آمار میگوید معاملات مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۴۰ درصد کاهش یافته و کمتر خریدار واقعی در بازار وجود دارد؛ با این حال مالکان هر روز فتیله قیمت را بالا میکشند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که سایتهای فروش املاک در این آشفتگی نقش اصلی را ایفا میکنند و به خریداران واقعی توصیه میکند فریب قیمتهای کذایی را نخورند.
طبق آماری که مصطفیقلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک از معاملات مسکن کل کشور و شهر تهران طی فروردین ماه ۱۳۹۸ ارائه کرده، خرید و فروش در کل کشور] چهار درصد بالا رفته اما در تهران ۴۰ درصد کاهش یافته است. خسروی علت این کسادی را تعیین قیمتهای نجومی از طرف برخی مالکان میداند که سایتهای فروش ملک نیز به آن دامن میزنند. او میگوید که جو فعلی در آینده فروکش میکند و قیمتها متعادل خواهد شد.
بر اساس آماری که خسروی ارائه کرد در ۳۱ روز فروردین ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۳۲ هزار و ۲۱ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل چهار درصد افزایش یافته است. تعداد قراردادهای اجاره اما کاهش ۱۷ درصدی نشان میدهد. در فروردین ماه امسال ۱۹ هزار و ۸۳ اجارهنامه در کل کشور به امضا رسیده است.
اما کسادی بازار مسکن شهر تهران، موضوعی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک، دلیل اصلی آن را اثرپذیری از بازارهای ارز و طلا میداند. به گفته خسروی، در فروردین ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۳۹۳۸ قرارداد خرید و فروش در تهران به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۴۰ درصد کاهش نشان میدهد. همچنین ۵۰۳۷ قرارداد اجاره امضا شده که کاهش ۲۶ درصدی نسبت به فروردین سال گذشته دارد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در مقایسه بازار فعلی با سال ۱۳۹۱ میگوید: آن زمان هم با شرایط مشابه حال حاضر مواجه بودیم که به دلیل رشد قیمتها معاملات در تهران پایین آمد اما در شهرستانها نسبتاً خوب بود. بعد از مدتی قیمت مسکن به ثبات رسید و پیشبینی میکنیم برای شرایط فعلی نیز این مساله رقم بخورد.
در حال حاضر عدهای از مالکان قیمتها را به طور دلبخواهی افزایش دادهاند اما کسی نمیخرد. بحمدالله مردم ما باهوش هستند و سمت خانههایی که بالاتر از میانگین منطقه تعیین شده باشد نمیروند. این مساله به کاهش معاملات و کسادی منجر شده و انتهای این مسیر به ثبات و یکدست شدن مظنه قیمت منطقهای میرسد.
وی با انتقاد از سایتهای فروش مسکن بیان میکند: با توجه به رایگان بودن آگهی در سایتها، نرخهای غیرواقعی تعیین میکنند و متأسفانه کنترلی هم بر آنها وجود ندارد. به طور مثال یک نفر قیمت خانه خود را متری ۱۲ میلیون تومان تعیین میکند، نفر دوم ۱۴ میلیون تومان و نفر سوم ۱۶ میلیون تومان؛ در حالی که تعیین قیمت باید توسط کارشناسان انجام شود ولی اوضاع از دست کارشناسان هم خارج شده است.
خسروی به خریداران توصیه کرد با صبر و حوصله بیشتری در دفاتر املاک جستوجو کنند و از کارشناسان دفاتر املاک، مشاوره بگیرند. اگر این کار را انجام دهند قیمت منطقه دستشان میآید و میتوانند با دید بازتری اقدام به خرید کنند.
رئیس اتحادیه املاک در پاسخ به این سوال که چرا برخی دفاتر املاک بر روی آگهیهای با قیمتهای بالاتر از میانگین کار میکنند، گفت: به هر حال مالکان، قیمت را تعیین میکنند. دفاتر املاک وظیفه دارند قیمت واقعی خانه را به مالک بگویند اما مالک این اختیار را دارد که قیمت مدنظر خود را بگذارد و نمیتوان چیزی را به کسی دیکته کرد. همانطور که گفتم مردم باید با استفاده از مشاوره دفاتر املاک، خودشان تشخیص دهند که قیمت خانه مدنظر بالا یا پایین است.
