تغییرات قیمت مسکن پایتخت در ۱۸ ماه گذشته

، سال ۲۰۱۸ برای مردم بارسلونا در اسپانیا سال خوبی نبوده است. در عرض ۱۲ ماه قیمت مسکن در این شهر دوست‌داشتنی حدود ۱۷ درصد بالا رفت.

این عدد برای ساکنان دوبلین در ایرلند کمی بیشتر از ۱۱ درصد بوده و لااقل دوبلین‌نشین‌ها می‌توانند خدا را شکر کنند که جای اهالی بارسلون نیستند. مسکن در شانگ‌های چین هم تقریبا ۱۱ درصد گران شده است. افزایش قیمت مسکن در مادرید پایتخت اسپانیا ۱۰ درصد، در پاریس ۹ درصد گزارش شده است.

شهر‌های مسکو در روسیه، کیپ تاون در آفریقای جهانی، میلان در ایتالیا، لس‌آنجلس در آمریکا و استانبول در ترکیه هم رده‌های ششم تا دهم بیشترین افزایش قیمت مسکن در سال ۲۰۱۸ را مال خود کرده‌اند. در آنسوی جدول شاهد افت ۱۰ درصدی قیمت خانه و مسکن در ابوظبی امارات بوده‌ایم.

خانه‌های دوبی و جده عربستان هم پنج درصد ارزان شده‌اند. آمار‌های رسمی نشان می‌دهند نیویورک آمریکا بدترین جا برای اجاره‌نشین‌ها به حساب می‌آید، چون نرخ اجاره ماهانه خانه‌ها در آن دو هزار و ۸۴۴ دلار است. به پول ما می‌شود حدود ۳۸ میلیون تومان. دلتان سوخت؟ شرط می‌بندم دلتان می‌خواهد وضعیت مسکن در پایتخت کشور خودمان را توی همین مدت ۱۲ ماهه سال ۲۰۱۸ بررسی کنیم.

بازار مسکن سالانه به چند واحد جدید نیاز دارد؟

درباره نیاز سالانه بازار مسکن به ساخت‌وساز جدید دو نگاه آماری وجود دارد که با توجه به رخدادهای حداقل دو سال گذشته در شهرها، به نظر می‌رسد هر دو زاویه دید دچار نقص است.

نیاز سالانه بازار مسکن به ساخت و ساز از روی پارامترهای کلیدی همچون میزان ازدواج، میزان مرگ‌ومیر، نرخ رشد جمعیت، نرخرشد خانوار، خانه‌های بدون استفاده و همچنین تعداد خانه‌های موجود در بافت فرسوده نیازمند نوسازی، تخمین زده می‌شود و بر اساس محاسباتی که کارشناسان اقتصادی، شهری و جمعیتی درباره عوامل موثر بر نیاز سالانه به مسکن جدید انجام می‌دهند در نهایت میزان عرضه جدید مورد نیاز در این بازار برای یک افق ۵ تا ۱۰ ساله تعیین می‌شود.

متولی بخش مسکن طی دو دهه گذشته، دو بار نسبت به نیازسنجی بازار مسکن برای ساخت و سازهای جدید اقدام کرد. یکبار در اوایل دهه ۸۰ و یکبار هم در اوایل دهه ۹۰ در قالب تدوین طرح جامع مسکن در بار اول و سپس به‌روزرسانی شاخص‌های همین طرح در بار دوم، نتایج این نیازسنجی مشخص شد.

اخیرا نیز نسخه سال ۹۳ طرح جامع مسکن به‌دلیل اثرگذاری آمار خانه‌های خالی بر نیاز بازار مسکن، مجددا این شاخص با لحاظ آمار خانه‌های خالی و خانه‌های دوم مورد بازنگری قرار گرفت.

در حال حاضر نگاه متولی بخش مسکن به نیاز سالانه بازار برای ساخت‌وساز جدید بر اساس ۴ معیار به گونه‌ای است که میزان نیاز در هر یک از سال‌های منتهی به ۱۴۰۵ را حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی می‌بیند.

این ۴ معیار شامل تامین نیاز خانوارهای تازه تشکیل‌شده در هر سال، انباشت تقاضای سال‌های اخیر، خانه‌های خالی و همچنین نیاز به نوسازی خانه‌های کلنگی و فرسوده است. البته یک کف بحرانی نیز برای عرضه مورد نیاز تعیین شده که حدود ۵۵۰ هزار واحد است؛ به این معنا که اگر عرضه سالانه کمتر از آن باشد، عدم تعادل شدید به‌وجود می‌آید.

