‌های ۸۷، ۸۸ و ۹۶ که بازار ساخت وساز با رکود قابل توجهی مواجه شده بود و سال‌های سخت مالی برای شهرداری محسوب می‌شود میزان تحقق درآمدها و منابع با وجود اتکای قابل توجه به درآمدهای حاصل از ساخت به ترتیب حدود ۷۶‌درصد، ۸۲‌درصد و ۹۵‌درصد بوده است.

کسری قابل توجه تحقق منابع مالی در نیمه نخست سال‌جاری در حالی اتفاق افتاد که حجم ساخت وساز در این بازه زمانی با رشدمثبت نسبت به سال گذشته روبه رو بود و بنابراین انتظار می‌رفت شهرداری در نیمه نخست سال با کسری منابع در مقایسه با سال‌های رکود ساخت وساز مواجه نشود.

هرچند که به نظر می‌رسد پیرو بخشنامه‌های شهردار شانزدهم، ممنوعیت فروش هولوگرام، تغییر کاربری و صدور مجوز ساختمانی برای فعالیت‌های خارج از ضوابط طرح تفصیلی، ساخت وسازهای انحرافی در ماه‌های اخیر را نسبت به سال‌های گذشته کم کرده بود و ردپای اعلام شهرداری دست کم در قالب بخشنامه برای مبارزه با ساخت وسازهای انحرافی سبب شد تا در تامین منابع شهرداری از محل ساخت وساز اثربگذارد.

در این میان به جای آنکه مدیریت شهری تهدید ناشی از کاهش منابع مالی از محل عوارض ساخت وساز را به یک فرصت در قالب شیفت منابع بودجه از درآمدهای ناسالم به سالم انجام دهد اما سهم نوع دیگری از شهرفروشی را برای جبران کمبود منابع مالی خود تقویت کرده است.

گزارش مالی منتشر شده از سوی شهرداری تهران مربوط به منابع محقق شده از محل عوارض ساخت‌وساز نشان می‌دهد از مجموع درآمد پیش‌بینی‌شده برای نیمسال نخست در این حوزه حدود ۵۹‌درصد محقق شده است.

براساس بودجه مصوب سال‌جاری، شهرداری تهران مجوز تامین ۶ هزار و ۷۵۰ میلیارد تومان منابع مالی از محل انواع عوارض ساختمانی (مجوز تراکم و تغییر کاربریو…) را دارد. بنابراین شهرداری در ۶ ماه ابتدایی امسال می‌توانست رقمی معادل ۳ هزار و ۳۷۵ میلیارد تومان از این محل کسب درآمد کند اما آنچه در این مدت از محل صدور عوارض ساختمانی وصول شده حدود ۲ هزار میلیارد تومان بوده که نشان دهنده کسری ۴۱‌درصدی نسبت به رقم پیش‌بینی شده برای نیمسال نخست امسال است.

کارشناسان شهری دو فرضیه در مورد چرایی عقب ماندگی منابع حاصل از عوارض ساختمانی مطرح می‌کنند. فرضیه نخست آنکه اگرچه مطابق با آمارهای رسمی حجم ساخت وساز در وضعیت رونق قرار داشته اما پرداخت عوارض این پروژه‌های ساختمانی عمدتا در سال گذشته اتفاق افتاده و به همین دلیل ثبت وصول درآمد از این محل در سال گذشته انجام شده است.

بنابراین فقط مرحله صدور مجوز ساختمانی به سال‌جاری موکول شده است. فرضیه دوم آن است که اگرچه هنوز آمار مربوط به تیراژ ساخت و ساز در فصل تابستان منتشر شده اما به نظر می‌رسد شوک‌های ارزی طی چندماه گذشته نقش بازدارنده برای کوچ سرمایه‌ها به بازار ساخت وساز را بازی کرده و به همین دلیل برآورد می‌شود در تابستان برخلاف فصل نخست سال‌جاری با افت قابل توجه حجم ساخت وساز مواجه بوده‌ایم و همین موضوع بر کسب درآمد شهرداری از این محل اثرگذار بوده است.

اما در مقابل کسری معنادار تامین درآمد و منابع از محل صدور مجوزهای ساختمانی، شهرداری تهران در نیمه اول امسال چهار برابر رقم مصوب در بودجه، از محل فروش اموال (بخش مهمی از آن به فروش ملک اختصاص دارد) تامین منابع کرده است.