وی با اشاره به برنامه دولت برای تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی گفت: قطعاً اگر مسکن امید عملیاتی شود، جو روانی فعلی تا حد زیادی فروکش خواهد کرد. تاکید میکنم که قیمتهای فعلی کاذب است و باید منطقی شود.
اخیراً وزیر محترم امور اقتصادی و دارایی در خبری اعلام کردهاند که دولت ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی را در سال آینده در دستور کار خود قرار داده است. چند نکته در این مورد باید مورد توجه قرار گیرد.
آیا دولتها وظیفه دارند نسبت به تامین مسکن اقشار متعلق به دهکهای پایین درآمدی اهتمام بورزند؟ بسیاری از کارشناسان و کنشگران اجتماعی به این پرسش پاسخ مثبت میدهند. دهکهای پایین درآمدی که حاشیه پسانداز آنها امکان تهیه مسکن مناسب را فراهم نمیکند، چشم به حمایت دولتی دارند.
مساله اصلی نوع این حمایت و چند و چون مداخله دولت در بازار مسکن است، نه تشکیک در مورد اصل لزوم حمایت. تامین مسکن برای این اقشار در سیاستگذاریهای وزیر پیشین مسکن نیز وجود داشت. آنچه بر دایره حمایت از مسکن این طیف از اجتماع نقطه پایان میگذارد، محدودیت منابع است.
قاعدتاً منابع دولت برای چنین طرحهایی از بودجهها و داراییهایی که در اختیار دولت و بخش عمومی قرار دارد، تامین میشود. با توجه به شرایط فعلی و تعهدات ایفانشده قبلی به نظر نمیرسد که منابع مناسبی برای این نوع پروژههای بلندپروازانه در دست باشد.
راه دیگر این است که دولت به استقراض از بانکها یا تحمیل دستوری تامین مالی این نوع طرحها به سیستم بانکی متوسل میشود. این دقیقاً همان خطایی است که در مسکن مهر انجام گرفت. کانونیترین مشکل مسکن مهر نه تامین مسکن برای اقشار ضعیف که روش نامناسب اجرای کار بود.
بخش عمدهای از منابع تامینشده برای طرح مسکن مهر از طریق خط اعتباری در بانک مرکزی تدارک دیده شد که طبیعتاً به افزایش پایه پولی و افزایش قابل ملاحظه تورم منجر شد. در حال حاضر نیز بخش عمده بدهکاری سیستم بانکی به بانک مرکزی مربوط به بانک مسکن است (بیش از ۴۰ هزار میلیارد تومان) که عمدتاً میراث روش تامین منابع برای مسکن مهر در دولت پیشین است.
اساسیترین پرسش در مورد پروژههای اینچنینی به روش تامین منابع مربوط میشود. اگر دولتی قادر باشد با منابع کافی برای همه شغل، مسکن، خودرو، لوازم زندگی، بهداشت، آموزش… تامین کند. هیچکس در مقام منتقد ظاهر نخواهد شد، ولی برای همه روشن است که در حال حاضر چنین منابعی وجود ندارد و دولت با کسری بودجه روبهرو است و بهخصوص برای سال آتی پیشبینی کسری شدیدتری هم میشود.
مساله اصلی اقتصاد این است که چگونه منابع محدود را در برابر نیازهای گسترده به بهینهترین روش تجهیز و مدیریت کرد. تا روشن نشدن محل تامین منابع در پروژه مسکن اجتماعی، تردیدها و پرسشها درباره این طرح خاتمه نمییابد.
سیاستی که در دوره آخوندی به کار گرفته شد (فارغ از میزان همراهی دولت و مجلس) ظاهراً بر بهکارگیری منابع مالی مردم تاکید داشت. مشارکت مردم، سپردهگذاری در صندوقهای مسکن و خرید اوراق پایههای اصلی آن نوع نگرش در حوزه مسکن بودند که فاقد عوارض تورمزایی منابع عمومی است.