نگاه دوم اما صرفا بر روند کاهشی میزان ازدواج‌ها ناشی از تغییر ساختار هرم جمعیتی در سال‌های آینده متمرکز است. افرادی که چنین نگاهی به تقاضای آتی مسکن دارند، معتقدند شدت تقاضا در بازار مسکن روند کاهشی به خود می‌گیرد و این موضوع از جذابیت سرمایه‌گذاری ملکی نیز خواهد کاست.

اشکال نگاه اول، چشم‌پوشی از میزان تخریب و ویرانی‌های سالانه در حوادث طبیعی در شهرهای مختلف است. در آخرین نمونه، سیلاب‌های نوروزی سبب شد حداقل ۱۵۰ هزار واحد مسکونی دچار تخریب شوند و خانوارهای ساکن در این خانه‌ها به‌دلیل غیرقابل استفاده شدن املاک، به صف متقاضیان بازار مسکن اضافه شوند. زلزله‌های سال‌های اخیر نیز همواره بر افزایش تقاضای مسکن افزوده است.

اشکال نگاه دوم نیز تمرکز صرف بر کاهش نرخ رشد جمعیت و احیانا کاهش نرخ ازدواج است؛ درحالی‌که نرخ تخریب و نوسازی و همچنین رشد خانوارهای تک‌نفره در این نگاه، فاکتور گرفته شده است.

وضعیت آپارتمان‌های زیر ۱۵ سال در بازار مسکن

گزارش رسمی بانک مرکزی از آخرین تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد: سهم معاملات واحدهای نوساز تا ۵ سال در فروردین ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۵/ ۲ درصد کاهش یافته و به ۴۰ درصد از مجموع معاملات یک ماه رسیده است.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمربنا در فروردین ماه امسال حاکی از آن است که از مجموع ۳ هزار و ۴۲۳ واحد مسکونی معامله شده واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت با سهم ۴۰ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

این در حالی است که سهم این گروه از آپارتمان‌های مسکونی از مجموع معاملات ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک کشور در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته معادل ۵/ ۲ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ ساله از مجموع معاملات نخستین ماه سال‌جاری ۹/ ۱۷ درصد، سهم آپارتمان‌های ۱۱ تا ۱۵ ساله ۱۳ درصد و سهم واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال معادل ۴/ ۱۷ درصد بوده است.

آمار رسمی از وضعیت معاملات آپارتمان‌های بیش از ۲۰ سال نیز نشان می‌دهد سهم این گروه سنی از آپارتمان‌های مسکونی از مجموع معاملات فروردین ماه سال گذشته از ۵/ ۱۰ درصد به ۱۱ درصد در فروردین ماه سال‌جاری افزایش پیدا کرده است.

مطابق با گزارش رسمی بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملکی شهر تهران در فروردین ماه امسال به ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب۱/ ۲درصد و ۱۰۳ درصد افزایش را ثبت کرده است.

کاهش معاملات در بازار مسکن تهران و افزایش آن در کل کشور

آمار می‌گوید معاملات مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۴۰ درصد کاهش یافته و کمتر خریدار واقعی در بازار وجود دارد؛ با این حال مالکان هر روز فتیله قیمت را بالا می‌کشند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که سایت‌های فروش املاک در این آشفتگی نقش اصلی را ایفا می‌کنند و به خریداران واقعی توصیه می‌کند فریب قیمت‌های کذایی را نخورند.

طبق آماری که مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک از معاملات مسکن کل کشور و شهر تهران طی فروردین ماه ۱۳۹۸ ارائه کرده، خرید و فروش در کل کشور] چهار درصد بالا رفته اما در تهران ۴۰ درصد کاهش یافته است. خسروی علت این کسادی را تعیین قیمت‌های نجومی از طرف برخی مالکان می‌داند که سایت‌های فروش ملک نیز به آن دامن می‌زنند. او می‌گوید که جو فعلی در آینده فروکش می‌کند و قیمت‌ها متعادل خواهد شد.

بر اساس آماری که خسروی ارائه کرد در ۳۱ روز فروردین ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۳۲ هزار و ۲۱ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل چهار درصد افزایش یافته است. تعداد قراردادهای اجاره اما کاهش ۱۷ درصدی نشان می‌دهد. در فروردین ماه امسال ۱۹ هزار و ۸۳ اجاره‌نامه در کل کشور به امضا رسیده است.

اما کسادی بازار مسکن شهر تهران، موضوعی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک، دلیل اصلی آن را اثرپذیری از بازارهای ارز و طلا می‌داند. به گفته خسروی، در فروردین ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۳۹۳۸ قرارداد خرید و فروش در تهران به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۴۰ درصد کاهش نشان می‌دهد. هم‌چنین ۵۰۳۷ قرارداد اجاره امضا شده که کاهش ۲۶ درصدی نسبت به فروردین سال گذشته دارد.

خریدار واقعی وجود ندارد

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در مقایسه بازار فعلی با سال ۱۳۹۱ می‌گوید: آن زمان هم با شرایط مشابه حال حاضر مواجه بودیم که به دلیل رشد قیمت‌ها معاملات در تهران پایین آمد اما در شهرستان‌ها نسبتاً خوب بود. بعد از مدتی قیمت مسکن به ثبات رسید و پیش‌بینی می‌کنیم برای شرایط فعلی نیز این مساله رقم بخورد.

در حال حاضر عده‌ای از مالکان قیمت‌ها را به طور دلبخواهی افزایش داده‌اند اما کسی نمی‌خرد. بحمدالله مردم ما باهوش هستند و سمت خانه‌هایی که بالاتر از میانگین منطقه تعیین شده باشد نمی‌روند. این مساله به کاهش معاملات و کسادی منجر شده و انتهای این مسیر به ثبات و یکدست شدن مظنه قیمت منطقه‌ای می‌رسد.

سایت‌ها به رشد روزافزون قیمت دامن می‌زنند

وی با انتقاد از سایت‌های فروش مسکن بیان می‌کند: با توجه به رایگان بودن آگهی در سایت‌ها، نرخ‌های غیرواقعی تعیین می‌کنند و متأسفانه کنترلی هم بر آنها وجود ندارد. به طور مثال یک نفر قیمت خانه خود را متری ۱۲ میلیون تومان تعیین می‌کند، نفر دوم ۱۴ میلیون تومان و نفر سوم ۱۶ میلیون تومان؛ در حالی که تعیین قیمت باید توسط کارشناسان انجام شود ولی اوضاع از دست کارشناسان هم خارج شده است.

خسروی به خریداران توصیه کرد با صبر و حوصله بیشتری در دفاتر املاک جست‌وجو کنند و از کارشناسان دفاتر املاک، مشاوره بگیرند. اگر این کار را انجام دهند قیمت منطقه دستشان می‌آید و می‌توانند با دید بازتری اقدام به خرید کنند.

رئیس اتحادیه املاک در پاسخ به این سوال که چرا برخی دفاتر املاک بر روی آگهی‌های با قیمت‌های بالاتر از میانگین کار می‌کنند، گفت: به هر حال مالکان، قیمت را تعیین می‌کنند. دفاتر املاک وظیفه دارند قیمت واقعی خانه را به مالک بگویند اما مالک این اختیار را دارد که قیمت مدنظر خود را بگذارد و نمی‌توان چیزی را به کسی دیکته کرد. همان‌طور که گفتم مردم باید با استفاده از مشاوره دفاتر املاک، خودشان تشخیص دهند که قیمت خانه مدنظر بالا یا پایین است.

وی با اشاره به برنامه دولت برای تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی گفت: قطعاً اگر مسکن امید عملیاتی شود، جو روانی فعلی تا حد زیادی فروکش خواهد کرد. تاکید می‌کنم که قیمت‌های فعلی کاذب است و باید منطقی شود.

آیا افزایش سقف تسهیلات مسکن منطقی است؟

یک اقتصاددان و صاحبنظر در حوزه مسکن شرط افزایش سقف تسهیلات مسکن به ویژه تسهیلات خرید مسکن را تشریح کرد.

تیمور رحمانی، اقتصاددان و صاحبنظر حوزه مسکن اعلام کرد: در شرایط فعلی بنا بر دلایل موجود افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن می‌تواند به تحریک سمت تقاضا برای ورود به بازار ملک کمک کند و بنابراین این اقدام در شرایط فعلی می‌تواند از روش‌های تحرک بخشی به بازار وافزایش تعداد معاملات محسوب شود.

وی افزود: با این حال هر گونه اقدام در این زمینه -افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن- مستلزم در نظر گرفتن ملاحظات خاص خود است که در شرایط فعلی به نظر می‌رسد اصابت تسهیلات به هدف تعیین شده از سایر شرایط و ضرورت‌ها مهم‌تر است.

رحمانی توضیح داد: به این معنا که اگر چه در شرایط فعلی افزایش سقف تسهیلات مسکن می‌تواند یکی از عوامل ترغیب خانوارها برای ورود به بازار مسکن در نتیجه تقویت قدرت خرید و متناسب سازی رقم تسهیلات با سطح فعلی قیمت‌ها در بازار ملک باشد اما مسوولان و سیاست‌گذاران حوزه مسکن ونظام بانکی باید سازوکارهای لازم را اتخاذ کنند تا از طریق اجرا و اعمال این ملاحظات و ساز و کارها، تسهیلات مسکن صرفا صرف خریدهای مصرفی و اصابت به هدف تعریف شده در جهت خانه‌دار شدن خانوارها شود.