جزئیات بودجه مصوب امسال نشان می‌دهد شهرداری برای یک‌سال مجوز فروش ملک معادل رقم ۷۰۰ میلیارد تومان را داشته که باید برای نیمه نخست رقمی در حدود ۳۵۰ میلیارد تومان در نظر گرفته شود اما گزارش عملکرد منتشر شده حاکی از آن است که شهرداری تهران در این بازه زمانی حدود یک هزار و ۴۰۰ میلیارد تومان از این محل تامین منابع کرده است.

(البته مجموع رقمی که شهرداری برای امسال بابت فروش ملک، پروژه‌های مشارکتی و تهاتر با طلبکاران پیش‌بینی کرده معادل یک هزار و ۷۷۰ میلیارد تومان است و حتی مجوزهایی در قالب تبصره های بودجه به شهرداری داده شده است) این وضعیت می‌تواند به معنای آن باشد که فروش ذخایر ارزشمند شهر تهران در شرایط فعلی به منبع قابل اتکای شهرداری برای تامین هزینه‌های شهر تبدیل شده است.

این در حالی است که الگوی تامین مالی شهرهای توسعه یافته نشان می‌دهد: ذخایر ارزشمند شهرها همچون املاک و اراضی به‌عنوان اهرم کسب درآمد پایدار به مدیریت شهری عمل می‌کنند. به این معنا که مدیریت شهری به جای فروش یکجای املاک و ذخایر شهر، از محل اجاره داری بلند مدت آنها از یک سو از عایدی سرمایه و از سوی دیگر از درآمد پایدار ایجاد شده از محل اجاره ماهانه و سالانه آنها بهره‌مند می‌شود.

کارشناسان اقتصاد شهری معتقدند آنچه در کنار توجه به این الگوی تامین مالی باید مورد توجه مدیران شهری قرار بگیرد آنکه حتی در صورت تصمیم به فروش املاک، مسیر برگزاری مزایده برای فروش به بالاترین قیمت باید انتخاب شود اما در حال حاضر گزارش‌ها از وضعیت چگونگی تصمیم‌گیری مدیران شهری نشان می‌دهد، عمده املاک فروخته شده به شکل تهاتر بابت بدهی بوده که مانع فروش آنها به بالاترین قیمت ممکن می‌شود.

تقویت تامین منابع مالی از محل فروش املاک بابت تهاتر بدهی در حالی صورت گرفته است که مدیران شهری امکان استفاده از فرصت تقویت و تامین درآمد‌های سالم و پایدار را داشتند. یکی از فرصت‌های قابل تحقق، کسب درآمد از محل بهای خدمات شهری به‌عنوان یک درآمد پایدار است اما کل رقم پیش‌بینی شده برای تامین درآمد از این محل در یکسال ۹۷ معادل ۲۴۹ میلیارد تومان است که از همین رقم دست پایین نیز در نیمه نخست سال‌جاری حدود ۱۰۶ میلیارد به جای ۱۲۵ میلیارد تومان محقق شده است.

در عین حال شهرداری تهران طبق آنچه در این گزارش ثبت شده، از هزارمیلیارد تومان منابع پیش‌بینی شده که از محلتسهیلات بانکی امکان تحقق برای یکسال را دارد در نیمه اول امسال فقط ۲۰۰ میلیارد تومان استفاده کرده است.

اگرچه ممکن است شهرداری در بخش‌های دیگر بابت تهاتر بدهی‌ها از منابع بانکی استفاده کرده باشد که در این ردیف گزارش ثبت نشده اما آنچه مشخص است اینکه سطح پایین استفاده از تسهیلات بانکی می‌تواند به نوعی تاوان رفتار مدیریت شهری در دوره‌های گذشته در مواجهه با شبکه بانکی باشد. بدهی سنگین و بدحسابی شهرداری طی سال‌های گذشته سبب شده تا کمترین سطح همکاری شبکه بانکی با شهرداری تهران طی امسال رقم بخورد.

