چالش اصلاحات در ساخت‌وساز

در ساخت‌وساز ساختمان‌های شهری مسائل و مشکلات متعددی موجب کاهش کیفیت ساختمان‌ها می‌شود. هر چند سال زلزله‌ای شدید و پیشامد خسارات، توجه عموم را به این مساله جلب می‌کند، ولی نواقص همواره از طرف متخصصان مورد تذکر است.

وزارت راه و شهرسازی در دو دولت اخیر تلاش‌های فراوانی برای کاهش مشکلات ساخت‌وساز انجام داده است؛ تدوین پیش‌نویس آیین‌نامه کنترل ساختمان و تدوین لایحه قانون نظام مهندسی از عمده این تلاش‌هاست. ولی ارائه این اصلاحات با اقبال عموم جامعهمهندسی مواجه نبوده است. بررسی آیین‌نامه کنترل ساختمان در کمیسیون زیربنایی دولت حدود دو سال زمان برده و به‌رغم جرح و تعدیل از ۱۶۰ ماده در پیش‌نویس اولیه به ۴۶ ماده همچنان به نتیجه نرسیده است، ارائه لایحه اصلاح قانون نظام مهندسی به مجلس نیز با اظهار مخالفت اعضای کمیسیون عمران همراه بوده است.

خرید و فروش آپارتمان نقلی در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

با وجودی که به نظر می‌رسد آیین‌نامه کنترل ساختمان دست کم ۳ مشکل اساسی عدم شفافیت و چندپارگی مسوولیت کنترل ساختمان میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی، عدم تناسب میان کیفیت خدمات مهندسی با حق‌الزحمه مهندسان و امکان ارائه خدمات غیرواقعی و غیراصولی توسط ایشان و انحراف سازمان نظام مهندسی به فروش خدمات و تصدی امور اجرایی و مالی را مرتفع می‌سازد، و لایحه قانون نظام مهندسی زمینه تقریب و تجمیع نظام فنی و اجرایی با نظام مهندسی را فراهم می‌آورد، بررسی علل مخالفت‌ها و نتیجه‌ندادن تلاش‌ها برای اصلاحات جای دقت و تامل دارد.

اولین مساله‌ای که در عدم توفیق اصلاحات در ساخت‌وساز قابل طرح است عدم ارتباط متقابل نهاد تدوین‌کننده مقررات از نهاد مجری آن است. در حالی که مقررات ساخت‌وساز در دفتر تدوین مقررات ملی ساختمان وزارت راه و شهرسازی وضع می‌شود، شهرداری زیر نظر وزارت کشور مجری آن و مسوول کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان است. به این صورت مجری مقررات در تدوین آن نقشی نداشته، چرخه انجام و اصلاح مقررات بر اساس تجربیات به درستی شکل نمی‌گیرد. نه نهاد اجرا‌کننده می‌پذیرد که نظرات یک نهاد دیگر را بعضاً متعارض با تجربه خود از وضعیت موجود اجرا کند و نه نهاد تدوین‌کننده پس از ابلاغ ضوابط، امکان نظارت بر نحوه اجرا و برخورد در صورت انحراف را دارد.

مساله بعدی که در عدم توفیق اصلاحات وزارت راه و شهرسازی در قالب آیین‌نامه کنترل ساختمان و لایحه قانون نظام مهندسی وجود دارد، نحوه شناسایی مشکلات و ارائه راه حل مناسب است. گرچه وزیر راه و شهرسازی و مسوولان معاونت مسکن و ساختمان و دفاتر زیرمجموعه آن سابقه طولانی در حوزه نظام مهندسی داشته و از صاحب‌نظران این عرصه محسوب می‌شوند ولی تهیه محتوای اصلاحات بدون مشورت و جلب موافقت ذی‌نفعان مختلف ممکن نمی‌شود. موضع مسوولان وزارت مذکور در مواجهه با سازمان نظام مهندسی با بیش از ۳۱ شعبه استانی و ۴۰۰ هزار عضو در اصلاح آیین‌نامه و قانون موضع همکاری نبوده است، در حالی‌که سازمان مذکور بیشترین تاثیر را از تغییر ضوابط در میان ذی‌نفعان مختلف می‌پذیرد. محتوایی که می‌توانست در یک کمیته مشترک از نمایندگان هر دو نهاد وزارتخانه و سازمان نظام مهندسی تهیه شود، به‌صورت یک‌جانبه تهیه و ارائه شد تا جایی که اختلافات شدید میان این دو نهاد را در پی داشت.

مساله دیگر روش انجام اصلاحات است. صاحب‌نظران علوم اجتماعی به انجام اصلاحات با گام‌های کوچک ولی پیاپی تاکید دارند. انجام تغییرات بنیادی به دلیل برهم زدن نظم موجود با مقاومت ذی‌نفعان همراه است. آیین‌نامه کنترل ساختمان و لایحه اصلاح قانون با تغییرات صد درصدی مخالفت بسیاری را در پی داشته است. تدوین آیین‌نامه کنترل اگر به نحوی انجام می‌گرفت که از ابتدا با ۴۶ ماده ارائه می‌شد و نه با ۱۶۰ ماده، چه بسا تا کنون نتیجه داده بود.

