درس‌های زلزله تهران ملارد

از زلزله ۵.۲ ریشتری ملارد تهران، بیش از دو و نیم ماه گذشته است، مردم تهران و کرج و مناطق اطراف محل وقوع زلزله، به خوبی این زمین لرزه و مسائل و مشکلات بعدی آن را به یاد دارند.

هنوز مدت زمان زیادی از آن حادثه نگذشته است و چهارشنبه شب ساعت ۲۳ و ۲۷ دقیقه روز ۲۹ آذرماه زلزله رخ داد. این زمین لرزه استان های تهران و البرز را لرزاند و همچنین در استان های قم، قزوین، مرکزی و گیلان نیز احساس شد.

، مرکز زلزله در فاصله ۳ کیلومتری ملارد، ۷ کیلومتری مشکین دشت و ۱۰ کیلومتری شهریار قرار می گیرد و بنا به گزارش مرکز لرزه نگاری موسسه ژئوفیزیک عمق آن حدود ۱۵ کیلومتر بوده است.

خرید و فروش آپارتمان در اندیشه را با املاکتوقف مراجعه کنید.

یک هفته بعد از آن زلزله، پس لرزه ای با بزرگی ۴.۲ ریشترر در حوالی نیمه شب مورخه ۶ دی ماه ۱۳۹۶، در ناحیه ملارد اتفاق افتاد که بزرگترین پس لرزه از حدود ۲۰ پس لرزه زلزله ملارد است.

بر طبق برخی گفته‌ها، بر اثر استرس ناشی از این زلزله و پس لرزه ۴.۲ ریشتری آن، حادثه فوتی هم گزارش شده است. در برخی مناطق ترک خوردگی های خفیفی در دیوار ساختمان ها بوقوع می پیوندد. زلزله ۵.۲ ملارد موجب اضطراب و دلهره عمومی ساکنین مناطق اطراف بویژه در تهران و کرج گردید.

بعد از این زلزله، شایعات متعددی مبنی بر پدیده غیر مرتبط هارپ و علت زلزله ناشی از آن در سطح جامعه رواج یافت. پیش بینی کنندگان زلزله ها که جو را مناسب می دیدند، دیگر بار شروع به پیش بینی انواع زلزله‌های محتمل در منطقه کردند. جلسات زیادی در استانداری و شهرداری و وزارت کشور و تا سطوح بالاتر حکومت، برگزار گردید. کارشناسان نظرات متفاوتی را در خصوص احتمال وقوع زلزله آتی بیان کردند. می شود گفت که عمده ترین واکنش در برابر زلزله ۵.۲ ملارد، بیرون آمدن اکثریت مردم به بیرون از خانه ها و ماندن در بیرون تا صبح فردای شب حادثه بود. با توجه به تاریخ وقوع زلزله که واپسین روزهای پاییز ۱۳۹۶ بوده و دمای شب هنگام منطقه کرج و تهران، پایین و سرد بوده است، شکل بیرون آمدن مردم از خانه ها، استفاده از خودروهای شخصی و اغلب ماندن در داخل خودروی روشن تا صبحگاه روز ۳۰ ام آذرماه ۱۳۹۶ بود.

مطابق معمول، با توجه به سردی هوا و بروز پدیده اینورژن، هوای تهران در زمان رخداد زلزله (و چند روز قبل و بعد)، به شدت آلوده و مدارس هم به همین دلیل تعطیل اعلام می گردید. بنا به گفته مسئولین شرکت پالایش و پخش فرآورده های نفتی از ساعت وقوع زلزله تا ۱۲ ظهر روز بعد از زلزله، حدود ۱۵ میلیون لیتر بنزین توزیع گردید که مصرف بیش از حد بنزین و سایر سوخت ها، آلودگی هوای تهران و کرج را بمراتب بیشتر کرد.

مشکل اصلی در درس های زلزله های ایران

نگارنده این سطور بعنوان فردی که از زلزله ۱۳۶۹ رودبار تا الان بیش از ۲۰ گزارش زلزله، به اتفاق همکاران به نگارش در آورده است و بطور مدام رخداد زمین لرزه های ایران را رصد کرده است، معتقد است که اصلی ترین مشکل ما در یادگیری درس زلزله، رفتار بشدت نوسانی مدیران و مسئولان و مردم است. مردم و رسانه ها، البته همانند سایر کشورها، با رخداد حادثه ای تاثیرگذار، اوج توجهات را به حادثه رخ داده نشان می دهند، فضای مجازی و غیر مجازی، لبریز می شود از اخبار درست و غیر واقعی مرتبط با زمین لرزه و البته پس از گذشت چند روز موضوع کاملا کنار گذاشته شده و فراموش می شود.

رفتار نوسانی که اغلب با هیجانات و توجهات اغراق آمیز به زلزله‌های رخ داده همراه است، متاسفانه بدلیل دامنه بزرگ آن، نمی توانند، ماندگاری بالایی را داشته باشند، رفتارهای هیجانی و اغراق آمیز، انرژی بالایی را می طلبد که بطور معمول در حد چند روز عمر دارند و نکته منفی این منش و رفتار خاص در این است که بعد از گذشت چند روز، دیگر حداقل توجهات را نیز به تکالیف و وظایف، چه در امر آموزش و یا اقدامات پیشگیرانه نشان نمی دهیم.