درآمدها کجا رفت؟

گزارش شهرداری تهران از وضعیت دخل و خرج در نیمه نخست امسال نشان می‌دهد بیش از ۵۰‌درصد ورودی منابع شهرداری در ۶ ماه اول سال به شهرفروشی نوع اول و دوم متکی بوده است. به‌طوری که طی دو فصل ابتدایی سال‌جاری، معادل ۳۱‌درصد منابع از شهرفروشی نوع اول یعنی انواع عوارض ساختمانی و ۲۲‌درصد از شهرفروشی نوع دوم یعنی فروش ملک تامین شده است.

اما نکته مهم آنکه عمده منابع کسب شده از این دو محل در کدام محل‌ها هزینه شده است. این گزارش حاکی است عمده منابعی که از مسیرهای ناپایدار و ناسالم کسب شده به جای آنکه صرف پروژه‌های حیاتی شهر شود صرف هزینه‌های جاری شده است.

در نیمه اول امسال، از مجموع ۶ هزار و ۴۹۰ میلیارد تومان درآمد کسب شده رقمی معادل ۶ هزار و ۳۰۰ تومان جزو منابع نقد بوده است که از این رقم نیز ۳ هزار و ۳۸۰ میلیارد تومان صرف هزینه‌های جاری شامل دو بخش حقوق و دستمزد و نگهداشت شهر شده است و سهم پروژه‌های عمرانی و حیاتی شهر به ویژه مترو از تخصیص منابع معادل ۶۳۰ میلیارد تومان بوده است.

به عبارت دیگر منابع مالی شهرداری تهران در نیمه اول امسال با کمترین کیفیت و بیشترین پیامد منفی برای آینده پایتخت به دست آمده است. پیامد منفی این منابع برای شهر به این معناست که به جای آنکه این منابع گران و ارزشمند شهر صرف پروژه‌های حیاتی شود، صرف هزینه‌های جاری شده است.

به‌عنوان مثال در حال حاضر برآوردها نشان می‌دهد برای تکمیل خطوط مترو پایتخت حدود ۲ هزار واگن نیاز است و برای تامین این تعداد واگن باید دست‌کم ۲ تا ۳ هزار میلیارد تومان اعتبار هزینه شود. اما طی ماه‌های گذشته، تکمیل خطوط نیمه‌کاره مترو (۶ و ۷) که مطالبه جدی پایتخت‌نشینان است به دلیل فقر شدید مالی و تخصیص نادرست منابع محدود بین پروژه‌های مختلف به‌تدریج به کارگاه‌های متروک تبدیل شده‌اند.

از دیگر بخش‌های جالب این گزارش شرح عملکرد مربوط به حوزهحمل و نقل است که اگرچه منابع مالی پیش‌بینی شده برای یکسال این حوزه معادل ۳ هزار میلیارد تومان است اما در نیمه نخست سال‌جاری به یک هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان معادل یک هزار میلیارد تومان تخصیص پیدا کرده است یا آنکه از مجموع ۴۷۷ میلیارد تومان اعتبار پیش‌بینی شده برای معاونت فنی و عمرانی در نیمسال نخست معادل ۱۸۰ میلیارد اختصاص پیدا کرده است. علاوه براین اگرچه سازمان پیشگیری و مدیریت بحران، متولی افزایش تاب‌آوری شهر در برابر حوادث غیرمترقبه است اما رقم پایین و قابل تامل ۶۶ میلیارد تومان برای امسال پیش‌بینی شده است.

شفافیت محقق شد؟

هر چند انتشار این گزارش می‌تواند گامی به سمت ایجاد اتاق شیشه‌ای در شهرداری تهران باشد اما نکته مهم در نحوه انتشار گزارش‌های مالی از سوی شهرداری تهران آن است که آنچه تاکنون در حوزه‌های مختلف برای اطلاع عموم منتشر شده است در بخش‌هایی مبهم، کلی و در عین حال دشوار برای آگاهی عموم شهروندان است. به‌عنوان مثال گزارش منتشر شده از عملکرد مالی شهرداری تهران در نیمه نخست امسال فقط به ارائه بخش‌هایی از دخل و خرج بودجه آن هم به‌صورت کلی پرداخته است.

مثلا در این گزارش فقط به ارائه منابع محقق شده از محل عوارض ساختمانی اکتفا شده در حالی که این منبع درآمد خود شامل چندین زیرمجموعه همچون فروش تراکم، تغییر کاربری و… است. بنابراین در این گزارش مشخص نیست چه میزان از منبع محقق شده این ردیف متعلق به کدام زیرمجموعه است.