درس‌های زلزله تهران ملارد

از زلزله ۵.۲ ریشتری ملارد تهران، بیش از دو و نیم ماه گذشته است، مردم تهران و کرج و مناطق اطراف محل وقوع زلزله، به خوبی این زمین لرزه و مسائل و مشکلات بعدی آن را به یاد دارند.

هنوز مدت زمان زیادی از آن حادثه نگذشته است و چهارشنبه شب ساعت ۲۳ و ۲۷ دقیقه روز ۲۹ آذرماه زلزله رخ داد. این زمین لرزه استان های تهران و البرز را لرزاند و همچنین در استان های قم، قزوین، مرکزی و گیلان نیز احساس شد.

، مرکز زلزله در فاصله ۳ کیلومتری ملارد، ۷ کیلومتری مشکین دشت و ۱۰ کیلومتری شهریار قرار می گیرد و بنا به گزارش مرکز لرزه نگاری موسسه ژئوفیزیک عمق آن حدود ۱۵ کیلومتر بوده است.

خرید و فروش آپارتمان در اندیشه را با املاکتوقف مراجعه کنید.

یک هفته بعد از آن زلزله، پس لرزه ای با بزرگی ۴.۲ ریشترر در حوالی نیمه شب مورخه ۶ دی ماه ۱۳۹۶، در ناحیه ملارد اتفاق افتاد که بزرگترین پس لرزه از حدود ۲۰ پس لرزه زلزله ملارد است.

بر طبق برخی گفته‌ها، بر اثر استرس ناشی از این زلزله و پس لرزه ۴.۲ ریشتری آن، حادثه فوتی هم گزارش شده است. در برخی مناطق ترک خوردگی های خفیفی در دیوار ساختمان ها بوقوع می پیوندد. زلزله ۵.۲ ملارد موجب اضطراب و دلهره عمومی ساکنین مناطق اطراف بویژه در تهران و کرج گردید.

بعد از این زلزله، شایعات متعددی مبنی بر پدیده غیر مرتبط هارپ و علت زلزله ناشی از آن در سطح جامعه رواج یافت. پیش بینی کنندگان زلزله ها که جو را مناسب می دیدند، دیگر بار شروع به پیش بینی انواع زلزله‌های محتمل در منطقه کردند. جلسات زیادی در استانداری و شهرداری و وزارت کشور و تا سطوح بالاتر حکومت، برگزار گردید. کارشناسان نظرات متفاوتی را در خصوص احتمال وقوع زلزله آتی بیان کردند. می شود گفت که عمده ترین واکنش در برابر زلزله ۵.۲ ملارد، بیرون آمدن اکثریت مردم به بیرون از خانه ها و ماندن در بیرون تا صبح فردای شب حادثه بود. با توجه به تاریخ وقوع زلزله که واپسین روزهای پاییز ۱۳۹۶ بوده و دمای شب هنگام منطقه کرج و تهران، پایین و سرد بوده است، شکل بیرون آمدن مردم از خانه ها، استفاده از خودروهای شخصی و اغلب ماندن در داخل خودروی روشن تا صبحگاه روز ۳۰ ام آذرماه ۱۳۹۶ بود.

مطابق معمول، با توجه به سردی هوا و بروز پدیده اینورژن، هوای تهران در زمان رخداد زلزله (و چند روز قبل و بعد)، به شدت آلوده و مدارس هم به همین دلیل تعطیل اعلام می گردید. بنا به گفته مسئولین شرکت پالایش و پخش فرآورده های نفتی از ساعت وقوع زلزله تا ۱۲ ظهر روز بعد از زلزله، حدود ۱۵ میلیون لیتر بنزین توزیع گردید که مصرف بیش از حد بنزین و سایر سوخت ها، آلودگی هوای تهران و کرج را بمراتب بیشتر کرد.

مشکل اصلی در درس های زلزله های ایران

نگارنده این سطور بعنوان فردی که از زلزله ۱۳۶۹ رودبار تا الان بیش از ۲۰ گزارش زلزله، به اتفاق همکاران به نگارش در آورده است و بطور مدام رخداد زمین لرزه های ایران را رصد کرده است، معتقد است که اصلی ترین مشکل ما در یادگیری درس زلزله، رفتار بشدت نوسانی مدیران و مسئولان و مردم است. مردم و رسانه ها، البته همانند سایر کشورها، با رخداد حادثه ای تاثیرگذار، اوج توجهات را به حادثه رخ داده نشان می دهند، فضای مجازی و غیر مجازی، لبریز می شود از اخبار درست و غیر واقعی مرتبط با زمین لرزه و البته پس از گذشت چند روز موضوع کاملا کنار گذاشته شده و فراموش می شود.

رفتار نوسانی که اغلب با هیجانات و توجهات اغراق آمیز به زلزله‌های رخ داده همراه است، متاسفانه بدلیل دامنه بزرگ آن، نمی توانند، ماندگاری بالایی را داشته باشند، رفتارهای هیجانی و اغراق آمیز، انرژی بالایی را می طلبد که بطور معمول در حد چند روز عمر دارند و نکته منفی این منش و رفتار خاص در این است که بعد از گذشت چند روز، دیگر حداقل توجهات را نیز به تکالیف و وظایف، چه در امر آموزش و یا اقدامات پیشگیرانه نشان نمی دهیم.