از آنجا که در کشور ما، عمده توجهات در مدیریت بحران، مدیریت بر افکار عمومی، رسانه ها، فضای مجازی و نشان دادن واکنش های انفعالی به اخبار و گفته ها پیرامون حادثه و مدیریت بحران حادثه است، با فروکش کردن تب زلزله در جامعه، در رسانه ها و شبکه های مجازی، که ناشی از افت محسوس حساسیت افکار عمومی به رخداد زلزله بوده، مدیریت بحران و نهادهای مرتبط و مسئول نیز به استمرار اقدامات متعدد و ضروری لازم علاقمندی نشان نداده و موضوع معمولا از دستور کار خارج می شود.

ما چنین رفتارهایی را به وضوح در زلزله کرمانشاه و ملارد نظاره گر بوده ایم. به یاد می آوریم که در روزهای اول زلزله کرمانشاه، چه موجی از کمک های مردمی به راه افتاد، و الان؟، انگار حادثه زلزله کرمانشاه تمام شده است. نه اینطور نیست!، مردم سرپل و روستاهای اطراف بشدت به رسیدگی مستمر نیاز دارند و بخصوص در این روزهای پایانی سال و نزدیک شدن عید نوروز، قطعا کمک های مردم و مسئولین می تواند بطور موثری از آلام این مردم عزیز بکاهد.

بنابراین به جرات می تواند گفت که عمده ترین مشکلی که موجب می شود درس های زلزله‌ها را در ایران خوب یاد نگیریم و یا درس های آموخته شده را خیلی زود به بوته فراموشی بسپاریم، رفتار نوسانی در سطح مدیریتی، مردم و رسانه هاست. در روزهای اول زلزله، حجم توجهات و کمک ها و اقدمات قابل ملاحظه و اعجاب آور، چند روز و یا چند هفته پس از زلزله، موضوع از کانون توجهات کنار گذاشته می شود.

درس‌های زلزله ملارد تهران

یکی از خوش‌شانسی‌های بزرگ در کشور در ارتباط با رخداد زلزله‌ها این بوده است که خوشبختانه، در چند ۱۰ سال گذشته، در مجاورت و یا در محدوده شهرهای بزرگ زلزله مهیبی رخ نداده است. تصور اینکه زلزله ۷.۳ ازگله کرمانشاه، در محدوده شهری کرمانشاه رخ دهد، تصور بسیار نگران کننده ای است.

تصور اینکه گسل شمال تهران در تهران، گسل شمال تبریز در تبریز و یا گسل جنوب مشهد در مشهد فعال شود و زلزله‌ای سترگ را موجب شوند، حجم خسارت ها و تلفات جانی ناشی از چنین زمین لرزه هایی خوفناک و تکان دهنده است. همجواری با گسل ها، ساخت و ساز در حریم گسل ها، بافت های فرسوده با تمرکزبالای جمعیتی در کلانشهرها، نشان می دهد که ما میراث دار وضعیت مطلوبی از نظر ریسک زلزله نبوده و به شدت آسیب پذیر هستیم.

زلزله ملارد درنزدیکی تهران و کرج رخ داد و برای مدیریت بحران کشور، یک مانور واقعی بود که با بزرگنمایی رخدادها و رفتارهای پس از زلزله ملارد، می توانند نقاط ضعف و قوت ها را دریابند. در این نوشتار عمده توجه و تمرکز، مردم و افکار عمومی است، و از این منظر، مواردی که به عنوان سرفصل های درس زلزله ملارد قابل ارائه باشد، ذکر می گردد که امید است منجر به نتیجه شود.

۱- عدم اعتماد به ساختمان ها و لزوم اقدامات لازم برای جلب اعتماد عمومی

مهمترین درس زلزله ملارد تهران، که در رفتار عموم مردم نیز جلوه گر و نمایان شد، عدم اعتماد عمومی به کیفیت ساختمان ها بود. نگارنده این سطور نیز بعنوان فرد مرتبط با زلزله و آشنا با موضوعات مهندسی زلزله، به خانواده خود نیز توصیه نمود که تا چند ساعتی در بیرون از ساختمان و در فضای باز مانند پارک ها بمانند. علت اصلی چنین عکس العملی، عدم اعتماد به کیفیت اجرا و ساخت ساختمان های مسکونی و نیز مصالح و بتن و فولاد بکاربرده شده در آنهاست. و

قتی که سازه ی ساختمان بیمارستان نوسازی در اسلام آباد غرب، که علی الاصول باید ضوابط و مقررات محاسبه، ساخت و نظارت بسیار سختگیرانه تری نسبت به ساختمان های مسکونی داشته باشد، با شتاب زلزله حدود ۰.۱ شتاب ثقل (که حدود یک سوم شتاب زلزله مبنای طراحی در شهر اسلام آباد غرب بوده است) بطور جدی آسیب می بیند، وقتی که کیفیت بتن در خرابی ساختمان های مسکن مهر اسلام آباد غرب نقش اساسی داشته و کنترل خاصی در این زمینه ها نیز وجود نداشته است، طبعا عموم مردم حق دارند که به ساختمان های مسکونی که از تیپ های مختلف بنائی و اسکلت دار، طاق ضربی و مصالح خشت و سیمان و بلوک هستند، اعتماد نکرده و بیرون آمدن در سرما و داخل خودرو ماندن را به استراحت در منزل خود ترجیح دهند.

