چالش اصلاحات در ساخت‌وساز

در ساخت‌وساز ساختمان‌های شهری مسائل و مشکلات متعددی موجب کاهش کیفیت ساختمان‌ها می‌شود. هر چند سال زلزله‌ای شدید و پیشامد خسارات، توجه عموم را به این مساله جلب می‌کند، ولی نواقص همواره از طرف متخصصان مورد تذکر است.

وزارت راه و شهرسازی در دو دولت اخیر تلاش‌های فراوانی برای کاهش مشکلات ساخت‌وساز انجام داده است؛ تدوین پیش‌نویس آیین‌نامه کنترل ساختمان و تدوین لایحه قانون نظام مهندسی از عمده این تلاش‌هاست. ولی ارائه این اصلاحات با اقبال عموم جامعهمهندسی مواجه نبوده است. بررسی آیین‌نامه کنترل ساختمان در کمیسیون زیربنایی دولت حدود دو سال زمان برده و به‌رغم جرح و تعدیل از ۱۶۰ ماده در پیش‌نویس اولیه به ۴۶ ماده همچنان به نتیجه نرسیده است، ارائه لایحه اصلاح قانون نظام مهندسی به مجلس نیز با اظهار مخالفت اعضای کمیسیون عمران همراه بوده است.

خرید و فروش آپارتمان نقلی در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

با وجودی که به نظر می‌رسد آیین‌نامه کنترل ساختمان دست کم ۳ مشکل اساسی عدم شفافیت و چندپارگی مسوولیت کنترل ساختمان میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی، عدم تناسب میان کیفیت خدمات مهندسی با حق‌الزحمه مهندسان و امکان ارائه خدمات غیرواقعی و غیراصولی توسط ایشان و انحراف سازمان نظام مهندسی به فروش خدمات و تصدی امور اجرایی و مالی را مرتفع می‌سازد، و لایحه قانون نظام مهندسی زمینه تقریب و تجمیع نظام فنی و اجرایی با نظام مهندسی را فراهم می‌آورد، بررسی علل مخالفت‌ها و نتیجه‌ندادن تلاش‌ها برای اصلاحات جای دقت و تامل دارد.

اولین مساله‌ای که در عدم توفیق اصلاحات در ساخت‌وساز قابل طرح است عدم ارتباط متقابل نهاد تدوین‌کننده مقررات از نهاد مجری آن است. در حالی که مقررات ساخت‌وساز در دفتر تدوین مقررات ملی ساختمان وزارت راه و شهرسازی وضع می‌شود، شهرداری زیر نظر وزارت کشور مجری آن و مسوول کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان است. به این صورت مجری مقررات در تدوین آن نقشی نداشته، چرخه انجام و اصلاح مقررات بر اساس تجربیات به درستی شکل نمی‌گیرد. نه نهاد اجرا‌کننده می‌پذیرد که نظرات یک نهاد دیگر را بعضاً متعارض با تجربه خود از وضعیت موجود اجرا کند و نه نهاد تدوین‌کننده پس از ابلاغ ضوابط، امکان نظارت بر نحوه اجرا و برخورد در صورت انحراف را دارد.

مساله بعدی که در عدم توفیق اصلاحات وزارت راه و شهرسازی در قالب آیین‌نامه کنترل ساختمان و لایحه قانون نظام مهندسی وجود دارد، نحوه شناسایی مشکلات و ارائه راه حل مناسب است. گرچه وزیر راه و شهرسازی و مسوولان معاونت مسکن و ساختمان و دفاتر زیرمجموعه آن سابقه طولانی در حوزه نظام مهندسی داشته و از صاحب‌نظران این عرصه محسوب می‌شوند ولی تهیه محتوای اصلاحات بدون مشورت و جلب موافقت ذی‌نفعان مختلف ممکن نمی‌شود. موضع مسوولان وزارت مذکور در مواجهه با سازمان نظام مهندسی با بیش از ۳۱ شعبه استانی و ۴۰۰ هزار عضو در اصلاح آیین‌نامه و قانون موضع همکاری نبوده است، در حالی‌که سازمان مذکور بیشترین تاثیر را از تغییر ضوابط در میان ذی‌نفعان مختلف می‌پذیرد. محتوایی که می‌توانست در یک کمیته مشترک از نمایندگان هر دو نهاد وزارتخانه و سازمان نظام مهندسی تهیه شود، به‌صورت یک‌جانبه تهیه و ارائه شد تا جایی که اختلافات شدید میان این دو نهاد را در پی داشت.