در عین حال به نظر می‌رسد نحوه ثبت منابع درآمدی به‌طور دقیق انجام نشده و برخی منابع درآمدی از یک محل با عنوان دیگر در گزارش عملکرد ثبت شده است. نکته دیگر آنکه استخراج گزارش عملکرد مالی از این جداول به راحتی و سادگی برای عموم شهروندان امکان‌پذیر نیست. بنابراین این انتظار وجود دارد شهرداری در گام‌های بعدی به‌طور دقیق‌تر در مسیر ایجاد شفافیت گام بردارد.

برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

تحلیلی بر افزایش قیمت در بازار مسکن

بازار مسکن در شرایط ملتهب طی ماه‌های گذشته و هم‌جهت با سایر بازارها حرکات مثبت قیمتی خود را شکل داد. این حرکت به گونه‌ای بوده است که با توجه به جایگاه مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی نمی‌توان از تحلیل وقایع و رخدادهای آن به سادگی گذشت.

طی ماه‌های گذشته رشد شتابان بازار مسکن در مناطق مختلف کشور به نحوی بوده که امکان خرید برای افرادی که در صف انتظار دریافت تسهیلات برای خرید بوده‌اند، دشوارتر از قبل و برای عرضه‌کنندگانی که رکود سال‌های قبل را تحمل کرده و واحدهای مسکونی خود را به فروش نرسانده بودند، شرایط مناسب‌تری را فراهم کرد؛ هر چند کسب عایدی نرخ سود متوسط سالانه بیش از ۲۰ درصد در این بازار برای سازنده‌ها، با وجود رشد سنگین قیمت طی ماه‌های اخیر به دلیل رشد شدید هزینه ساخت و بهای زمین دور از ذهن است.

۱-واقعیت آن است که وضعیت بازار مسکن در شرایطی کاملا استثنایی است. این شرایط تابعی از خاص بودن وضعیت اقتصاد ایرانطی ماه‌های گذشته بوده است. هنگامی که وضعیت قیمتی بازار مسکن را در کلان‌شهری مانند تهران بررسی می‌کنیم، ملاحظه می‌کنیم که از فروردین ۹۶ در یک بازه یک ساله و بر اساس داده‌های ماهانه، بازار مسکن روندی صعودی را در پیش گرفته است.

به تعبیر دیگر هر چند در مقاطعی افت‌و‌خیزهایی را در بازار مسکن مشاهده می‌کنیم، اما این افت و خیزها در بازه زمانی مذکورکاملا از تعریف روند صعودی تبعیت کرده و در آن قالب امکان تفسیر دارد. روند صعودی مذکور به نحوی است که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از ۲/ ۴ میلیون تومان در فروردین ماه ۹۶ به ۵/ ۵ میلیون تومان در فروردین ماه ۹۷ رسیده بر اساس آخرین داده‌های موجود و به‌طور متوسط، از مرز ۵/ ۸ میلیون تومان عبور کرده است.

نکته قابل توجه آن است که بازار مسکن طی ماه‌های گذشته، روند صعودی خود را آغاز کرده و این مسیر خصوصا برای واحدهای با متراژ کمتر از ۹۰ مترمربع در حال طی شدن بود. در این میان و حسب اتفاق، رخدادهای ایجاد شده در بازار ارز که از زمستان گذشته دامنگیر اقتصاد ایران شده نیز با روند صعودی بازار مسکن هم‌مسیر شده است. این هم مسیر شدن باعث شد تا معادلات طرف عرضه و تقاضا در این بازار دچار تغییراتی شود که شرایط فعلی بازار را ایجاد کرده است.