اینجانب در روزهای اول زلزله، با تعداد از مردم آشنا شدم که تا چند روز داخل ماشین می خوابیدند و باید قبول کرد که این قبیل از عملکردها، گواه نامیمونی برای نهادهای مدیریتی، نظارتی و اجراء ساختمان در کشور است. درسی که لازم است دوباره مسئولین امر و بویژه عموم مردم و رسانه ها به آن توجه کنیم و یاد بگیریم (و بنظر می رسد که تاکنون یاد نگرفته ایم) این است که سیستم طراحی، نظارت و اجرای ساختمان ها باید چنان کارآمد و مسئولیت پذیر و پاسخگو باشند که موجبات اعتماد عمومی به کیفیت ساختمان ها و مقاومت آنها در برابر زلزله را موجب شوند.

باید به ساختمان ها (و حداقل به ساختمان هایی که منبعد ساخته می شوند)، گواهینامه های کیفیت و فنی داده شود، وجود سیستم کنترل و پایش ساختمان چه در مراحل ساخت و چه در مرحله نگهداری، امر اجتناب ناپذیر و نیاز ضروری کشور است. مسلما مردم به استناد گواهینامه ها و یا شناسنامه های فنی و کیفیت ساختمان، به کیفیت ساختمان ها و منازل مسکونی خود اعتماد خواهند کرد.

۲- آموزش‌های عمومی در خصوص زلزله

زلزله ملارد درس مهمی دیگری که داد، اهمیت آموزش عمومی، آموزش رفتارهای صحیح مردم در حین وقوع زلزله و پس از آن بود. در رفتارها و در سوال و جواب های مردم، می شد متوجه شد که مردم تا چه اندازه نیاز دارند که آموزش های اولیه و ضروری را در این خصوص ببینند. موضوعی که متاسفانه از طرف نهادهای مسئول، بطور جدی دنبال نشده است. در همین اوان زلزله ملارد، با توجه به گسترش وسیع فضای مجازی، البته در برخی موارد، مطالب و نکات آموزشی خوبی به اطلاع مردم رسانده شد که می شود گفت یکی از نکات مثبت درس زلزله ملارد تهران، هم همین بود. در آموزش های مردمی، مهم است که عموم مردم حالت هوشیاری و آمادگی لازم مستمر و همیشگی را مورد توجه قرار دهند.

باید به همگان توضیح داده شود که سرزمین ما، گستره ای است لرزه خیز که گاه به گاه زلزله‌های بزرگ و مخرب در آن رخ می دهد و لازم است که هم در ساختمان سازی ها و هم در آمادگی های عمومی و پیش از وقوع، این وضعیت بطور جد مورد توجه قرار گیرد. تجربه نشان می دهد که عموم مردم ایران به اقلام اطلاعاتی بصری و گفتاری بیش از اطلاعات نوشتاری اقبال نشان می دهند و لذا لازم است که درس های ساده و آموزش های عمومی از صدا و سیما و بویژه از سیما پخش شود. همزمان کلیپ های کم حجم، جهت پخش در شبکه های مجازی اجتماعی، در گروه های مختلف، در پیام رسان ها و مواردی مانند آنها قرار گیرد تا به اطلاع عموم مردم برسد. باید همه ما، اعم از مسئولین و مردم، یاد بگیریم که رخداد زلزله‌های بزرگ در کل پهنه ی ایران زمین، امر دائمی بوده و خواهد بود و ضرورت دارد تا آموزش های لازم در این زمینه را ببینیم.

۳- بازار شایعات

در زلزله ملارد نیز مشاهده کردیم که بازار شایعات در خصوص علت این زمین لرزه و نیز پیش‌گوئی‌های زلزله‌های آتی داغ بود. در حال حاضر که تب زلزله فروکش کرده، بسیار مناسب است که عموم مردم و مسئولین بعنوان درس دیگر زلزله ملارد، توجه داشته باشند که رخداد زلزله، رخداد طبیعی و لازمه آن وجود تنش تکتونیکی در زیرزمین و در امتداد گسل‌هاست. پدیده هارپ که ماهیتی الکترو مغناطیسی دارد، نمی تواند در عمق ۱۰ یا ۲۰ کیلومتری لایه های زمین، گسیختگی بطول ۴۰ یا ۵۰ کیلومتر ایجاد کند، این امر ناشدنی است.

توجه نکردن به چنین شایعاتی و گوش کردن به حرف ها و سفارش های کارشناسان مرتبط، می تواند از شیوع شایعات جلوگیری کند، شایعات رخداد زلزله‌های آتی نیز در زلزله ملارد، موجب شد که تعدادی از مردم نگران باشند، نگرانی های بی مورد و مستمر، به سلامتی افراد جامعه و بویژه اقشار حساس به پدیده زلزله و عوارض آن، مسلما لطمه می زند و باید مردم به این نکته کلیدی توجه کنند. توجه به درس های فرآموخته شده از زلزله ملارد باید در همین زمان های آرام و دور از تب زلزله، توسط مردم صورت پذیرد. اگر واقعا در زمان زلزله نگران و پر از اضطراب می شویم، آیا مناسبت ندارد که از همین الان آموزش های کاربردی رفتار صحیح مردمی در حین و پس از وقوع زلزله را فرا بگیریم؟

۴- پیشگوهای زلزله

زلزله ملارد با توجه به اینکه تهران را لرزاند و با توجه به اینکه پس از زلزله کرمانشاه رخ می داد، زلزله مهم و موثری بود، حجم انبوده داده و خبر و اطلاعاتی که از طریق فضای مجازی منتقل شد، بی سابقه بود. گسترش فضای مجازی و تشکیل گروه های متعدد مجازی اجتماعی که قابلیت دسترسی بسیار مطلوبی از اطلاعات را برای اعضاء گرو ها و در فضای مجازی فراهم می سازد، تعداد از افراد اغلب غیر متخصص را به صرافت انداخت که امر پیشگوئی زلزله و پیش بینی زلزله را راه بیندازند و با توجه به اقبال عموم مردم به شنیدن اخبار احتمال وقوع زلزله آتی، در جنب آن شاید تبلیغاتی کرده و درآمد زائی کنند.