از آنجا که در کشور ما، عمده توجهات در مدیریت بحران، مدیریت بر افکار عمومی، رسانه ها، فضای مجازی و نشان دادن واکنش های انفعالی به اخبار و گفته ها پیرامون حادثه و مدیریت بحران حادثه است، با فروکش کردن تب زلزله در جامعه، در رسانه ها و شبکه های مجازی، که ناشی از افت محسوس حساسیت افکار عمومی به رخداد زلزله بوده، مدیریت بحران و نهادهای مرتبط و مسئول نیز به استمرار اقدامات متعدد و ضروری لازم علاقمندی نشان نداده و موضوع معمولا از دستور کار خارج می شود.

ما چنین رفتارهایی را به وضوح در زلزله کرمانشاه و ملارد نظاره گر بوده ایم. به یاد می آوریم که در روزهای اول زلزله کرمانشاه، چه موجی از کمک های مردمی به راه افتاد، و الان؟، انگار حادثه زلزله کرمانشاه تمام شده است. نه اینطور نیست!، مردم سرپل و روستاهای اطراف بشدت به رسیدگی مستمر نیاز دارند و بخصوص در این روزهای پایانی سال و نزدیک شدن عید نوروز، قطعا کمک های مردم و مسئولین می تواند بطور موثری از آلام این مردم عزیز بکاهد.

بنابراین به جرات می تواند گفت که عمده ترین مشکلی که موجب می شود درس های زلزله‌ها را در ایران خوب یاد نگیریم و یا درس های آموخته شده را خیلی زود به بوته فراموشی بسپاریم، رفتار نوسانی در سطح مدیریتی، مردم و رسانه هاست. در روزهای اول زلزله، حجم توجهات و کمک ها و اقدمات قابل ملاحظه و اعجاب آور، چند روز و یا چند هفته پس از زلزله، موضوع از کانون توجهات کنار گذاشته می شود.

درس‌های زلزله ملارد تهران

یکی از خوش‌شانسی‌های بزرگ در کشور در ارتباط با رخداد زلزله‌ها این بوده است که خوشبختانه، در چند ۱۰ سال گذشته، در مجاورت و یا در محدوده شهرهای بزرگ زلزله مهیبی رخ نداده است. تصور اینکه زلزله ۷.۳ ازگله کرمانشاه، در محدوده شهری کرمانشاه رخ دهد، تصور بسیار نگران کننده ای است.

تصور اینکه گسل شمال تهران در تهران، گسل شمال تبریز در تبریز و یا گسل جنوب مشهد در مشهد فعال شود و زلزله‌ای سترگ را موجب شوند، حجم خسارت ها و تلفات جانی ناشی از چنین زمین لرزه هایی خوفناک و تکان دهنده است. همجواری با گسل ها، ساخت و ساز در حریم گسل ها، بافت های فرسوده با تمرکزبالای جمعیتی در کلانشهرها، نشان می دهد که ما میراث دار وضعیت مطلوبی از نظر ریسک زلزله نبوده و به شدت آسیب پذیر هستیم.

زلزله ملارد درنزدیکی تهران و کرج رخ داد و برای مدیریت بحران کشور، یک مانور واقعی بود که با بزرگنمایی رخدادها و رفتارهای پس از زلزله ملارد، می توانند نقاط ضعف و قوت ها را دریابند. در این نوشتار عمده توجه و تمرکز، مردم و افکار عمومی است، و از این منظر، مواردی که به عنوان سرفصل های درس زلزله ملارد قابل ارائه باشد، ذکر می گردد که امید است منجر به نتیجه شود.

۱- عدم اعتماد به ساختمان ها و لزوم اقدامات لازم برای جلب اعتماد عمومی

مهمترین درس زلزله ملارد تهران، که در رفتار عموم مردم نیز جلوه گر و نمایان شد، عدم اعتماد عمومی به کیفیت ساختمان ها بود. نگارنده این سطور نیز بعنوان فرد مرتبط با زلزله و آشنا با موضوعات مهندسی زلزله، به خانواده خود نیز توصیه نمود که تا چند ساعتی در بیرون از ساختمان و در فضای باز مانند پارک ها بمانند. علت اصلی چنین عکس العملی، عدم اعتماد به کیفیت اجرا و ساخت ساختمان های مسکونی و نیز مصالح و بتن و فولاد بکاربرده شده در آنهاست. و

قتی که سازه ی ساختمان بیمارستان نوسازی در اسلام آباد غرب، که علی الاصول باید ضوابط و مقررات محاسبه، ساخت و نظارت بسیار سختگیرانه تری نسبت به ساختمان های مسکونی داشته باشد، با شتاب زلزله حدود ۰.۱ شتاب ثقل (که حدود یک سوم شتاب زلزله مبنای طراحی در شهر اسلام آباد غرب بوده است) بطور جدی آسیب می بیند، وقتی که کیفیت بتن در خرابی ساختمان های مسکن مهر اسلام آباد غرب نقش اساسی داشته و کنترل خاصی در این زمینه ها نیز وجود نداشته است، طبعا عموم مردم حق دارند که به ساختمان های مسکونی که از تیپ های مختلف بنائی و اسکلت دار، طاق ضربی و مصالح خشت و سیمان و بلوک هستند، اعتماد نکرده و بیرون آمدن در سرما و داخل خودرو ماندن را به استراحت در منزل خود ترجیح دهند.