مساله دیگر روش انجام اصلاحات است. صاحب‌نظران علوم اجتماعی به انجام اصلاحات با گام‌های کوچک ولی پیاپی تاکید دارند. انجام تغییرات بنیادی به دلیل برهم زدن نظم موجود با مقاومت ذی‌نفعان همراه است. آیین‌نامه کنترل ساختمان و لایحه اصلاح قانون با تغییرات صد درصدی مخالفت بسیاری را در پی داشته است. تدوین آیین‌نامه کنترل اگر به نحوی انجام می‌گرفت که از ابتدا با ۴۶ ماده ارائه می‌شد و نه با ۱۶۰ ماده، چه بسا تا کنون نتیجه داده بود.

بررسی وضعیت قیمت نمادهای اوراق مسکن

قیمت دست‌کم ۲۰ نماد از مجموع ۲۴ نماد اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن (تسه) در بازار فرابورس تحت تاثیر دو عامل هم‌کانال شده و در کانال‌های ۷۳ و ۷۴ هزار تومان قرار دارد. به طور کلی اعتبار هر یک از نمادهای اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار فرابورس، دو سال (۲۴ ماه) تعیین 

شده و در نتیجه در حال حاضر ۲۴ نماد متعلق به اوراق صادر شده در هر یک از ماه‌های دو سال اخیر در این بازار رسمی عرضه شده و قابل مبادله است. به این ترتیب اوراق صادر شده در ماه‌های اخیر به خاطر مهلت بیشتری که تا زمان انقضا دارند، اغلب به بهای بیشتری نسبت به سایر اوراق، به ویژه آنها که به زمان انقضا نزدیکتر هستند، خرید و فروش می‌شوند.

البته این تنها عامل موثر بر قیمت اوراق مسکن که هر یک از آنها حق تقدم دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را در اختیار خریدار قرار می‌دهد، نیست؛ بلکه مکانیزم عرضه و تقاضا در ارزش نهایی اوراق مذکور نقش اساسی دارد.

خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

با این شرایط طبیعی است خریداران مسکن که قصد ورود فوری به بازار با استفاده از تسهیلات از محل اوراق را دارند، نمادهایی را انتخاب می‌کنند که به زمان انقضا نزدیک‌تر اما بهای آنها کمتر است. این انتخاب در گذشته سبب می‌شد بعضا هزینه کل برخورداری از تسهیلات بدون سپرده برای آنها بین نیم تا یک میلیون تومان ارزان‌تر از سایر خریداران اوراق که زمان بیشتری از مهلت استفاده آنها باقی مانده بود، تمام شود.

در مقابل کسانی که برنامه ورودشان به بازار مسکن مربوط به چند ماه یا بعضا بیش از یک‌ سال بعد بوده اما به دلیل برخورداری از امکان مالی یا با انگیزه دور ماندن از نوسانات قیمتی احتمالی نسبت به خرید زودهنگام اوراق اقدام می‌کنند، اغلب ناگزیر هستند بهای بیشتری بپردازند چرا که ارزش اوراق آنها به لحاظ فاصله زیاد تا تاریخ انقضا قدری بیشتر است.

این تفاوت ارزش البته اغلب ۵ درصد و کمتر بوده است اما در آذر ماه حتی همین فاصله قیمتی نیز به صفر میل کرده و اغلب نمادهای تسه در دو کانال قیمتی ۷۳ و ۷۴ هزار تومان قرار دارند.

بر اساس قیمت نهایی اوراق بعد از آخرین معاملات ثبت شده در فرابورس، در حال حاضر ارزان‌ترین قیمت مربوط به اوراق صادر شده در دی ۹۴ با نماد «تسه ۹۴۱۰» است که روز گذشته به قیمت ۷۲ هزار و ۷۷۰ تومان مبادله شد. همچنین دو نماد «تسه ۹۶۰۸» و «تسه۹۶۰۱» که حدود دو سال تا انقضا زمان دارند به بهای ۷۵ هزار و ۵۳۰ و ۷۵ هزار و ۵۰۰ تومان مبادله شده‌اند. به این ترتیب قیمت تمام نمادهای عرضه شده دیگر به جز چند مورد مذکور هم‌کانال شده است.

قطار قیمت اوراق مسکن در حالی روی ریل ثبات حرکت می‌کند که تقاضای برای استفاده از تسهیلات مسکن از این محل نسبت به سال گذشته افزایش یافته و آمار مبادله اوراق و همین‌طور آمار معاملات ماهانه مسکن نیز همسو با افزایش تسهیلات‌گیرندگان از محل اوراق رو به رشد است.

با این وجود دو عامل سبب شده قیمت اوراق مسکن از نوسان موثر دور مانده و قیمت‌ها در سطحی که کارشناسان از آن به عنوان «محدوده ارزش واقعی اوراق مسکن» یاد می‌کنند، ثابت باقی بماند. عامل اول اعمال مدیریت بانک مسکن در زمینه میزان تزریق اوراق مسکن به بازار متناسب با افزایش تدریجی تقاضای خرید در بازار مسکن است که نقش مهمی در این ثبات داشته است.