۲- براساس اطلاعات موجود و بر مبنای محاسبات انجام‌گرفته، مشخص است که طی ماه‌های اخیر تعداد مبادلات نیز به‌طور قابل توجهی دچار افت شده است. این افت به گونه‌ای است که از حدود ۱۹ هزار فقره معامله در دی ماه ۹۶ به حدود ۱۰ هزار معامله در شهریور ۹۷ و کمتر از آن در مهرماه رسیده‌ایم. این روند ضمن افت طبیعی که در فروردین ماه ۹۷ داشته است، در اردیبهشت ماه ۹۷ نیز توانسته با حداکثر تعداد معاملات در بازار ثبت شده و بعد از آن نیز به‌صورت کامل روندی نزولی داشته است.  در این میان به منظور تدقیق تحلیل در دست ارائه، لازم است که نرخ رشد متغیرهای قیمت و تعداد معاملات نیز مورد بررسی قرار گیرد:

۳- با بررسی اطلاعات موجود، آنچه به چشم می‌آید این است که ضمن افزایش قیمت در بازه زمانی ذکر شده، نرخ رشد قیمت دچار نوساناتی شده است؛ به گونه‌ای‌که در فاصله بهمن ماه ۹۶ تا انتهای فروردین ماه ۹۷ شاهد نزولی بودن منحنی نرخ رشد قیمت در بازار معاملاتی مسکن در تهران بوده‌ایم. به‌نحوی‌که این نرخ رشد از ۱/ ۵ درصد در بهمن ماه ۹۶ به ۴/ ۲ درصد در اسفند ماه همان سال رسیده است.

به نظر می‌رسد کاهش نرخ رشد قیمت در ماه‌های ذکر شده غالبا به‌دلیل جذاب شدن سایر بازارها مانند بازار ارز و ورود نقدینگی به آن بازارها بوده باشد؛ ضمن اینکه در همان ماه‌ها عرضه‌کنندگان نیز با ابهام درباره آینده بازار مسکن مواجه بودند و نمی‌توانستند تصویر روشنی را برای آینده این بازار در ذهن خود ایجاد کنند؛ به همین اعتبار به‌واسطه وجود نوعی ابهام و نگرانی، از فروش واحدهای خود امتناع می‌کردند.

۴- نکته بعدی آن است که اوج تعداد و نرخ رشد معاملات در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر مربوط به اردیبهشت ماه ۹۷ است. در این ماه، تعداد معاملات مسکن به رقم ۱۹هزار و۱۰۷ فقره رسیده و به میزان ۲۷۸ درصد نسبت به ماه قبل خود رشد نشان داده است. در خرداد ماه ۹۷ نیز تعداد معاملات به ۱۴هزار و۸۸۶ فقره رسیده و نرخ رشد معاملات به عدد منفی ۱/ ۲۲ درصد تنزل یافته است. این روند منفی نرخ رشد طی ماه‌های تیر، مرداد،شهریور و مهر ۹۷ نیز با نوسانات ناچیز در هر ماه نسبت به ماه قبل از خود ادامه داشته است.

باتوضیحات ارائه‌شده در بندهای قبلی، وجود واگرایی میان قیمت و تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن روشن به نظر می‌آید. به تعبیر دیگر ضمن اینکه تعداد معاملات در بازار مسکن دچار افت شده است، قیمت‌های معاملاتی کماکان روند رو به رشد خود را داشته و در شهریور۹۷ بالاترین نرخ رشد را در ماه‌های اخیر(۴/ ۹ درصد) نشان داده است. سوالی که پیش می‌آید آن است که چرا این شرایط استثنایی در بازار ایجاد شده و چرا در حالی که قیمت باید تابعی از مقدار تقاضا و تعداد معاملات باشد، این قاعده نقض شده است؟

۵- اولین پاسخی که می‌توان به این پرسش داد آن است که مالکان واحدهای مسکونی، قیمت‌گذاری واحدهای خود و کسب عایدی را با نرخ بازدهی بازارهای رقیب مقایسه می‌کنند؛ ضمن اینکه با عنایت به ماهیت مسکن و پایین بودن تعداد معاملات آن نسبت به سایر بازارها(مانند بازار بورس) و بالا بودن هزینه‌های معاملاتی آن تداوم این رشد دور از ذهن خواهد بود(تعدیل قیمت‌های فروش تا این حد در بازار مسکن بسیار بعید به نظر می‌آید؛ چرا که هزینه ساخت نیز به‌طور واقعی در بازار تا این حد رشد نکرده است).

۵-۱- نکته دوم و مهم دیگری که درخصوص بازار مسکن باید به آن توجه داشت موضوع «ارزش جایگزینی» است. به تعبیر دیگر زمانی که سازنده در بازار مسکن قصد فروش واحد مسکونی را داشته باشد، به‌صورت مرسوم بررسی می‌کند که اگر در یک لحظه قصد فروش و همزمان احداث واحد با هر کاربری با همین ویژگی‌ها را داشته و حاشیه سودی متعارف را کسب کند آیا این موضوع برایش ممکن است یا خیر.