اینجانب در روزهای اول زلزله، با تعداد از مردم آشنا شدم که تا چند روز داخل ماشین می خوابیدند و باید قبول کرد که این قبیل از عملکردها، گواه نامیمونی برای نهادهای مدیریتی، نظارتی و اجراء ساختمان در کشور است. درسی که لازم است دوباره مسئولین امر و بویژه عموم مردم و رسانه ها به آن توجه کنیم و یاد بگیریم (و بنظر می رسد که تاکنون یاد نگرفته ایم) این است که سیستم طراحی، نظارت و اجرای ساختمان ها باید چنان کارآمد و مسئولیت پذیر و پاسخگو باشند که موجبات اعتماد عمومی به کیفیت ساختمان ها و مقاومت آنها در برابر زلزله را موجب شوند.

باید به ساختمان ها (و حداقل به ساختمان هایی که منبعد ساخته می شوند)، گواهینامه های کیفیت و فنی داده شود، وجود سیستم کنترل و پایش ساختمان چه در مراحل ساخت و چه در مرحله نگهداری، امر اجتناب ناپذیر و نیاز ضروری کشور است. مسلما مردم به استناد گواهینامه ها و یا شناسنامه های فنی و کیفیت ساختمان، به کیفیت ساختمان ها و منازل مسکونی خود اعتماد خواهند کرد.

۲- آموزش‌های عمومی در خصوص زلزله

زلزله ملارد درس مهمی دیگری که داد، اهمیت آموزش عمومی، آموزش رفتارهای صحیح مردم در حین وقوع زلزله و پس از آن بود. در رفتارها و در سوال و جواب های مردم، می شد متوجه شد که مردم تا چه اندازه نیاز دارند که آموزش های اولیه و ضروری را در این خصوص ببینند. موضوعی که متاسفانه از طرف نهادهای مسئول، بطور جدی دنبال نشده است. در همین اوان زلزله ملارد، با توجه به گسترش وسیع فضای مجازی، البته در برخی موارد، مطالب و نکات آموزشی خوبی به اطلاع مردم رسانده شد که می شود گفت یکی از نکات مثبت درس زلزله ملارد تهران، هم همین بود. در آموزش های مردمی، مهم است که عموم مردم حالت هوشیاری و آمادگی لازم مستمر و همیشگی را مورد توجه قرار دهند.

باید به همگان توضیح داده شود که سرزمین ما، گستره ای است لرزه خیز که گاه به گاه زلزله‌های بزرگ و مخرب در آن رخ می دهد و لازم است که هم در ساختمان سازی ها و هم در آمادگی های عمومی و پیش از وقوع، این وضعیت بطور جد مورد توجه قرار گیرد. تجربه نشان می دهد که عموم مردم ایران به اقلام اطلاعاتی بصری و گفتاری بیش از اطلاعات نوشتاری اقبال نشان می دهند و لذا لازم است که درس های ساده و آموزش های عمومی از صدا و سیما و بویژه از سیما پخش شود. همزمان کلیپ های کم حجم، جهت پخش در شبکه های مجازی اجتماعی، در گروه های مختلف، در پیام رسان ها و مواردی مانند آنها قرار گیرد تا به اطلاع عموم مردم برسد. باید همه ما، اعم از مسئولین و مردم، یاد بگیریم که رخداد زلزله‌های بزرگ در کل پهنه ی ایران زمین، امر دائمی بوده و خواهد بود و ضرورت دارد تا آموزش های لازم در این زمینه را ببینیم.

۳- بازار شایعات

در زلزله ملارد نیز مشاهده کردیم که بازار شایعات در خصوص علت این زمین لرزه و نیز پیش‌گوئی‌های زلزله‌های آتی داغ بود. در حال حاضر که تب زلزله فروکش کرده، بسیار مناسب است که عموم مردم و مسئولین بعنوان درس دیگر زلزله ملارد، توجه داشته باشند که رخداد زلزله، رخداد طبیعی و لازمه آن وجود تنش تکتونیکی در زیرزمین و در امتداد گسل‌هاست. پدیده هارپ که ماهیتی الکترو مغناطیسی دارد، نمی تواند در عمق ۱۰ یا ۲۰ کیلومتری لایه های زمین، گسیختگی بطول ۴۰ یا ۵۰ کیلومتر ایجاد کند، این امر ناشدنی است.

توجه نکردن به چنین شایعاتی و گوش کردن به حرف ها و سفارش های کارشناسان مرتبط، می تواند از شیوع شایعات جلوگیری کند، شایعات رخداد زلزله‌های آتی نیز در زلزله ملارد، موجب شد که تعدادی از مردم نگران باشند، نگرانی های بی مورد و مستمر، به سلامتی افراد جامعه و بویژه اقشار حساس به پدیده زلزله و عوارض آن، مسلما لطمه می زند و باید مردم به این نکته کلیدی توجه کنند. توجه به درس های فرآموخته شده از زلزله ملارد باید در همین زمان های آرام و دور از تب زلزله، توسط مردم صورت پذیرد. اگر واقعا در زمان زلزله نگران و پر از اضطراب می شویم، آیا مناسبت ندارد که از همین الان آموزش های کاربردی رفتار صحیح مردمی در حین و پس از وقوع زلزله را فرا بگیریم؟

۴- پیشگوهای زلزله

زلزله ملارد با توجه به اینکه تهران را لرزاند و با توجه به اینکه پس از زلزله کرمانشاه رخ می داد، زلزله مهم و موثری بود، حجم انبوده داده و خبر و اطلاعاتی که از طریق فضای مجازی منتقل شد، بی سابقه بود. گسترش فضای مجازی و تشکیل گروه های متعدد مجازی اجتماعی که قابلیت دسترسی بسیار مطلوبی از اطلاعات را برای اعضاء گرو ها و در فضای مجازی فراهم می سازد، تعداد از افراد اغلب غیر متخصص را به صرافت انداخت که امر پیشگوئی زلزله و پیش بینی زلزله را راه بیندازند و با توجه به اقبال عموم مردم به شنیدن اخبار احتمال وقوع زلزله آتی، در جنب آن شاید تبلیغاتی کرده و درآمد زائی کنند.

پیشگوئی ها و پیش بینی های عجیب و غریبی صورت پذیرفت که شنیدنش الان، با توجه به فروکش کردن جو زلزله در کشور و در تهران و کرج، احتمال دارد بسیار موجب استهزاء قرار گیرد. مردم، الان که زلزله‌های متعدد و اغلب خرد لرزه ها در اطراف تهران بطور طبیعی رخ می دهد، حتما متوجه شده اند که بسیاری از موارد پیش بینی و پیشگوئی خلاف واقع بوده و اساسا افرادی که در زمینه زلزله و ژئوفیزیک متخصص هستند، هر گونه امکان پیش بینی زلزله را حداقل در شرایط کنونی، امکان ناپذیر می دانند. پس درس دیگری که یاد می گیریم از زلزله ملارد، این است که اطمینان داشته باشیم هرگونه ادعای پیش بینی زلزله فاقد وجاهت علمی بوده و نباید به آنها توجه شود.

۵- پایش و مونیتورینگ دقیق گسل‌ها و خرد لرزه‌ها

زلزله ملارد، لزوم پایش و کنترل رفتار گسل ها، تغییرات در جابجائی آنها، تحرک و پویایی گسله ها را مورد تاکید قرار داد. علاوه بر گسل ها، زلزله ملارد نشان داد که چقدر ضرورت دارد که تعداد ایستگاه های لرزه نگاری و شتابنگاری و برداشت های جی پی اس در تهران و در شعاع اطراف آن تا حدود ۱۰۰ کیلومتر، به ۴ تا ۵ برابر تعداد کنونی برسد. اگر این کار محقق شود قانع خواهیم شد که از زلزله ملارد درس های خوبی فراگرفته ایم.

بررسی وضعیت قیمت نمادهای اوراق مسکن

قیمت دست‌کم ۲۰ نماد از مجموع ۲۴ نماد اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن (تسه) در بازار فرابورس تحت تاثیر دو عامل هم‌کانال شده و در کانال‌های ۷۳ و ۷۴ هزار تومان قرار دارد. به طور کلی اعتبار هر یک از نمادهای اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار فرابورس، دو سال (۲۴ ماه) تعیین 

شده و در نتیجه در حال حاضر ۲۴ نماد متعلق به اوراق صادر شده در هر یک از ماه‌های دو سال اخیر در این بازار رسمی عرضه شده و قابل مبادله است. به این ترتیب اوراق صادر شده در ماه‌های اخیر به خاطر مهلت بیشتری که تا زمان انقضا دارند، اغلب به بهای بیشتری نسبت به سایر اوراق، به ویژه آنها که به زمان انقضا نزدیکتر هستند، خرید و فروش می‌شوند.

البته این تنها عامل موثر بر قیمت اوراق مسکن که هر یک از آنها حق تقدم دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را در اختیار خریدار قرار می‌دهد، نیست؛ بلکه مکانیزم عرضه و تقاضا در ارزش نهایی اوراق مذکور نقش اساسی دارد.

خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

با این شرایط طبیعی است خریداران مسکن که قصد ورود فوری به بازار با استفاده از تسهیلات از محل اوراق را دارند، نمادهایی را انتخاب می‌کنند که به زمان انقضا نزدیک‌تر اما بهای آنها کمتر است. این انتخاب در گذشته سبب می‌شد بعضا هزینه کل برخورداری از تسهیلات بدون سپرده برای آنها بین نیم تا یک میلیون تومان ارزان‌تر از سایر خریداران اوراق که زمان بیشتری از مهلت استفاده آنها باقی مانده بود، تمام شود.

در مقابل کسانی که برنامه ورودشان به بازار مسکن مربوط به چند ماه یا بعضا بیش از یک‌ سال بعد بوده اما به دلیل برخورداری از امکان مالی یا با انگیزه دور ماندن از نوسانات قیمتی احتمالی نسبت به خرید زودهنگام اوراق اقدام می‌کنند، اغلب ناگزیر هستند بهای بیشتری بپردازند چرا که ارزش اوراق آنها به لحاظ فاصله زیاد تا تاریخ انقضا قدری بیشتر است.

این تفاوت ارزش البته اغلب ۵ درصد و کمتر بوده است اما در آذر ماه حتی همین فاصله قیمتی نیز به صفر میل کرده و اغلب نمادهای تسه در دو کانال قیمتی ۷۳ و ۷۴ هزار تومان قرار دارند.