اگر قرار باشد هزینه ساخت مسکن اجتماعی از طریق استقراض از سیستم بانکی صورت گیرد، طبعاً دست دولت در تخصیص منابع بیشتر باز خواهد بود. اما افزایش پایه پولی و در نتیجه تورم، پیامد اجتنابناپذیر چنین روشهایی برای تامین منابع است. هرچند بدهی فعلی بانک مسکن اثرات تورمی مربوطه را ظاهر کرده است، ولی هنوز ترازنامه بانک به شدت نامتوازن است و فشار بیشتر روی سیستم بانکی در شرایط فعلی به مصلحت نیست.
برای کمک به بهبود وضعیت مسکن اقشار ضعیفتر میتوان از تجارب دیگر کشورها در این زمینه بهره برد. در بسیاری از کشورهای توسعهیافته نیز تامین مسکن برای طبقات کمدرآمد مورد توجه است و بسیاری از این کشورها در دهههای ۵۰ تا ۸۰ سده قبلی، به شیوههای انبوهسازی در مناطق خاص (تا حدی مشابه با مسکن مهر) روی آوردند
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان خراسان رضوی گفت: ما به تجربه دریافتیم که با کاهش نرخ دلار، قیمت اقلام در بازار کاهش پیدا نکرده، در نتیجه قیمت مسکن از چیزی که هست پایینتر نخواهد آمد.
برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
اظهار کرد: با افزایش قیمت دلار، تغییراتی در وضعیت قیمت مسکن داشتهایم و از ابتدای سال ما شاهد رشد قیمتهای مسکن بودهایم که در اواسط تابستان شدت بیشتری پیدا کرد.
وی تصریح کرد: این افزایش قیمت به دلیل افزایش قیمت دلار اتفاق افتاد و به طور طبیعی وقتی قیمت دلار افزایش پیدا میکند کلیه اجناس و اقلام ساختمانی از فولاد گرفته که سهم بسزایی در افزایش قیمتهای مسکن دارد تا اقلام تاسیساتی و غیره افزایش مییابد و فروشندهها هم قیمتهای مسکن را افزایش دادند و در نتیجه قیمت مسکن نیز بالا رفت.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان خراسان رضوی با بیان اینکه به مدت چندسال ساخت و ساز در حال رکود بود، گفت: این رکود بازار مسکن در سالهای اخیرکاملا محسوس بود و تعداد زیادی از همکاران ما افزایش قیمتها را پیشبینی کرده بودند.
پژوم عنوان کرد: اگر بخواهیم وضعیت مسکن را در آینده رقم بزنیم باید گفت نرخ دلار قطعا در تغییر قیمتهای مسکن موثر است ولی چیزی که ما تجربه داریم این است که در این چند روزه اخیر با قیمت کاهشی دلار مواجه بودیم اما این کاهش قیمت را بازار و اقلام هنوز احساس نکردهاند.
رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه سازان خراسان رضوی اظهار کرد: با توجه به این موارد فکر میکنم باز هم کاهشی در قیمت مسکن نداشته باشیم و به نظر میرسد قیمت مسکن از این حد وحدود پایینتر نخواهد آمد.
پژوم بیان کرد: اگر امروز بخواهیم ساختمانی بسازیم برای هر متر ساخت باید مبلغ بالایی مصالح تهیه کنیم و اگر قیمت زمین را به آن اضافه کنیم، در نتیجه قیمت یک واحد مسکن ساخته شده به اندازه همین نرخ کنونی بازار است، در نتیجه فروشنده هم حاضر نیست از آن مبلغ کمتر مسکن خود را بفروشد، بنابراین قیمتهای مسکن آنچنان پایین نمیآید.
وی ادامه داد: متاسفانه در بحث ساختمان و ساخت و سازها ما هنوز در کشور یک ریتم، هارمونی و آهنگ نداریم و کمتر دیده شده که دولتمردان در این زمینه برنامهای داشته باشند.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان خراسان رضوی با اشاره به اینکه ما به ندرت قوانین دقیقی داریم، بیان کرد: برخی قوانین از جمله قوانین پیش فروش دارای نقایصی است و برای اصلاح آن در کانال ساخت و ساز در مجلس شورای اسلامی بحثی مطرح نشده و مورد مشورت قرار نگرفته است.