پیشگوئی ها و پیش بینی های عجیب و غریبی صورت پذیرفت که شنیدنش الان، با توجه به فروکش کردن جو زلزله در کشور و در تهران و کرج، احتمال دارد بسیار موجب استهزاء قرار گیرد. مردم، الان که زلزله‌های متعدد و اغلب خرد لرزه ها در اطراف تهران بطور طبیعی رخ می دهد، حتما متوجه شده اند که بسیاری از موارد پیش بینی و پیشگوئی خلاف واقع بوده و اساسا افرادی که در زمینه زلزله و ژئوفیزیک متخصص هستند، هر گونه امکان پیش بینی زلزله را حداقل در شرایط کنونی، امکان ناپذیر می دانند. پس درس دیگری که یاد می گیریم از زلزله ملارد، این است که اطمینان داشته باشیم هرگونه ادعای پیش بینی زلزله فاقد وجاهت علمی بوده و نباید به آنها توجه شود.

۵- پایش و مونیتورینگ دقیق گسل‌ها و خرد لرزه‌ها

زلزله ملارد، لزوم پایش و کنترل رفتار گسل ها، تغییرات در جابجائی آنها، تحرک و پویایی گسله ها را مورد تاکید قرار داد. علاوه بر گسل ها، زلزله ملارد نشان داد که چقدر ضرورت دارد که تعداد ایستگاه های لرزه نگاری و شتابنگاری و برداشت های جی پی اس در تهران و در شعاع اطراف آن تا حدود ۱۰۰ کیلومتر، به ۴ تا ۵ برابر تعداد کنونی برسد. اگر این کار محقق شود قانع خواهیم شد که از زلزله ملارد درس های خوبی فراگرفته ایم.

امید به بازآفرینی پایدار بافت‌های فرسوده

دولت دوازدهم نخستین گام عملی را برای بازآفرینی پایدار بافت‌های فرسوده برداشت. به گزارش ملک رادار و به نقل ازدنیای اقتصاد، در برنامه دولت قرار است سه نوع بافت فرسوده نوسازی شود:
نخست: بافت‌هایی که با توسعه‌های شهری توسعه پیدا نکرده‌اند و به مرور به دلایل متعددی تغییر ماهیت داده به گونه‌ای که برخی از آنان از بافت‌های تاریخی به بافت‌های فرسوده تبدیل شده‌اند.

دوم: عرصه‌هایی که با اهداف حمایتی در مقاطعی از تاریخ به دهک‌های پایین درآمدی واگذار شده است. به‌دلیل بضاعت کم درآمدی دریافت‌کنندگان حمایت‌ها، واحدهای ساخته شده از نطفه دارای ضعف کیفیت و به‌دور از اصول مهندسی بوده است. علاوه بر این ضعف،در عرصه‌های عمومی و شهری نیز از کیفیت مطلوب برخوردار نیستند.

سوم: حاشیه‌نشینانی که از روستاها و شهرهای کوچک به امید زندگی بهتر به شهرهای بزرگ مهاجرت کرده‌اند اما به‌دلیل هزینه‌های بالا در حاشیه شهرها و با نازل‌ترین امکانات روزگار سپری می‌کنند. جمعیتی که حدود ۱۱ میلیون نفر برآورد می‌شود.  دولت قصد دارد بازآفرینی این سه گونه را در گام نخست در دو مرحله اجرا کند.

مرحله ساخت مسکن در زمین‌های دولتی و استقرار ساکنان بافت‌های فرسوده در آن پس از تکمیل و تجهیز و مرحله دوم نوسازی واحدهایی که ساکنانش در ساختمان‌های دولتی ساخته شده مستقر شده‌اند. طرحی که دولت کلید آن را زده نیازمند ۱۲۳ هزار میلیارد تومان منابع است و در شروع ۱۵۰۰ میلیارد تومان در بودجه سال آینده پیش‌بینی شده تا با این رقم ۱۰۰ محله نوسازی شود. برآوردها نشان می‌دهد ۲ هزار و ۶۶۸ محله سراسر کشور در مناطق فرسوده قرار دارند با این حساب دولت با ۵/ ۱ درصد از اعتبار هدف قصد دارد حدود ۴ درصد از مناطق مستقر در بافت فرسوده را نوسازی کند.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

دولتمردان امیدوارند با توجه به پالس‌های دریافت شده از سوی مجلس و نظر مساعد نمایندگان طرح بازآفرینی بافت‌های فرسوده از سال ۹۷ استارت بخورد. طرح بازآفرینی به‌دنبال نوسازی ۱۳۳۴ محله تا پایان سال ۱۴۰۰ است این میزان ۵۰ درصد از کل محله‌های هدف را تشکیل می‌دهد. پیش‌بینی می‌شود با اجرای طرح ۶۶ هزار هکتار از واحدهای فرسوده کشور نوسازی شود و ۹ میلیون نفر از ساکنان بافت‌های فرسوده کم شود.