وی تصریح کرد: از یک دیدگاه کلی و با توجه به تغییرات مداوم وپی‌در پی قیمت مسکن طی یکسال گذشته هم‌اکنون به شرط آنکه تسهیلات خرید مسکن تنها به متقاضیان واجد شرایط برای خرید واحدهای مسکونی مصرفی پرداخت شود و دست سرمایه‌گذاران، سفته‌بازان و سوداگران از این تسهیلات کوتاه شود، افزایش سقف تسهیلات متناسب با نیاز سمت تقاضای مصرفی و سطح فعلی قیمت فروش واحدهای مسکونی می‌تواند سودمند باشد.

این اقتصاددان و صاحبنظر حوزه مسکن ادامه داد:به این خاطر که در شرایط فعلی ظرفیت ساخت واحدهای مسکونی بیشتر وجود دارد و به شرط وجود تقاضای موثر برای خرید این واحدها، افزایش سقف تسهیلات به صورت غیر مستقیم و با افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن می‌تواند به ترغیب سازنده‌ها به ساخت واحدهای مسکونی متناسب با الگوی غالب تقاضا منجر شود.

وی ادامه داد: از این طریق علاوه بر آنکه بسیاری از صنایع مرتبط با مسکن و ساخت و ساز فعال می‌شوند از آنجا که ظرفیت ساخت واحدهای مسکونی جدید وجود دارد، شکاف فعلی بین تعادل عرضه و تقاضا نیز کاهش خواهد یافت.

رحمانی تاکید کرد: در مجموع این اقدام به شرط در نظر گرفتن و رعایت ملاحظات کارشناسی مربوط به آن نه تنها اهداف مربوط به بخش مسکن همچون تامین واحدهای مورد نیاز متقاضیان مصرفی به واسطه افزایش و تقویت سطح قدرت خرید آن‌ها را برآورده و محقق می‌کند بلکه در مجموع بر کل اقتصاد کشور از طریق فعال‌سازی مشاغل و فعالیت‌های مرتبط با امر مسکن وساختمان در بازار ساخت وساز اثرگذار خواهد بود.

وی گفت:در نهایت در این باره می‌توان چنین جمع‌بندی کرد که از دیدگاه کارشناسی در شرایط فعلی افزایش سقف تسهیلات مسکن به شرط برآورده شدن و تامین همه پیش‌شرط‌ها و ملاحظات می‌تواند منجر به تحریک تقاضا شده و بنابراین زیانی برای بازار مسکن از بابت تحریک سطح قیمت‌ها نیز ندارد؛از سوی دیگر این افزایش باید هدفمند باشد.

رحمانی همچنین اختصاص تسهیلات با سقف بیشتر برای آن دسته از متقاضیان مصرفی بازار مسکن که از سطح درآمدی بالاتری برخوردارند و می‌توانند اقساط بیشتری را در ماه پرداخت کنند را از دیگر راهکارهای تحرک بخشی به بازار مسکن با استفاده از ابزار تسهیلات خرید ملک عنوان کرد و گفت: می‌توان از طریق اعطای اختیار به بانک‌ها و باز گذاشتن دست‌ آن‌ها تسهیلات متفاوتی را برای اقشار مختلف طراحی و پرداخت کرد.

وی تاکید کرد: این اقدام می‌تواند علاوه بر برآورده کردن دست‌کم بخشی از اهداف مورد نظر در بخش مسکن در پاسخ به نیاز تقاضای مصرفی بازار ملک، سایر بازارها ومشاغل را نیز تحت تاثیر قرار داده و آن‌ها را فعال کند.

رحمانی خاطرنشان کرد: این در شرایطی است که با توجه به روندهای تاریخی و سیکل‌های رکود و رونق در بازار مسکن و ساخت و ساز هم‌اکنون به شرط وجود تقاضای موثر در بازار مسکن، بازار ساخت و ساز نیز می‌تواند وارد فاز تحرک و در نهایت رونق شود. با این حال کاهش قدرت خرید در بازار ملک به دلیل جهش‌های مکرر قیمت مسکن موجب شده است هم‌اکنون بازار مسکن بیش از آنکه مورد توجه تقاضای مصرفی باشد از سوی گروه‌های سرمایه‌گذار و سفته‌باز مورد استقبال قرار بگیرد.