۶-در یک مثال واقعی فرض کنیم سازنده‌ای قصد احداث ساختمانی با زیر بنای کل حدود ۲ هزار متر مربع در نقاط میانی شهر تهرانرا داشته باشد. این سازنده مالک حدود ۴۰درصد از کل قدرالسهم(با این فرض که مسوولیت همه فرآیندهای احداث و پرداخت هزینه‌های مترتب برآن به‌جز پرداخت هزینه زمین و پروانه بر عهده سازنده باشد) پروژه است. بنای مفید قابل فروش برای این سازنده حدود ۱۲۵۰ متر مربع است.

قیمت فروش این سازنده به ازای هر متر مربع در منطقه‌ای که اقدام به احداث کرده است به‌صورت تقریبی متری ۱۳میلیون تومان است. به تعبیر دیگر عایدی این سازنده از کل فروش به میزان(۴۰%×۱۲۵۰×۱۳.۰۰۰.۰۰۰) خواهد بود که رقمی معادل ۵/ ۶ میلیارد تومان است.

این سازنده اگر قصد احداث واحد مشابه را در لحظه داشته باشد، با هزینه ساخت از قرار هر مترمربع ناخالص ۲/ ۳ میلیون تومان بهای تمام شده ساخت‌اش رقمی معادل ۴/ ۶ میلیارد تومان است. ملاحظه می‌شود که با عنایت به تغییر قیمت روزانه مصالح ساختمانی و رشد قابل توجه آنها، سازنده نیز مجبور است فارغ از اینکه چه اتفاقی در طرف تقاضا می‌افتد و قدرت خرید حقیقی چقدر دچار کاهش می‌شود، قیمت فروش خود را افزایش دهد تا بتواند فاصله میان درآمد و هزینه‌های خود را حداقل روی کاغذ افزایش دهد.

در مثال واقعی دیگر، سازنده‌ای قصد دارد در زمینی به مساحت ۱۰۰۰ متر مربع اقدام به ساخت حدود ۴۴۰۰ متر مربع بنای مسکونی کند. سازنده مذکور که تمام هزینه‌های پروژه به‌جز زمین و هزینه‌های اخذ پروانه را بر عهده دارد.

در پروانه صادره برای وی، در حال حاضر حدود ۲۷۵۰ متر مربع بنای مفید پیش بینی شده است که با عنایت به قدرالسهم ۳۶درصدی خود در این پروژه، امکان فروش حدود ۹۹۰ متر مربع را خواهد داشت. هزینه‌هایی که این سازنده باید برای احداث زیربنای کل انجام دهد رقمی در حدود ۱۴ میلیارد تومان بوده و درآمد حاصل از فروش وی بر اساس قیمت‌های منطقه‌ای در حدود ۳/ ۱۴میلیارد تومان است.

ملاحظه می‌شود که تفاضل بین کل درآمد و کل هزینه‌ها در ۲ مثال واقعی ذکر شده که از دو منطقه کاملا متفاوت و پرمعامله در تهران آورده شده است چندان زیاد نیست؛ دلیل آن  نیز این  است که به‌خاطر رشد نرخ ارز و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها، هزینه‌های ساخت، رشد چشمگیری داشته است.

هرچند که این رشد به میزان رشد نرخ ارز نبوده ولی برای سازندگان چشمگیر است. از آنجا که رشد قیمت مصالح ساختمانی هنوز ادامه دارد، فروشنده نیز مجبور است برای حفظ بقای خود قیمت فروش را افزایش دهد.

بنابراین شرایط استثنایی موجود در بازار مسکن تابعی از بازار ارز و نرخ تورم است؛ هرچند که با وجود کاهش نرخ ارز و قیمت دلار طی روزهای گذشته هنوز داوری کردن در مورد آینده این بازار زود به نظر می‌رسد اما در صورت ثبات نسبی نرخ ارز و به تبع آن ثبات نسبی در رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش واگرایی ذکر شده دور از ذهن نخواهد بود؛ هرچند که رکود بزرگی در انتظار بازار مسکن است.

برای خرید باغ باغچه به املاک توقف مراجعه کنید.