طرح ملی بازآفرینی در دو عنوان اجرایی خواهد شود؛ در تهران با عنوان طرح پیشگام و در سراسر کشور با عنوان طرح ملی بازآفرینی. طرح مسکن پیشگام تهران با سه روش محلی‌سازی، محله‌سازی مرحله‌ای و محله‌سازی جایگزین پیش‌بینی شده است. در روش اول پروژه‌های ساختمانی کم‌واحد با تجمیع حداکثر ۵ پلاک کلنگی عملیاتی می‌شود. روش دوم عملیات نوسازی را در مقیاس بلوک شهری پیش خواهد برد و مبنای روش آخر نیز شهرک‌سازی با اهرم زمین‌های ذخیره است.

در طرح مسکن پیشگام بازگشت ساکنان قدیمی به محله‌های خودشان پس از پروژه‌های نوسازی فرض اصلی است تا انگیزه‌های آنان برای مشارکت در طرح‌ها افزایش یابد. دولت با مداخله اولیه به‌دنبال کسب اعتماد مردم است این مداخله را قرار است در سه درصد محله‌ها به نمایش بگذارد تا این اقدام انگیزه ای باشد برای همراهی و مشارکت سایر ساکنان بافت‌های فرسوده. آیا این هدف محقق می‌شود و رویای نوسازی جامه عمل می‌پوشد؟

هوشنگ عشایری، سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران درباره ویژگی نسخه جدید نوسازی بافت فرسوده می‌گوید: در نسخه جدید برای تشویق بیشتر بخش عرضه و تقاضا در محدوده درونی شهر ابزارهایی پیش‌بینی شده است.

برای رشد متوازن عرضه مسکن از طریق ابزاری همچون کاهش مدت زمان سپرده‌گذاری، کاهش نرخ سود بانکی و در مقابل افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط امکان‌پذیر است. این ابزارها شرایط ورود متقاضیان به بازار خرید مسکن درون بافت فرسوده را تسهیل می‌کند. او ادامه می‌دهد: در مقابل سازندگان وقتی مشاهده می‌کنند بستر ورود متقاضیان برای خرید مسکن فراهم شده انگیزه پیدا می‌کنند و به داخل بافت فرسوده مراجعه خواهند کرد؛ چراکه به این نتیجه می‌رسند که می‌توانند به راحتی واحدهای ساخته و تکمیل شده خود را در بافت فرسوده به فروش برسانند.

به گفته وی این موضوع طی چهار سال گذشته نیز از سوی صاحب‌نظران و کارشناسان بخش مسکن که منتقد تامین مسکن اقشار کم‌درآمد از طریق ساخت و ساز در محدوده خارج از شهر به شکل طرح مسکن مهر هستند عنوان شده است. به نظر می‌رسد هر چند ممکن است اجرای طرح مسکن مهر در مقطعی کوتاه جوابگو بود اما نمی‌تواند موتور محرکه رونق مسکن باشد. او می‌گوید: از این رو معتقد هستیم موتور محرکه رونق مسکن درون شهر است.

آغاز جریان رونق ساخت و ساز در بافت میانی شهر برعکس ساخت مسکن در بافت خارج از محدوده شهری است. به این معنا که شکل‌دهی ساخت و ساز در بیرون از شهر اگرچه شروع راحتی دارد و استمرار آن دشوار است اما درون بافت شهری شروع سختی به دلیل موضوع مالکیت‌های مختلف، همراهی مالکان و… دارد. با این وجود اگر این موتور به وسیله اهرم‌های مختلف آغاز شود می‌تواند استمرار داشته باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر در بافت فرسوده سراسر کشور معادل ۹ میلیون نفر (حدود ۳ میلیون خانوار) ساکن هستند. براساس مختصات پیش‌بینی شده در این برنامه قرار است پس از گذشت ۱۰ سال از اجرای برنامه بازآفرینی شهری معادل یک میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شود.

البته برآورد مسوولان و طراحان این برنامه آن است که در سال‌های بعد ظرفیت تعریف شده برای نوسازی املاک فرسوده حداقل تا دو برابر افزایش پیدا می‌کند. همچنین محاسبات اولیه نشان می‌دهد در قالب کل برنامه پنج ساله، گام اولیه اجرای این برنامه روی اراضی دولتی و عمومی سوار شده است. به همین منظور تاکنون در ۲۱ استان کشور، ۱۹۸ هکتار زمین دولتی و عمومی شناسایی شده که قابلیت ساخت ۲۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی را دارد.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

ایمنی در صنعت ساختمان و آیین‌نامه جدید کنترل ساختمان

مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان در تشریح آیین‌نامه جدید کنترل ساختمان گفت: این آیین‌نامه  تلاش می‌کند تا چرخه معیوب ساخت و ساز را اصلاح کند چرا که بدون شک افراد درستکار نیز در محیطی معیوب قادر به انجام صحیح اقدامات نبوده و مجبور به تطبیق خود با این فرآیند مشکل‌دار هستند.