افزایش ۳۰ درصدی حجم انتشار ماهانه اوراق تسهیلات مسکن به پشتوانه سپرده‌های ممتاز، اهرم اصلی کنترل قیمت اوراق بود که بانک مسکن از آن بهره جست. به این ترتیب ماهانه به طور متوسط یک میلیون ۳۰۰ هزار فقره اوراق جدید به بازار تزریق شد.

عامل دوم این ثبات نیز، ورود آگاهانه متقاضیان استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن به بازار مبادله تسه است؛ طوری که اغلب با مشاهده «حذف تلاطم قیمتی» از بازار اوراق مسکن، بدون نگرانی و در زمانی که قصدشان برای معامله آپارتمان جدی می‌شود، نسبت به خرید اوراق اقدام می‌کنند. این رفتار نیز به تناسب میان عرضه و تقاضا و در نتیجه ثبات قیمت‌ها کمک زیادی کرده است.

آمار بازار مسکن دی‌ماه ۹۶ در تهران

متوسط قیمت هر متر خانه در بازار مسکن شهر تهران به حدود پنج میلیون و ۲۴۰ هزار تومان رسیده است.

به گزارش ملک رادار و به نقل از ایسنا و نیز پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، تازه‌ترین آمارهایی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران و تا پایان دی‌ماه سال جاری منتشر کرد، نشان می‌دهد که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی به پنج میلیون و ۲۴۰ هزار تومان رسیده که نسبت به آذرماه سه درصد و در مقایسه با دی‌ماه سال قبل ۱۶.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.

خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

حجم معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در دی ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحد‌های تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۹.۵ درصد بیشترین سهم از واحد‌های مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند.

این سهم در مقایسه با دی ماه سال قبل ۳.۴ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه ۵ با سهم ۱۳.۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است؛ همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم‌های ۱۱.۲ درصد و ۹.۳ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.

در مجموع ۷۳.۹ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴،۱۰، ۷، ۱، ۳ و ۱۵) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۲۶.۱ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

تحولات قیمت مسکن

در دی ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵۲.۴ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳ درصد و ۱۶.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.

بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ معادل ۲۷.۳ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۲۰ معادل ۵.۵ درصد تعلق دارد.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل ۱۱.۷ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۲۴.۷ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۳ درصد و ۱۳.۱ درصد افزایش نشان می‌دهند.

قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران

تحولات ۱۰ ماهه معاملات مسکن

براساس گزارش ایرنا، در ۱۰ ماهه نخست امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در بازار مسکن شهر تهران به ۱۵۰ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش ۱۲.۲ درصدی را نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۴۷.۵ میلیون ریال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

وضعیت بازار مسکن ۹۶

دامنه‌های قیمتی مورد تقاضا

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در دیماه سال ۹۶ حاکی از آن است که واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۹.۹ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۲۵ تا ۳۰ میلیون ریال و ۳۵ تا ۴۰ میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های ۹.۵ درصدی و ۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.

در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که ۵۶.۶ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۵۲ میلیون و ۴۰۰ هزار ریال) به فروش رفته اند.

متراژ‌های پرطرفدار

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی ماه نیز نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحد‌هایی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵.۳ درصد اختصاص داشته است.

واحد‌های دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳.۳ درصد و ۱۲.۶ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع ۵۰.۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.

ارزیابی داده‌ها براساس سن بنا

بررسی معاملات مسکن نیز نشان می‌دهد که به تفکیک عمر بنا در دی‌ماه امسال از مجموع حدود ۱۹ هزار و چهار واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۹.۵ درصد بیشترین سهم را دارا هستند که در مقایسه با دی‌ماه سال قبل ۳.۴ درصد کاهش داشته و در مقابل سهم واحدهای با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شدند.

معاملات مسکن سن بنا

ارزیابی قدرت خرید مردم

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی واحد‌های مسکونی با ارزش ۱.۵ تا ۲ میلیارد ریال با اختصاص ۱۱.۶ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.

واحد‌های دارای ارزش ۲ میلیارد تا ۲.۵ میلیارد ریال و یک تا ۱.۵ میلیارد ریال نیز هر کدام با اختصاص ۹.۵ درصد و ۸.۶ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.

در مجموع در این ماه حدود ۵۲.۶ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۴ میلیارد ریال اختصاص داشت.

وضعیت اجاره بهای مسکن

در دی ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در بازار مسکن شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۳ درصد و ۹.۳ درصد رشد نشان می‌دهد؛ ماهیت قرارداد‌های اجاره مسکن که اغلب یکساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.

سهم هزینه مسکن شامل اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی بر پایه سال ۱۰۰=۱۳۹۵ معادل ۳۳.۱ درصد است.

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه سال ۱۳۹۶ که برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، در اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه می شود.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک  توقف ماجعه کنید.