وی افزود: در خصوص پیشفروش مسکن با گران شدن اقلام معضلات و مشکلاتی ایجاد میشود و بعضا تعدادی از همکاران ما به دلیل نقصهایی که در قانون پیشفروش است در این بخش سرمایه گذاری نکردند و از ساخت و ساز خارج شدند.
پژوم یادآور شد: ما قانون داشتیم که در بافتهای فرسوده وام و تسهیلاتی با نرخ سود پایین داده شود ولی متاسفانه همکاران در بافت فرسوده ساخت و ساز انجام دادند و هرگز دولت به قولش در مورد سوبسید عمل نکرد در حالی که تسهیلات خیلی میتواند موثر و نقشآفرین باشد.
وی خاطرنشان کرد: در زمان تورم و بالا بودن قیمت ساختمانها، میطلبد که وامهایی با کارمزد پایین ارائه شود و خریداران هم میتوانند با قیمت پایین صاحب خانه شوند ولی تا به امروز ما به صورت عملیاتی شاهد این تسهیلات نبودهایم.
رشد نجومی قیمتها در بازار اجاره تا جایی پیش رفته که گفته میشود، مستاجران تهرانی در حال کوچ به مناطق حاشیهای هستند. در این اوضاع و احوال هم نسخههای مختلف برای کنترل بازار ملک و اجاره پیچیده میشود.
، یکسو مجلسیان به دنبال تصویب فوری طرح اخذ مالیات از عایدی املاک هستند و سوی دیگر نیز وزارت راه و شهرسازی بر آن شده که با ارائه پیشنویس الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به دولت برای بررسی و تصویب فوری، تب و تاب بازار اجاره را کنترل کند. آن هم در شرایطی که به تازگی وزارت راه و شهرسازی از بسته تعادلبخشی به بازار ملک در جمع کارشناسان و فعالان بخش مسکن رونمایی کرد و ۹ راهکار پیشنهاد داد تا شاید از طریق آن بتواند روند افزایش قیمتها در بازار خرید و فروش ملک و اجاره را کنترل کند.
بر اساس این بسته قرار شد تا دولت با طرحهای تشویقی مالیاتی به طور غیرمستقیم در بازار اجاره مانع از افزایش بیرویه قیمتها شود اما به یکباره وزیر راه و شهرسازی در قالب پیشنویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶» به دولت افزایش حداکثری ۱۰ درصد اجارهبها در زمان تمدید را پیشنهاد کرده است. موضوعی که باعث شده تا به نگرانی نسبت به مداخله دولت در بازار ملک و اجاره دامن زده شود.
آنچه بیش از همه باعث تعجب شده پیشنهاد جدید وزیر راه و شهرسازی در تضاد با سیاستهایی است که تاکنون مبلغ آن بوده چراکه عباس آخوندی یکی از مدافعان سرسخت بازار آزاد و عدم مداخله دولت در بازار بوده است. اما چه عواملی موجب شده تا وزیر راه و شهرسازی در شرایط فعلی به جمع موافقان مداخله دولت در بازار بپیوندد و لایحهای را به دولت ارائه دهد که در آن سقف قیمتی اعمال شود؟
گرچه جواب این سوال هنوز مشخص نیست با این حال یک روز پس از ارائه پیشنهاد به دولت، وزیر راه و شهرسازی در نشستی گفته؛ «در اقتصاد مسکن باید شرایط برای اجارهداری حرفهای فراهم شود. هم باید مالیات این نوع اجارهداری اصلاح شود و هم مدت اجاره باید افزایش یابد. هرچه طول دوره اجاره افزایش یابد مالیات آن کاهش یابد.» این در حالی است که بر اساس لایحه مذکور موجران حق افزایش اجارهبها بیش از سقف ۱۰درصدی تعیینشده را ندارند. به زعم کارشناسان این جمله به مفهوم دخالت مستقیم دولت در قیمتگذاری و خلع ید از مالکان است.
به نظر میرسد هدف وزارت راه و شهرسازی در ارائه این لایحه، افزایش مدت زمان قراردادهای اجاره بوده اما باز هم طبق روال معمول، جای علت و معلول عوض شده و به ناچار دولت عملاً درگیر تعیین قیمت شده است. کوتاه بودن دوره قراردادهای اجاره، معلول نوسانات شدید در اقتصاد کلان، نااطمینانی در متغیرهای اقتصادی و غیرقابل پیشبینی بودن آنهاست که عملاً موجران را در موقعیتی قرار میدهد که به عقد قراردادهای اجاری بیش از یکسال، رغبتی نداشته باشند.
تجربه چند دهه سیاستگذاری نشان میدهد چارهاندیشی برای چنین پدیدههایی، با دستور دادن به قیمت امکانپذیر نیست و به احتمال قریب به یقین، بخش اعظم موجران و مستاجران، بیاعتنا از کنار آن خواهند گذشت و البته بخشی هم، صف شوراهای حل اختلاف را طویلتر میکنند! اما تنها چیزی که از پی تصویب چنین قوانینی خواهد ماند، تجربه یک شکست دیگر در قیمتگذاری دولتی است.
دخل و خرج شهرداری تهران در نیمه اول امسال، در سامانه شفافیت منتشر شد. تامین مالی در مدیریت شهری پایتخت طی ۶ ماه اول امسال برخلاف وعدهها، کماکان به فروش ذخایر تکیه داشته؛ بهگونهایکه حداقل ۵۰ درصد از منابع بودجه با اخذ عوارض حاصل از ساختوساز و فروش املاک شهرداری بهدست آمده است. مدیریت شهری تا ۴ برابر رقم بودجه، از املاک شهرداری – نوع دوم شهرفروشی – درآمد کسب کرده است. دولتهای محلی در دنیا به جای فروش املاک، با اجاره بلندمدت، درآمد پایدار کسب میکنند.
سامانه شفافیت گزارشی از وضعیت دخل و خرج پایتخت در نیمه نخست سالجاری منتشر کرده که نشان از تقویت سهم نوع دوم شهرفروشی در تامین منابع شهرداری تهران دارد. بررسی جزئیات این گزارش نکات جالبی از عملکرد مالی شهرداری تهران در ۶ماه نخست امسال را نمایان میکند.
تصویر نیمه شفاف ارائه شده از وضعیت تامین منابع و هزینهکرد آنها از سوی مدیریت شهری پایتخت نشان میدهد: شهرداری در ۶ ماه نخست سالجاری در وصول درآمد و منابع مالی در مقایسه با بازههای زمانی مشابه در سالهای گذشته به یک کسری کم سابقه دچار شده است.
بهطوریکه حدود ۷۵درصد از منابع پیشبینی شده برای نیم سال نخست امسال را محقق کرده است. نکته مهم آنکه همچون سالهای گذشته، بیش از نیمی از مجموع درآمدهای محقق شده در ۶ماه ابتدایی سال ۹۷، به دو ردیف اصلی شامل منابع حاصل از انواع عوارض ساختمانی (شهر فروشی نوع اول) و منابع حاصل از فروش اموال و املاک (شهرفروشی نوع دوم) متکی بوده با این تفاوت که سهم تامین منابع از محل شهرفروشی نوع دوم نسبت به سنوات قبل تقویت شده است.
از بودجه مصوب شهرداری تهران برای سال ۹۷ با رقم ۱۷ هزار و ۴۲۹ میلیارد تومان، باید حدود ۸ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان درآمد و منابع در نیمه نخست سالجاری محقق میشد اما این گزارش نشان میدهد عملکرد تحقق منابع درآمدی شهرداری در سطح ۶ هزار و ۴۹۰ میلیارد تومان متوقف شده است.
این حجم کسری تحقق درآمد و منابع شهرداری تهران حتی طی سالهایی که بازار مسکن با رکود عمیق مواجه بوده (درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی بخش مهمی از بودجه اداره شهر تهران را تامین میکند) هم کم سابقه بوده است.
بهعنوان مثال طی سالهای ۸۷، ۸۸ و ۹۶ که بازار ساخت وساز با رکود قابل توجهی مواجه شده بود و سالهای سخت مالی برای شهرداری محسوب میشود میزان تحقق درآمدها و منابع با وجود اتکای قابل توجه به درآمدهای حاصل از ساخت به ترتیب حدود ۷۶درصد، ۸۲درصد و ۹۵درصد بوده است.
کسری قابل توجه تحقق منابع مالی در نیمه نخست سالجاری در حالی اتفاق افتاد که حجم ساخت وساز در این بازه زمانی با رشدمثبت نسبت به سال گذشته روبه رو بود و بنابراین انتظار میرفت شهرداری در نیمه نخست سال با کسری منابع در مقایسه با سالهای رکود ساخت وساز مواجه نشود.
هرچند که به نظر میرسد پیرو بخشنامههای شهردار شانزدهم، ممنوعیت فروش هولوگرام، تغییر کاربری و صدور مجوز ساختمانی برای فعالیتهای خارج از ضوابط طرح تفصیلی، ساخت وسازهای انحرافی در ماههای اخیر را نسبت به سالهای گذشته کم کرده بود و ردپای اعلام شهرداری دست کم در قالب بخشنامه برای مبارزه با ساخت وسازهای انحرافی سبب شد تا در تامین منابع شهرداری از محل ساخت وساز اثربگذارد.
در این میان به جای آنکه مدیریت شهری تهدید ناشی از کاهش منابع مالی از محل عوارض ساخت وساز را به یک فرصت در قالب شیفت منابع بودجه از درآمدهای ناسالم به سالم انجام دهد اما سهم نوع دیگری از شهرفروشی را برای جبران کمبود منابع مالی خود تقویت کرده است.
گزارش مالی منتشر شده از سوی شهرداری تهران مربوط به منابع محقق شده از محل عوارض ساختوساز نشان میدهد از مجموع درآمد پیشبینیشده برای نیمسال نخست در این حوزه حدود ۵۹درصد محقق شده است.
براساس بودجه مصوب سالجاری، شهرداری تهران مجوز تامین ۶ هزار و ۷۵۰ میلیارد تومان منابع مالی از محل انواع عوارض ساختمانی (مجوز تراکم و تغییر کاربریو…) را دارد. بنابراین شهرداری در ۶ ماه ابتدایی امسال میتوانست رقمی معادل ۳ هزار و ۳۷۵ میلیارد تومان از این محل کسب درآمد کند اما آنچه در این مدت از محل صدور عوارض ساختمانی وصول شده حدود ۲ هزار میلیارد تومان بوده که نشان دهنده کسری ۴۱درصدی نسبت به رقم پیشبینی شده برای نیمسال نخست امسال است.
کارشناسان شهری دو فرضیه در مورد چرایی عقب ماندگی منابع حاصل از عوارض ساختمانی مطرح میکنند. فرضیه نخست آنکه اگرچه مطابق با آمارهای رسمی حجم ساخت وساز در وضعیت رونق قرار داشته اما پرداخت عوارض این پروژههای ساختمانی عمدتا در سال گذشته اتفاق افتاده و به همین دلیل ثبت وصول درآمد از این محل در سال گذشته انجام شده است.
بنابراین فقط مرحله صدور مجوز ساختمانی به سالجاری موکول شده است. فرضیه دوم آن است که اگرچه هنوز آمار مربوط به تیراژ ساخت و ساز در فصل تابستان منتشر شده اما به نظر میرسد شوکهای ارزی طی چندماه گذشته نقش بازدارنده برای کوچ سرمایهها به بازار ساخت وساز را بازی کرده و به همین دلیل برآورد میشود در تابستان برخلاف فصل نخست سالجاری با افت قابل توجه حجم ساخت وساز مواجه بودهایم و همین موضوع بر کسب درآمد شهرداری از این محل اثرگذار بوده است.
اما در مقابل کسری معنادار تامین درآمد و منابع از محل صدور مجوزهای ساختمانی، شهرداری تهران در نیمه اول امسال چهار برابر رقم مصوب در بودجه، از محل فروش اموال (بخش مهمی از آن به فروش ملک اختصاص دارد) تامین منابع کرده است.
جزئیات بودجه مصوب امسال نشان میدهد شهرداری برای یکسال مجوز فروش ملک معادل رقم ۷۰۰ میلیارد تومان را داشته که باید برای نیمه نخست رقمی در حدود ۳۵۰ میلیارد تومان در نظر گرفته شود اما گزارش عملکرد منتشر شده حاکی از آن است که شهرداری تهران در این بازه زمانی حدود یک هزار و ۴۰۰ میلیارد تومان از این محل تامین منابع کرده است.
(البته مجموع رقمی که شهرداری برای امسال بابت فروش ملک، پروژههای مشارکتی و تهاتر با طلبکاران پیشبینی کرده معادل یک هزار و ۷۷۰ میلیارد تومان است و حتی مجوزهایی در قالب تبصره های بودجه به شهرداری داده شده است) این وضعیت میتواند به معنای آن باشد که فروش ذخایر ارزشمند شهر تهران در شرایط فعلی به منبع قابل اتکای شهرداری برای تامین هزینههای شهر تبدیل شده است.
این در حالی است که الگوی تامین مالی شهرهای توسعه یافته نشان میدهد: ذخایر ارزشمند شهرها همچون املاک و اراضی بهعنوان اهرم کسب درآمد پایدار به مدیریت شهری عمل میکنند. به این معنا که مدیریت شهری به جای فروش یکجای املاک و ذخایر شهر، از محل اجاره داری بلند مدت آنها از یک سو از عایدی سرمایه و از سوی دیگر از درآمد پایدار ایجاد شده از محل اجاره ماهانه و سالانه آنها بهرهمند میشود.
کارشناسان اقتصاد شهری معتقدند آنچه در کنار توجه به این الگوی تامین مالی باید مورد توجه مدیران شهری قرار بگیرد آنکه حتی در صورت تصمیم به فروش املاک، مسیر برگزاری مزایده برای فروش به بالاترین قیمت باید انتخاب شود اما در حال حاضر گزارشها از وضعیت چگونگی تصمیمگیری مدیران شهری نشان میدهد، عمده املاک فروخته شده به شکل تهاتر بابت بدهی بوده که مانع فروش آنها به بالاترین قیمت ممکن میشود.
تقویت تامین منابع مالی از محل فروش املاک بابت تهاتر بدهی در حالی صورت گرفته است که مدیران شهری امکان استفاده از فرصت تقویت و تامین درآمدهای سالم و پایدار را داشتند. یکی از فرصتهای قابل تحقق، کسب درآمد از محل بهای خدمات شهری بهعنوان یک درآمد پایدار است اما کل رقم پیشبینی شده برای تامین درآمد از این محل در یکسال ۹۷ معادل ۲۴۹ میلیارد تومان است که از همین رقم دست پایین نیز در نیمه نخست سالجاری حدود ۱۰۶ میلیارد به جای ۱۲۵ میلیارد تومان محقق شده است.
در عین حال شهرداری تهران طبق آنچه در این گزارش ثبت شده، از هزارمیلیارد تومان منابع پیشبینی شده که از محلتسهیلات بانکی امکان تحقق برای یکسال را دارد در نیمه اول امسال فقط ۲۰۰ میلیارد تومان استفاده کرده است.
اگرچه ممکن است شهرداری در بخشهای دیگر بابت تهاتر بدهیها از منابع بانکی استفاده کرده باشد که در این ردیف گزارش ثبت نشده اما آنچه مشخص است اینکه سطح پایین استفاده از تسهیلات بانکی میتواند به نوعی تاوان رفتار مدیریت شهری در دورههای گذشته در مواجهه با شبکه بانکی باشد. بدهی سنگین و بدحسابی شهرداری طی سالهای گذشته سبب شده تا کمترین سطح همکاری شبکه بانکی با شهرداری تهران طی امسال رقم بخورد.
گزارش شهرداری تهران از وضعیت دخل و خرج در نیمه نخست امسال نشان میدهد بیش از ۵۰درصد ورودی منابع شهرداری در ۶ ماه اول سال به شهرفروشی نوع اول و دوم متکی بوده است. بهطوری که طی دو فصل ابتدایی سالجاری، معادل ۳۱درصد منابع از شهرفروشی نوع اول یعنی انواع عوارض ساختمانی و ۲۲درصد از شهرفروشی نوع دوم یعنی فروش ملک تامین شده است.
اما نکته مهم آنکه عمده منابع کسب شده از این دو محل در کدام محلها هزینه شده است. این گزارش حاکی است عمده منابعی که از مسیرهای ناپایدار و ناسالم کسب شده به جای آنکه صرف پروژههای حیاتی شهر شود صرف هزینههای جاری شده است.
در نیمه اول امسال، از مجموع ۶ هزار و ۴۹۰ میلیارد تومان درآمد کسب شده رقمی معادل ۶ هزار و ۳۰۰ تومان جزو منابع نقد بوده است که از این رقم نیز ۳ هزار و ۳۸۰ میلیارد تومان صرف هزینههای جاری شامل دو بخش حقوق و دستمزد و نگهداشت شهر شده است و سهم پروژههای عمرانی و حیاتی شهر به ویژه مترو از تخصیص منابع معادل ۶۳۰ میلیارد تومان بوده است.
به عبارت دیگر منابع مالی شهرداری تهران در نیمه اول امسال با کمترین کیفیت و بیشترین پیامد منفی برای آینده پایتخت به دست آمده است. پیامد منفی این منابع برای شهر به این معناست که به جای آنکه این منابع گران و ارزشمند شهر صرف پروژههای حیاتی شود، صرف هزینههای جاری شده است.
بهعنوان مثال در حال حاضر برآوردها نشان میدهد برای تکمیل خطوط مترو پایتخت حدود ۲ هزار واگن نیاز است و برای تامین این تعداد واگن باید دستکم ۲ تا ۳ هزار میلیارد تومان اعتبار هزینه شود. اما طی ماههای گذشته، تکمیل خطوط نیمهکاره مترو (۶ و ۷) که مطالبه جدی پایتختنشینان است به دلیل فقر شدید مالی و تخصیص نادرست منابع محدود بین پروژههای مختلف بهتدریج به کارگاههای متروک تبدیل شدهاند.
از دیگر بخشهای جالب این گزارش شرح عملکرد مربوط به حوزهحمل و نقل است که اگرچه منابع مالی پیشبینی شده برای یکسال این حوزه معادل ۳ هزار میلیارد تومان است اما در نیمه نخست سالجاری به یک هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان معادل یک هزار میلیارد تومان تخصیص پیدا کرده است یا آنکه از مجموع ۴۷۷ میلیارد تومان اعتبار پیشبینی شده برای معاونت فنی و عمرانی در نیمسال نخست معادل ۱۸۰ میلیارد اختصاص پیدا کرده است. علاوه براین اگرچه سازمان پیشگیری و مدیریت بحران، متولی افزایش تابآوری شهر در برابر حوادث غیرمترقبه است اما رقم پایین و قابل تامل ۶۶ میلیارد تومان برای امسال پیشبینی شده است.
هر چند انتشار این گزارش میتواند گامی به سمت ایجاد اتاق شیشهای در شهرداری تهران باشد اما نکته مهم در نحوه انتشار گزارشهای مالی از سوی شهرداری تهران آن است که آنچه تاکنون در حوزههای مختلف برای اطلاع عموم منتشر شده است در بخشهایی مبهم، کلی و در عین حال دشوار برای آگاهی عموم شهروندان است. بهعنوان مثال گزارش منتشر شده از عملکرد مالی شهرداری تهران در نیمه نخست امسال فقط به ارائه بخشهایی از دخل و خرج بودجه آن هم بهصورت کلی پرداخته است.
مثلا در این گزارش فقط به ارائه منابع محقق شده از محل عوارض ساختمانی اکتفا شده در حالی که این منبع درآمد خود شامل چندین زیرمجموعه همچون فروش تراکم، تغییر کاربری و… است. بنابراین در این گزارش مشخص نیست چه میزان از منبع محقق شده این ردیف متعلق به کدام زیرمجموعه است.
در عین حال به نظر میرسد نحوه ثبت منابع درآمدی بهطور دقیق انجام نشده و برخی منابع درآمدی از یک محل با عنوان دیگر در گزارش عملکرد ثبت شده است. نکته دیگر آنکه استخراج گزارش عملکرد مالی از این جداول به راحتی و سادگی برای عموم شهروندان امکانپذیر نیست. بنابراین این انتظار وجود دارد شهرداری در گامهای بعدی بهطور دقیقتر در مسیر ایجاد شفافیت گام بردارد.
برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.