حامد مانی‌فر مدیرکل دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان در جلسه هم‌اندیشی HSE با مدیران بیمه‌ها درخصوص اهمیت مبحث ایمنی در صنعت ساختمان‌سازی بیان کرد: متأسفانه با وجود الزامات و ضوابط موجود در مقررات ملی ساختمان درخصوص رعایت نکات ایمنی در حوزه ساختمان‌سازی ولی شاهد آن هستیم که همچنان مشکلاتی در این بخش وجود داشته و خسارت‌های ناشی از بی‌توجهی به این امر بر حوزه وارد می‌شود.

خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

مانی‌فر در ادامه موضوع ایمنی را در هنگام ساخت و همچنین به هنگام بهره‌برداری امری قابل توجه اعلام کرد و افزود: هرچند که مسئله ایمنی در مبحث ۱۲ مقررات ملی ساختمان بررسی می‌شود ولی حقیقت آن است که این مورد به نحوی در سایر موارد ۲۲ گانه نیز مطرح شده و همگی تلاش می‌کنند تا در نهایت با رعایت نکات لازم، ایمنی ساختمان را تضمین کنند.

وی در این راستا اصول و قواعد مذکور را در جهت صرفه اقتصادی و آسایش بهره‌برداران در مقررات ملی ساختمان دانست و افزود: بدون شک مسئله ایمنی باید به صورت خاص نیز در تمامی بخش‌ها مانند کارگاه‌های ساختمانی، صلاحیت پرسنل و … مد نظر قرار بگیرد که متأسفانه ما در این حوزه دچار مشکل هستیم.

مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان در ادامه با تأکید براینکه تا کنون صنعت ساختمان‌سازی با تعداد زیادی از نیروهای ماهر و پاسخگو به عملیات ساختمانی مواجه نبوده است گفت: تا به امروز هرکسی که قادر به جمع‌آوری سرمایه‌ای برای خود بوده به عنوان سازنده وارد عرصه ساخت و ساز شده و بدون بهره‌گیری از پرسنل ماهر به کار خود ادامه داده ، امری که نتیجه‌اش، شرایط امروز را به بار آورده است.

این مقام مسئول در این خصوص اضافه کرد: درحال حاضر با توجه به تأکیدات قانون ولی شهرداری‌ها و پیمانکاران هیچ‌گونه ضمانت اجرایی در پایان به مالکان ارائه نمی‌کنند که طبق بررسی‌های انجام شده دلگرمی به تعهد بیمه در پرداخت خسارات، عدم مطالبه جامعه مصرف کننده نسبت به ارائه خدمات مناسب و یا عدم پایبندی شهرداری‌ها و مراجع ناظر در راستای ملزم کردن پیمانکاران برای معرفی افراد ذیصلاح می‌توانند از نواقص و دلایل این مشکل به شمار روند.

مانی‌فر در بخش دیگری از سخنان خود بیشترین آمار مربوط به خسارات جانی در بین صنایع مختلف را مربوط به صنعت ساختمان دانست و گفت: وزارت راه و شهرسازی همواره تلاش می‌کند با اصلاح آیین‌نامه موجود موضوع کیفیت ساختمان را ارتقا داده و روش و فرآیند موجود را به شکل بهتری تبدیل کند.

مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان در تشریح آیین‌نامه جدید کنترل ساختمان نیز بیان کرد: این آیین‌نامه  تلاش می‌کند چرخه معیوب ساخت و ساز را اصلاح کند چرا که بدون شک افراد درستکار نیز در محیطی معیوب قادر به انجام صحیح اقدامات نبوده و مجبور به تطبیق خود با این فرآیند مشکل‌دار هستند به همین دلیل چندین رکن اساسی در آیین‌نامه مذکور مورد توجه قرار گرفته است که انتخاب پیمانکار ذیصلاح، ضمانت کیفیت ساختمان به مدت ۲ سال به صورت شخصی و یا از طریق بیمه، بازرسی و نظارت از جمله آن‌ها به شمار می‌روند.

به گفته وی مسئولیت بازرسی طبق آیین‌نامه جدید برعهده شهرداری ها گذاشته شده است که پرسنل آن و یا افرادی که صلاحیتشان از سوی وزارت راه و شهرسازی احراز شده است زیر نظر این بخش به بازرسی خواهند پرداخت.

این مقام مسئول همچنین درخصوص تغییر در چرخه نظارت نیز در آیین‌نامه بیان کرد: در گذشته ناظر توسط سازمان نظام مهندسی مشخص و هزینه آن از سوی مالک پرداخت و گزارش ناظر نیز در نهایت به شهرداری ارائه می‌شد اما در روش جدید ناظر به عنوان امین مالک از سوی وی انتخاب و گزارش نیز به او ارائه خواهد شد.

مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان خاطرنشان کرد: در شرایط جدید به وجود آمده فضایی برای شرکت‌های بیمه ایجاد می‌شود تا در برابر حق بیمه‌ای که دریافت می کنند کیفیت ساختمان را در حوزه تضمین کنند، از آنجایی که این شرکت‌ها نیز به دنبال ریسک کمتری هستند پس قطعا طرف قراردادهای خود را از بین مهندسان و پیمانکاران با سابقه درخشان و متعهد به رعایت قانون انتخاب می‌کنند تا خسارات احتمالی و ریسک کمتری را متحمل شوند، اقدامی که در نهایت باعث ایجاد رقابت سالم بین پیمانکاران و ارتقای کیفیت ساختمان خواهد شد.