بر اساس قیمت نهایی اوراق بعد از آخرین معاملات ثبت شده در فرابورس، در حال حاضر ارزان‌ترین قیمت مربوط به اوراق صادر شده در دی ۹۴ با نماد «تسه ۹۴۱۰» است که روز گذشته به قیمت ۷۲ هزار و ۷۷۰ تومان مبادله شد. همچنین دو نماد «تسه ۹۶۰۸» و «تسه۹۶۰۱» که حدود دو سال تا انقضا زمان دارند به بهای ۷۵ هزار و ۵۳۰ و ۷۵ هزار و ۵۰۰ تومان مبادله شده‌اند. به این ترتیب قیمت تمام نمادهای عرضه شده دیگر به جز چند مورد مذکور هم‌کانال شده است.

قطار قیمت اوراق مسکن در حالی روی ریل ثبات حرکت می‌کند که تقاضای برای استفاده از تسهیلات مسکن از این محل نسبت به سال گذشته افزایش یافته و آمار مبادله اوراق و همین‌طور آمار معاملات ماهانه مسکن نیز همسو با افزایش تسهیلات‌گیرندگان از محل اوراق رو به رشد است.

با این وجود دو عامل سبب شده قیمت اوراق مسکن از نوسان موثر دور مانده و قیمت‌ها در سطحی که کارشناسان از آن به عنوان «محدوده ارزش واقعی اوراق مسکن» یاد می‌کنند، ثابت باقی بماند. عامل اول اعمال مدیریت بانک مسکن در زمینه میزان تزریق اوراق مسکن به بازار متناسب با افزایش تدریجی تقاضای خرید در بازار مسکن است که نقش مهمی در این ثبات داشته است.

افزایش ۳۰ درصدی حجم انتشار ماهانه اوراق تسهیلات مسکن به پشتوانه سپرده‌های ممتاز، اهرم اصلی کنترل قیمت اوراق بود که بانک مسکن از آن بهره جست. به این ترتیب ماهانه به طور متوسط یک میلیون ۳۰۰ هزار فقره اوراق جدید به بازار تزریق شد.

عامل دوم این ثبات نیز، ورود آگاهانه متقاضیان استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن به بازار مبادله تسه است؛ طوری که اغلب با مشاهده «حذف تلاطم قیمتی» از بازار اوراق مسکن، بدون نگرانی و در زمانی که قصدشان برای معامله آپارتمان جدی می‌شود، نسبت به خرید اوراق اقدام می‌کنند. این رفتار نیز به تناسب میان عرضه و تقاضا و در نتیجه ثبات قیمت‌ها کمک زیادی کرده است.

واکنش مثبت بازار مسکن به صندوق‌های زمین و ساختمان

صندوق‌های زمین و ساختمان به‌عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی مسکن درحالی با تعریف یک پروژه ۸۰ واحدی برای تامین مالی از این طریق از سال ۹۳ به‌طور عملیاتی به عرصه ساخت‌وسازها وارد شد که به رغم رکود سنگین در بازار مسکن و چالش سازندگان برای تامین مالی مورد نیاز پروژه‌های ساختمانی، عملا مورد استقبال سمت عرضه مسکن قرار نگرفت.

 در حالی که پیش‌بینی می‌شد با سازوکار درنظر گرفته شده برای صندوق‌های زمین و ساختمان بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی دست‌کم طی دو سال اخیر از مسیر این صندوق‌ها انجام شود اما عملا به واسطه وجود برخی دلایل از جمله بعضی محدودیت‌ها همچون تعیین کف ۱۰ میلیارد تومانی به‌عنوان ارزش پروژه به‌عنوان شرط ایجاد و راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، عملا مورد استقبال سمت عرضه مسکن قرار نگرفت.

با این حال، افتتاح پروژه ۸۰ واحدی نسیم در اوایل هفته گذشته یکبار دیگر موضوع راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به‌عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی ساخت مسکن را در کانون توجه قرار داد؛ این‌بار اما بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند پالس‌های مثبتی از بازار مسکن درخصوص استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان دریافت می‌شود که نشان می‌دهد این روش نوین تامین مالی به‌عنوان روشی کاربردی از این پس می‌تواند مورد استقبال سازندگان قرار بگیرد.

محمد حسن مرادی، کارشناس و صاحب‌نظر حوزه مسکن در این‌باره اعلام کرد: صندوق‌های زمین و ساختمان فرصت بسیار مناسبی برای تامین و تجهیز منابع ساخت مسکن را فراهم می‌کند به ویژه در شرایط فعلی پالس‌های مثبتی از بازار مسکن می‌رسد که نشان می‌دهد این روش تامین مالی در دوره رونق پیش‌رو می‌تواند گزینه مناسبی برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی باشد.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

وی با بیان اینکه صندوق‌های زمین و ساختمان هم‌اکنون یکی از ابزارهای گره‌گشا در حوزه تامین مالی ساخت مسکن هستند، تاکید کرد: پیوند منابع و نقدینگی‌های پراکنده در بازار سرمایه به پروژه‌های ساختمانی که ماهیتی فیزیکی دارند یکی از مهمترین پیوندها در اقتصاد کشور در مقطع زمانی حاضر محسوب می‌شود که می‌تواند گره‌گشای مناسبی در بازار مسکن و سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی باشد.

مرادی افزود: نکته مهمی که در ارتباط با سطح بازدهی و مطلوبیت استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان به‌عنوان ابزار نوین تامین مالی ساخت مسکن وجود دارد ارتباط بازدهی این صندوق‌ها با بازدهی سایر بازارها و همچنین بازدهی اقتصاد کلان کشور است؛ به این معنا که بازدهی این صندوق‌ها و مطلوبیت استفاده از آنها به‌طور مستقیم با بازدهی اقتصادی کشور در ارتباط است.

وی ادامه داد: به همین علت یکی از دلایل عدم استقبال قابل توجه از این صندوق‌ها برای تامین مالی ساخت مسکن طی دو سال گذشته را می‌توان به همین موضوع نسبت داد؛ طی دو تا سه سال گذشته به دلیل نامساعد بودن اوضاع اقتصادی کشور و رکود در بسیاری از بازارها، به خصوص بازار مسکن، عملا راه‌اندازی این صندوق‌ها مورد توجه قرار نگرفت این درحالی است که شرایط فعلی و چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن و کل اقتصاد کشور هم‌اکنون پالس‌های مثبتی را درخصوص استفاده از این صندوق‌ها به بازار ساخت وساز منعکس می‌کند که نشان می‌دهد صندوق زمین و ساختمان به‌عنوان یکی از ابزارهای نوین تامین مالی در آینده نزدیک و حتی مقطع زمانی فعلی می‌تواند بسیار پررنگ‌تر و موفق‌تر از سال‌های اخیر در عرصه تامین مالی حوزه ساخت مسکن فعالیت کند.

مرادی یکی از مزیت‌های راه‌اندازی و ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان برای تامین مالی حوزه ساخت مسکن را امکان ورود سرمایه‌داران خرد به بازار ساخت و ساز عنوان کرد و افزود: راه‌اندازی این صندوق‌ها به نوعی منجر به تامین مقوله عدالت اجتماعی در سرمایه‌گذاری خواهد شد؛ از این بابت که افرادی که با مازاد منابع مالی در سطح خرد روبه‌رو هستند بدون نیاز به سرمایه‌های کلان، امکان ورود به بازار سرمایه پیدا می‌کنند و از عواید و منافع ناشی از آن بهره‌مند می‌شوند.

وی با بیان اینکه شاید نیاز باشد در دوره پیش‌رو برخی از ضوابط راه‌اندازی صندوق‌ها همچون شرط کف سرمایه ۱۰ میلیارد تومانی برای راه‌اندازی صندوق، اصلاح شود تا گروه‌های بیشتری بتوانند اقدام به راه‌اندازی این صندوق‌ها برای ساخت مسکن کنند، افزود:خروجی و بضاعت صندوق‌های زمین و ساختمان به شرط انجام برخی اصلاحات در ضوابط راه‌اندازی می‌تواند روز به روز بیشتر شود.Facebook

امید به بازآفرینی پایدار بافت‌های فرسوده

دولت دوازدهم نخستین گام عملی را برای بازآفرینی پایدار بافت‌های فرسوده برداشت. به گزارش ملک رادار و به نقل ازدنیای اقتصاد، در برنامه دولت قرار است سه نوع بافت فرسوده نوسازی شود:
نخست: بافت‌هایی که با توسعه‌های شهری توسعه پیدا نکرده‌اند و به مرور به دلایل متعددی تغییر ماهیت داده به گونه‌ای که برخی از آنان از بافت‌های تاریخی به بافت‌های فرسوده تبدیل شده‌اند.

دوم: عرصه‌هایی که با اهداف حمایتی در مقاطعی از تاریخ به دهک‌های پایین درآمدی واگذار شده است. به‌دلیل بضاعت کم درآمدی دریافت‌کنندگان حمایت‌ها، واحدهای ساخته شده از نطفه دارای ضعف کیفیت و به‌دور از اصول مهندسی بوده است. علاوه بر این ضعف،در عرصه‌های عمومی و شهری نیز از کیفیت مطلوب برخوردار نیستند.

سوم: حاشیه‌نشینانی که از روستاها و شهرهای کوچک به امید زندگی بهتر به شهرهای بزرگ مهاجرت کرده‌اند اما به‌دلیل هزینه‌های بالا در حاشیه شهرها و با نازل‌ترین امکانات روزگار سپری می‌کنند. جمعیتی که حدود ۱۱ میلیون نفر برآورد می‌شود.  دولت قصد دارد بازآفرینی این سه گونه را در گام نخست در دو مرحله اجرا کند.

مرحله ساخت مسکن در زمین‌های دولتی و استقرار ساکنان بافت‌های فرسوده در آن پس از تکمیل و تجهیز و مرحله دوم نوسازی واحدهایی که ساکنانش در ساختمان‌های دولتی ساخته شده مستقر شده‌اند. طرحی که دولت کلید آن را زده نیازمند ۱۲۳ هزار میلیارد تومان منابع است و در شروع ۱۵۰۰ میلیارد تومان در بودجه سال آینده پیش‌بینی شده تا با این رقم ۱۰۰ محله نوسازی شود. برآوردها نشان می‌دهد ۲ هزار و ۶۶۸ محله سراسر کشور در مناطق فرسوده قرار دارند با این حساب دولت با ۵/ ۱ درصد از اعتبار هدف قصد دارد حدود ۴ درصد از مناطق مستقر در بافت فرسوده را نوسازی کند.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

دولتمردان امیدوارند با توجه به پالس‌های دریافت شده از سوی مجلس و نظر مساعد نمایندگان طرح بازآفرینی بافت‌های فرسوده از سال ۹۷ استارت بخورد. طرح بازآفرینی به‌دنبال نوسازی ۱۳۳۴ محله تا پایان سال ۱۴۰۰ است این میزان ۵۰ درصد از کل محله‌های هدف را تشکیل می‌دهد. پیش‌بینی می‌شود با اجرای طرح ۶۶ هزار هکتار از واحدهای فرسوده کشور نوسازی شود و ۹ میلیون نفر از ساکنان بافت‌های فرسوده کم شود.

طرح ملی بازآفرینی در دو عنوان اجرایی خواهد شود؛ در تهران با عنوان طرح پیشگام و در سراسر کشور با عنوان طرح ملی بازآفرینی. طرح مسکن پیشگام تهران با سه روش محلی‌سازی، محله‌سازی مرحله‌ای و محله‌سازی جایگزین پیش‌بینی شده است. در روش اول پروژه‌های ساختمانی کم‌واحد با تجمیع حداکثر ۵ پلاک کلنگی عملیاتی می‌شود. روش دوم عملیات نوسازی را در مقیاس بلوک شهری پیش خواهد برد و مبنای روش آخر نیز شهرک‌سازی با اهرم زمین‌های ذخیره است.

در طرح مسکن پیشگام بازگشت ساکنان قدیمی به محله‌های خودشان پس از پروژه‌های نوسازی فرض اصلی است تا انگیزه‌های آنان برای مشارکت در طرح‌ها افزایش یابد. دولت با مداخله اولیه به‌دنبال کسب اعتماد مردم است این مداخله را قرار است در سه درصد محله‌ها به نمایش بگذارد تا این اقدام انگیزه ای باشد برای همراهی و مشارکت سایر ساکنان بافت‌های فرسوده. آیا این هدف محقق می‌شود و رویای نوسازی جامه عمل می‌پوشد؟

هوشنگ عشایری، سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران درباره ویژگی نسخه جدید نوسازی بافت فرسوده می‌گوید: در نسخه جدید برای تشویق بیشتر بخش عرضه و تقاضا در محدوده درونی شهر ابزارهایی پیش‌بینی شده است.

برای رشد متوازن عرضه مسکن از طریق ابزاری همچون کاهش مدت زمان سپرده‌گذاری، کاهش نرخ سود بانکی و در مقابل افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط امکان‌پذیر است. این ابزارها شرایط ورود متقاضیان به بازار خرید مسکن درون بافت فرسوده را تسهیل می‌کند. او ادامه می‌دهد: در مقابل سازندگان وقتی مشاهده می‌کنند بستر ورود متقاضیان برای خرید مسکن فراهم شده انگیزه پیدا می‌کنند و به داخل بافت فرسوده مراجعه خواهند کرد؛ چراکه به این نتیجه می‌رسند که می‌توانند به راحتی واحدهای ساخته و تکمیل شده خود را در بافت فرسوده به فروش برسانند.

به گفته وی این موضوع طی چهار سال گذشته نیز از سوی صاحب‌نظران و کارشناسان بخش مسکن که منتقد تامین مسکن اقشار کم‌درآمد از طریق ساخت و ساز در محدوده خارج از شهر به شکل طرح مسکن مهر هستند عنوان شده است. به نظر می‌رسد هر چند ممکن است اجرای طرح مسکن مهر در مقطعی کوتاه جوابگو بود اما نمی‌تواند موتور محرکه رونق مسکن باشد. او می‌گوید: از این رو معتقد هستیم موتور محرکه رونق مسکن درون شهر است.

آغاز جریان رونق ساخت و ساز در بافت میانی شهر برعکس ساخت مسکن در بافت خارج از محدوده شهری است. به این معنا که شکل‌دهی ساخت و ساز در بیرون از شهر اگرچه شروع راحتی دارد و استمرار آن دشوار است اما درون بافت شهری شروع سختی به دلیل موضوع مالکیت‌های مختلف، همراهی مالکان و… دارد. با این وجود اگر این موتور به وسیله اهرم‌های مختلف آغاز شود می‌تواند استمرار داشته باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر در بافت فرسوده سراسر کشور معادل ۹ میلیون نفر (حدود ۳ میلیون خانوار) ساکن هستند. براساس مختصات پیش‌بینی شده در این برنامه قرار است پس از گذشت ۱۰ سال از اجرای برنامه بازآفرینی شهری معادل یک میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شود.

البته برآورد مسوولان و طراحان این برنامه آن است که در سال‌های بعد ظرفیت تعریف شده برای نوسازی املاک فرسوده حداقل تا دو برابر افزایش پیدا می‌کند. همچنین محاسبات اولیه نشان می‌دهد در قالب کل برنامه پنج ساله، گام اولیه اجرای این برنامه روی اراضی دولتی و عمومی سوار شده است. به همین منظور تاکنون در ۲۱ استان کشور، ۱۹۸ هکتار زمین دولتی و عمومی شناسایی شده که قابلیت ساخت ۲۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی را دارد.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.