مانی‌فر در ادامه ایجاد ارتباط بین صنعت بیمه و بخش‌های تخصصی مانند وزارت راه و شهرسازی را به شکلی منسجم و سازمان‌یافته از دیگر مزیت‌های این روش جدید دانست و افزود: از آنجایی که پرداختن به مقوله ایمنی در کارگاه‌ها خود به تنهایی در حوزه ساختمان‌سازی دارای اهمیت فراوانی است از ابتدای سال ۹۶ تفاهم‌نامه‌ای را با دانشگاه تهران تحت عنوان نشان تعالی HSE امضا کردیم که طی آن طرح پژوهشی مذکور تبدیل به نرم‌افزار و برای ارزیابی کارگاه‌های ساختمانی به تولیت وزارت راه و شهرسازی به مرحله اجرا رسید.

این مقام مسئول افزود: خوشبختانه امروز با اجرایی شدن این تفاهم‌نامه موفق به پرورش ۱۰۰۰ کارشناس از ادارات کل راه و شهرسازی در سراسر کشور در رده‌های مختلف HSE شدیم که هم‌اکنون قادر به ارزیابی در این حوزه هستند.

وی ادامه داد: این اقدام که درحال حاضر به نحوی ترویجی در کشور دنبال می شود تا کنون موفق به جذب ۸۰ پیمانکار برای دریافت آموزش‌های لازم در این حوزه بوده است که امید داریم این رقم روز به روز افزایش یابد.

مانی‌فر با بیان اینکه با اجرای این دوره‌های اموزشی و ارزیابی‌های صورت گرفته نقاط قوت و ضعف موجود در حرفه و کارگاه‌های ساختمانی گوناگون مشخص و بررسی می‌شود گفت: قطعا با کمک خروجی های به دست آمده می تواینم نقاط قوت را تقویت و ضعف را اصلاح کرده و با تبدیل آن‌ها به شیوه‌نامه و دستورالعمل به ارتقای کیفیت موجود بپردازیم.

مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان همچنین از فعالیت کمیته‌های علمی، فنی و شورای سیاست‌گذاری جهت تحلیل عملکرد برنامه مذکور خبر داد و گفت: قطعا ارتباط بین حوزه سیاست‌گذاری و صنعت بیمه ارتباطی دوسویه است که تقویت آن اثرات بسیار مثبتی بر روند فرآیند ارتقای کیفیت ساختمان خواهد داشت.

وی با تأکید براینکه تلاش داریم تا گواهینامه‌ها و مدارک اخذ شده در این برنامه بر اقدامات پیمانکاران در حوزه‌های مختلف کاری و مناقصات نقش داشته باشد گفت: خوشبختانه طی جلساتی که با شهرداری تهران در این خصوص داشتیم شاهد تمایل بالای این سازمان در برگزاری دوره‌های آموزشی HSE برای پیمانکاران آن بودیم که امید است شاهد همکاری سایر بخش های خصوصی نیز در این حوزه باشیم.

برای خرید و فرش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید

آمار بازار مسکن دی‌ماه ۹۶ در تهران

متوسط قیمت هر متر خانه در بازار مسکن شهر تهران به حدود پنج میلیون و ۲۴۰ هزار تومان رسیده است.

به گزارش ملک رادار و به نقل از ایسنا و نیز پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، تازه‌ترین آمارهایی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران و تا پایان دی‌ماه سال جاری منتشر کرد، نشان می‌دهد که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی به پنج میلیون و ۲۴۰ هزار تومان رسیده که نسبت به آذرماه سه درصد و در مقایسه با دی‌ماه سال قبل ۱۶.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.

خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

حجم معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در دی ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحد‌های تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۹.۵ درصد بیشترین سهم از واحد‌های مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند.

این سهم در مقایسه با دی ماه سال قبل ۳.۴ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه ۵ با سهم ۱۳.۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است؛ همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم‌های ۱۱.۲ درصد و ۹.۳ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.

در مجموع ۷۳.۹ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴،۱۰، ۷، ۱، ۳ و ۱۵) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۲۶.۱ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

تحولات قیمت مسکن

در دی ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵۲.۴ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳ درصد و ۱۶.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.

بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ معادل ۲۷.۳ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۲۰ معادل ۵.۵ درصد تعلق دارد.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل ۱۱.۷ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۲۴.۷ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۳ درصد و ۱۳.۱ درصد افزایش نشان می‌دهند.

قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران

تحولات ۱۰ ماهه معاملات مسکن

براساس گزارش ایرنا، در ۱۰ ماهه نخست امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در بازار مسکن شهر تهران به ۱۵۰ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش ۱۲.۲ درصدی را نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۴۷.۵ میلیون ریال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

وضعیت بازار مسکن ۹۶

دامنه‌های قیمتی مورد تقاضا

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در دیماه سال ۹۶ حاکی از آن است که واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۹.۹ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۲۵ تا ۳۰ میلیون ریال و ۳۵ تا ۴۰ میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های ۹.۵ درصدی و ۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.

در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که ۵۶.۶ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۵۲ میلیون و ۴۰۰ هزار ریال) به فروش رفته اند.

متراژ‌های پرطرفدار

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی ماه نیز نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحد‌هایی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵.۳ درصد اختصاص داشته است.

واحد‌های دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳.۳ درصد و ۱۲.۶ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع ۵۰.۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.

ارزیابی داده‌ها براساس سن بنا

بررسی معاملات مسکن نیز نشان می‌دهد که به تفکیک عمر بنا در دی‌ماه امسال از مجموع حدود ۱۹ هزار و چهار واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۹.۵ درصد بیشترین سهم را دارا هستند که در مقایسه با دی‌ماه سال قبل ۳.۴ درصد کاهش داشته و در مقابل سهم واحدهای با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شدند.

معاملات مسکن سن بنا

ارزیابی قدرت خرید مردم

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی واحد‌های مسکونی با ارزش ۱.۵ تا ۲ میلیارد ریال با اختصاص ۱۱.۶ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.

واحد‌های دارای ارزش ۲ میلیارد تا ۲.۵ میلیارد ریال و یک تا ۱.۵ میلیارد ریال نیز هر کدام با اختصاص ۹.۵ درصد و ۸.۶ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.

در مجموع در این ماه حدود ۵۲.۶ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۴ میلیارد ریال اختصاص داشت.

وضعیت اجاره بهای مسکن

در دی ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در بازار مسکن شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۳ درصد و ۹.۳ درصد رشد نشان می‌دهد؛ ماهیت قرارداد‌های اجاره مسکن که اغلب یکساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.

سهم هزینه مسکن شامل اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی بر پایه سال ۱۰۰=۱۳۹۵ معادل ۳۳.۱ درصد است.

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه سال ۱۳۹۶ که برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، در اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه می شود.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک  توقف ماجعه کنید.

بررسی ابعاد و آثار اقتصادی افزایش احتمالی وام مسکن

بخش مسکن که سهم عمده‌ای از فعالیت‌های اقتصادی کشور را به خود اختصاص داده، به انحای مختلف در رکود چندساله فرو رفت تا ضربه‌گیر تورم باشد، اما غافل از اینکه تحرک اقتصاد را کاهش و رکود را به کل اقتصاد تسری داد.  وزیر راه و شهرسازی در جهت رونق بازار مسکن و حمایت از متقاضیان خرید خبر از افزایش وام مسکن از ۱۶۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان و کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به شش درصد داده است. اما با توجه به گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، سقف تسهیلات خرید مسکن در صورتی می‌تواند افزایش یابد که بازپرداخت اقساط در استطاعت متقاضیان مسکن باشد.

با این محدودیت ایجادشده، عملاً تعداد کمتری از متقاضیان توانایی دریافت تسهیلات بیشتر را خواهند داشت. به نظر می‌رسد با توجه به وضعیت بانک مسکن، افزایش مبلغ تسهیلات از قدرت پرداخت آن بانک خارج باشد و این امر نیازمند تامین نقدینگی از سوی دولت است. بارها در بازار پول شاهد بودیم، زمانی که بانک مسکن با مشکل نقدینگی مواجه می‌شد، تعادل بازار به نحوی به هم می‌خورد که منابع از بانک‌هایی که ترازنامه پرریسک دارند و موسسات اعتباری بزرگ روانه بانک‌هایی چون بانک مسکن می‌شد، اگرچه موجب ایجاد بحران در نظام بانکی می‌شد.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

با توجه به لزوم کفایت سرمایه مطمئن و سرمایه پایه کم‌ریسک برای پرداخت تسهیلات، وضعیت مطالبات بانک مسکن ایجاب می‌کند به منظور افزایش توانمندی برای پرداخت تسهیلات، سرمایه بانک افزایش یابد یا نقدینگی آن از طریق دولت در قالب خط اعتباری جدید با نرخ‌های کمتر جبران شود.

از طرفی، کاهش نرخ سود تسهیلات از هشت درصد به شش درصد موجب افزایش ناچیزی در توان خرید متقاضیان می‌شود، به عبارتی، به ازای هر یک درصد کاهش در نرخ سود، مبلغ تسهیلات قابل دریافت به میزان ۹ میلیون تومان افزایش می‌یابد. در شرایطی که هنوز توان خرید متقاضیان به اندازه خرید مسکن نرسیده یا به عبارتی، هنوز نه‌تنها نصف ارزش ملک را ندارند بلکه توانایی بازپرداخت اقساط وام مسکن را نیز ندارند، کاهش نرخ سود تاثیر قابل توجهی در تحریک تقاضای مسکن نخواهد داشت.

شاید در این شرایط دولت از طریق کاهش نرخ سود تسهیلات بتواند توان خرید را نسبتاً افزایش دهد اما در مقابل با افزایش ۱۰درصدی تورم، کل اثر کاهش نرخ سود تسهیلات از بین می‌رود، از طرفی تحریک تقاضا به نوبه خود افزایش قیمت مسکن را به دنبال دارد.

در چرخه حمایتی دولت، چهار عنصر متقاضی، بانک، دولت و فروشندگان ملک وجود دارد، در وضعیت تورمی پیش روی اقتصاد ایران در سال جاری و سال‌های بعد، هزینه اضافی بر متقاضی و بانک و دولت تحمیل شده و صرفاً فروشندگان منتفع خواهند شد.

زیرا متقاضی متحمل تسهیلات بیشتر به ازای متورم شدن قیمت مسکن شده و دولت برای پوشش هزینه ناشی از کاهش نرخ سود تسهیلات یارانه متناظر را به بانک مسکن پرداخت می‌کند، بانک نیز متحمل ریسک‌های اعتباری ناشی از عدم پرداخت اقساط می‌شود. در مجموع این طرح به نظر نمی‌رسد تحرکی در بازار مسکن ایجاد کند.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید