املاک توقف خرید فروش رهن اجاره
بزرگ ترین سایت تغیرات مسکن در اندیشهاملاک توقف خرید فروش رهن اجاره
بزرگ ترین سایت تغیرات مسکن در اندیشهبررسی وضعیت قیمت نمادهای اوراق مسکن
قیمت دست‌کم ۲۰ نماد از مجموع ۲۴ نماد اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن (تسه) در بازار فرابورس تحت تاثیر دو عامل هم‌کانال شده و در کانال‌های ۷۳ و ۷۴ هزار تومان قرار دارد. به طور کلی اعتبار هر یک از نمادهای اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار فرابورس، دو سال (۲۴ ماه) تعیین
شده و در نتیجه در حال حاضر ۲۴ نماد متعلق به اوراق صادر شده در هر یک از ماه‌های دو سال اخیر در این بازار رسمی عرضه شده و قابل مبادله است. به این ترتیب اوراق صادر شده در ماه‌های اخیر به خاطر مهلت بیشتری که تا زمان انقضا دارند، اغلب به بهای بیشتری نسبت به سایر اوراق، به ویژه آنها که به زمان انقضا نزدیکتر هستند، خرید و فروش می‌شوند.
البته این تنها عامل موثر بر قیمت اوراق مسکن که هر یک از آنها حق تقدم دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را در اختیار خریدار قرار می‌دهد، نیست؛ بلکه مکانیزم عرضه و تقاضا در ارزش نهایی اوراق مذکور نقش اساسی دارد.
خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
با این شرایط طبیعی است خریداران مسکن که قصد ورود فوری به بازار با استفاده از تسهیلات از محل اوراق را دارند، نمادهایی را انتخاب می‌کنند که به زمان انقضا نزدیکتر اما بهای آنها کمتر است. این انتخاب در گذشته سبب می‌شد بعضا هزینه کل برخورداری از تسهیلات بدون سپرده برای آنها بین نیم تا یک میلیون تومان ارزان‌تر از سایر خریداران اوراق که زمان بیشتری از مهلت استفاده آنها باقی مانده بود، تمام شود.
در مقابل کسانی که برنامه ورودشان به بازار مسکن مربوط به چند ماه یا بعضا بیش از یک سال بعد بوده اما به دلیل برخورداری از امکان مالی یا با انگیزه دور ماندن از نوسانات قیمتی احتمالی نسبت به خرید زودهنگام اوراق اقدام می‌کنند، اغلب ناگزیر هستند بهای بیشتری بپردازند چرا که ارزش اوراق آنها به لحاظ فاصله زیاد تا تاریخ انقضا قدری بیشتر است.
این تفاوت ارزش البته اغلب ۵ درصد و کمتر بوده است اما در آذر ماه حتی همین فاصله قیمتی نیز به صفر میل کرده و اغلب نمادهای تسه در دو کانال قیمتی ۷۳ و ۷۴ هزار تومان قرار دارند.
بر اساس قیمت نهایی اوراق بعد از آخرین معاملات ثبت شده در فرابورس، در حال حاضر ارزان‌ترین قیمت مربوط به اوراق صادر شده در دی ۹۴ با نماد «تسه ۹۴۱۰» است که روز گذشته به قیمت ۷۲ هزار و ۷۷۰ تومان مبادله شد. همچنین دو نماد «تسه ۹۶۰۸» و «تسه۹۶۰۱» که حدود دو سال تا انقضا زمان دارند به بهای ۷۵ هزار و ۵۳۰ و ۷۵ هزار و ۵۰۰ تومان مبادله شده‌اند. به این ترتیب قیمت تمام نمادهای عرضه شده دیگر به جز چند مورد مذکور هم‌کانال شده است.
قطار قیمت اوراق مسکن در حالی روی ریل ثبات حرکت می‌کند که تقاضای برای استفاده از تسهیلات مسکن از این محل نسبت به سال گذشته افزایش یافته و آمار مبادله اوراق و همین‌طور آمار معاملات ماهانه مسکن نیز همسو با افزایش تسهیلات‌گیرندگان از محل اوراق رو به رشد است.
با این وجود دو عامل سبب شده قیمت اوراق مسکن از نوسان موثر دور مانده و قیمت‌ها در سطحی که کارشناسان از آن به عنوان «محدوده ارزش واقعی اوراق مسکن» یاد می‌کنند، ثابت باقی بماند. عامل اول اعمال مدیریت بانک مسکن در زمینه میزان تزریق اوراق مسکن به بازار متناسب با افزایش تدریجی تقاضای خرید در بازار مسکن است که نقش مهمی در این ثبات داشته است.
افزایش ۳۰ درصدی حجم انتشار ماهانه اوراق تسهیلات مسکن به پشتوانه سپرده‌های ممتاز، اهرم اصلی کنترل قیمت اوراق بود که بانک مسکن از آن بهره جست. به این ترتیب ماهانه به طور متوسط یک میلیون ۳۰۰ هزار فقره اوراق جدید به بازار تزریق شد.
عامل دوم این ثبات نیز، ورود آگاهانه متقاضیان استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن به بازار مبادله تسه است؛ طوری که اغلب با مشاهده «حذف تلاطم قیمتی» از بازار اوراق مسکن، بدون نگرانی و در زمانی که قصدشان برای معامله آپارتمان جدی می‌شود، نسبت به خرید اوراق اقدام می‌کنند. این رفتار نیز به تناسب میان عرضه و تقاضا و در نتیجه ثبات قیمت‌ها کمک زیادی کرده است.
واکنش مثبت بازار مسکن به صندوق‌های زمین و ساختمان
صندوق‌های زمین و ساختمان به‌عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی مسکن درحالی با تعریف یک پروژه ۸۰ واحدی برای تامین مالی از این طریق از سال ۹۳ به‌طور عملیاتی به عرصه ساخت‌وسازها وارد شد که به رغم رکود سنگین در بازار مسکن و چالش سازندگان برای تامین مالی مورد نیاز پروژه‌های ساختمانی، عملا مورد استقبال سمت عرضه مسکن قرار نگرفت.
در حالی که پیش‌بینی می‌شد با سازوکار درنظر گرفته شده برای صندوق‌های زمین و ساختمان بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی دست‌کم طی دو سال اخیر از مسیر این صندوق‌ها انجام شود اما عملا به واسطه وجود برخی دلایل از جمله بعضی محدودیت‌ها همچون تعیین کف ۱۰ میلیارد تومانی به‌عنوان ارزش پروژه به‌عنوان شرط ایجاد و راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، عملا مورد استقبال سمت عرضه مسکن قرار نگرفت.
با این حال، افتتاح پروژه ۸۰ واحدی نسیم در اوایل هفته گذشته یکبار دیگر موضوع راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به‌عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی ساخت مسکن را در کانون توجه قرار داد؛ این‌بار اما بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند پالس‌های مثبتی از بازار مسکن درخصوص استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان دریافت می‌شود که نشان می‌دهد این روش نوین تامین مالی به‌عنوان روشی کاربردی از این پس می‌تواند مورد استقبال سازندگان قرار بگیرد.
محمد حسن مرادی، کارشناس و صاحب‌نظر حوزه مسکن در این‌باره اعلام کرد: صندوق‌های زمین و ساختمان فرصت بسیار مناسبی برای تامین و تجهیز منابع ساخت مسکن را فراهم می‌کند به ویژه در شرایط فعلی پالس‌های مثبتی از بازار مسکن می‌رسد که نشان می‌دهد این روش تامین مالی در دوره رونق پیش‌رو می‌تواند گزینه مناسبی برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی باشد.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
وی با بیان اینکه صندوق‌های زمین و ساختمان هم‌اکنون یکی از ابزارهای گره‌گشا در حوزه تامین مالی ساخت مسکن هستند، تاکید کرد: پیوند منابع و نقدینگی‌های پراکنده در بازار سرمایه به پروژه‌های ساختمانی که ماهیتی فیزیکی دارند یکی از مهمترین پیوندها در اقتصاد کشور در مقطع زمانی حاضر محسوب می‌شود که می‌تواند گره‌گشای مناسبی در بازار مسکن و سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی باشد.
مرادی افزود: نکته مهمی که در ارتباط با سطح بازدهی و مطلوبیت استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان به‌عنوان ابزار نوین تامین مالی ساخت مسکن وجود دارد ارتباط بازدهی این صندوق‌ها با بازدهی سایر بازارها و همچنین بازدهی اقتصاد کلان کشور است؛ به این معنا که بازدهی این صندوق‌ها و مطلوبیت استفاده از آنها به‌طور مستقیم با بازدهی اقتصادی کشور در ارتباط است.
وی ادامه داد: به همین علت یکی از دلایل عدم استقبال قابل توجه از این صندوق‌ها برای تامین مالی ساخت مسکن طی دو سال گذشته را می‌توان به همین موضوع نسبت داد؛ طی دو تا سه سال گذشته به دلیل نامساعد بودن اوضاع اقتصادی کشور و رکود در بسیاری از بازارها، به خصوص بازار مسکن، عملا راه‌اندازی این صندوق‌ها مورد توجه قرار نگرفت این درحالی است که شرایط فعلی و چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن و کل اقتصاد کشور هم‌اکنون پالس‌های مثبتی را درخصوص استفاده از این صندوق‌ها به بازار ساخت وساز منعکس می‌کند که نشان می‌دهد صندوق زمین و ساختمان به‌عنوان یکی از ابزارهای نوین تامین مالی در آینده نزدیک و حتی مقطع زمانی فعلی می‌تواند بسیار پررنگ‌تر و موفق‌تر از سال‌های اخیر در عرصه تامین مالی حوزه ساخت مسکن فعالیت کند.
مرادی یکی از مزیت‌های راه‌اندازی و ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان برای تامین مالی حوزه ساخت مسکن را امکان ورود سرمایه‌داران خرد به بازار ساخت و ساز عنوان کرد و افزود: راه‌اندازی این صندوق‌ها به نوعی منجر به تامین مقوله عدالت اجتماعی در سرمایه‌گذاری خواهد شد؛ از این بابت که افرادی که با مازاد منابع مالی در سطح خرد روبه‌رو هستند بدون نیاز به سرمایه‌های کلان، امکان ورود به بازار سرمایه پیدا می‌کنند و از عواید و منافع ناشی از آن بهره‌مند می‌شوند.
وی با بیان اینکه شاید نیاز باشد در دوره پیش‌رو برخی از ضوابط راه‌اندازی صندوق‌ها همچون شرط کف سرمایه ۱۰ میلیارد تومانی برای راه‌اندازی صندوق، اصلاح شود تا گروه‌های بیشتری بتوانند اقدام به راه‌اندازی این صندوق‌ها برای ساخت مسکن کنند، افزود:خروجی و بضاعت صندوق‌های زمین و ساختمان به شرط انجام برخی اصلاحات در ضوابط راه‌اندازی می‌تواند روز به روز بیشتر شود.
ایمنی در صنعت ساختمان و آیین‌نامه جدید کنترل ساختمان
مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان در تشریح آیین‌نامه جدید کنترل ساختمان گفت: این آیین‌نامه تلاش می‌کند تا چرخه معیوب ساخت و ساز را اصلاح کند چرا که بدون شک افراد درستکار نیز در محیطی معیوب قادر به انجام صحیح اقدامات نبوده و مجبور به تطبیق خود با این فرآیند مشکل‌دار هستند.
حامد مانی‌فر مدیرکل دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان در جلسه هم‌اندیشی HSE با مدیران بیمه‌ها درخصوص اهمیت مبحث ایمنی در صنعت ساختمان‌سازی بیان کرد: متأسفانه با وجود الزامات و ضوابط موجود در مقررات ملی ساختمان درخصوص رعایت نکات ایمنی در حوزه ساختمان‌سازی ولی شاهد آن هستیم که همچنان مشکلاتی در این بخش وجود داشته و خسارت‌های ناشی از بی‌توجهی به این امر بر حوزه وارد می‌شود.
خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
مانی‌فر در ادامه موضوع ایمنی را در هنگام ساخت و همچنین به هنگام بهره‌برداری امری قابل توجه اعلام کرد و افزود: هرچند که مسئله ایمنی در مبحث ۱۲ مقررات ملی ساختمان بررسی می‌شود ولی حقیقت آن است که این مورد به نحوی در سایر موارد ۲۲ گانه نیز مطرح شده و همگی تلاش می‌کنند تا در نهایت با رعایت نکات لازم، ایمنی ساختمان را تضمین کنند.
وی در این راستا اصول و قواعد مذکور را در جهت صرفه اقتصادی و آسایش بهره‌برداران در مقررات ملی ساختمان دانست و افزود: بدون شک مسئله ایمنی باید به صورت خاص نیز در تمامی بخش‌ها مانند کارگاه‌های ساختمانی، صلاحیت پرسنل و … مد نظر قرار بگیرد که متأسفانه ما در این حوزه دچار مشکل هستیم.
مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان در ادامه با تأکید براینکه تا کنون صنعت ساختمان‌سازی با تعداد زیادی از نیروهای ماهر و پاسخگو به عملیات ساختمانی مواجه نبوده است گفت: تا به امروز هرکسی که قادر به جمع‌آوری سرمایه‌ای برای خود بوده به عنوان سازنده وارد عرصه ساخت و ساز شده و بدون بهره‌گیری از پرسنل ماهر به کار خود ادامه داده ، امری که نتیجه‌اش، شرایط امروز را به بار آورده است.
این مقام مسئول در این خصوص اضافه کرد: درحال حاضر با توجه به تأکیدات قانون ولی شهرداری‌ها و پیمانکاران هیچ‌گونه ضمانت اجرایی در پایان به مالکان ارائه نمی‌کنند که طبق بررسی‌های انجام شده دلگرمی به تعهد بیمه در پرداخت خسارات، عدم مطالبه جامعه مصرف کننده نسبت به ارائه خدمات مناسب و یا عدم پایبندی شهرداری‌ها و مراجع ناظر در راستای ملزم کردن پیمانکاران برای معرفی افراد ذیصلاح می‌توانند از نواقص و دلایل این مشکل به شمار روند.
مانی‌فر در بخش دیگری از سخنان خود بیشترین آمار مربوط به خسارات جانی در بین صنایع مختلف را مربوط به صنعت ساختمان دانست و گفت: وزارت راه و شهرسازی همواره تلاش می‌کند با اصلاح آیین‌نامه موجود موضوع کیفیت ساختمان را ارتقا داده و روش و فرآیند موجود را به شکل بهتری تبدیل کند.
مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان در تشریح آیین‌نامه جدید کنترل ساختمان نیز بیان کرد: این آیین‌نامه تلاش می‌کند چرخه معیوب ساخت و ساز را اصلاح کند چرا که بدون شک افراد درستکار نیز در محیطی معیوب قادر به انجام صحیح اقدامات نبوده و مجبور به تطبیق خود با این فرآیند مشکل‌دار هستند به همین دلیل چندین رکن اساسی در آیین‌نامه مذکور مورد توجه قرار گرفته است که انتخاب پیمانکار ذیصلاح، ضمانت کیفیت ساختمان به مدت ۲ سال به صورت شخصی و یا از طریق بیمه، بازرسی و نظارت از جمله آنها به شمار می‌روند.
به گفته وی مسئولیت بازرسی طبق آیین‌نامه جدید برعهده شهرداری ها گذاشته شده است که پرسنل آن و یا افرادی که صلاحیتشان از سوی وزارت راه و شهرسازی احراز شده است زیر نظر این بخش به بازرسی خواهند پرداخت.
این مقام مسئول همچنین درخصوص تغییر در چرخه نظارت نیز در آیین‌نامه بیان کرد: در گذشته ناظر توسط سازمان نظام مهندسی مشخص و هزینه آن از سوی مالک پرداخت و گزارش ناظر نیز در نهایت به شهرداری ارائه می‌شد اما در روش جدید ناظر به عنوان امین مالک از سوی وی انتخاب و گزارش نیز به او ارائه خواهد شد.
مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان خاطرنشان کرد: در شرایط جدید به وجود آمده فضایی برای شرکت‌های بیمه ایجاد می‌شود تا در برابر حق بیمه‌ای که دریافت می کنند کیفیت ساختمان را در حوزه تضمین کنند، از آنجایی که این شرکت‌ها نیز به دنبال ریسک کمتری هستند پس قطعا طرف قراردادهای خود را از بین مهندسان و پیمانکاران با سابقه درخشان و متعهد به رعایت قانون انتخاب می‌کنند تا خسارات احتمالی و ریسک کمتری را متحمل شوند، اقدامی که در نهایت باعث ایجاد رقابت سالم بین پیمانکاران و ارتقای کیفیت ساختمان خواهد شد.
مانی‌فر در ادامه ایجاد ارتباط بین صنعت بیمه و بخش‌های تخصصی مانند وزارت راه و شهرسازی را به شکلی منسجم و سازمان‌یافته از دیگر مزیت‌های این روش جدید دانست و افزود: از آنجایی که پرداختن به مقوله ایمنی در کارگاه‌ها خود به تنهایی در حوزه ساختمان‌سازی دارای اهمیت فراوانی است از ابتدای سال ۹۶ تفاهم‌نامه‌ای را با دانشگاه تهران تحت عنوان نشان تعالی HSE امضا کردیم که طی آن طرح پژوهشی مذکور تبدیل به نرم‌افزار و برای ارزیابی کارگاه‌های ساختمانی به تولیت وزارت راه و شهرسازی به مرحله اجرا رسید.
این مقام مسئول افزود: خوشبختانه امروز با اجرایی شدن این تفاهم‌نامه موفق به پرورش ۱۰۰۰ کارشناس از ادارات کل راه و شهرسازی در سراسر کشور در رده‌های مختلف HSE شدیم که هم‌اکنون قادر به ارزیابی در این حوزه هستند.
وی ادامه داد: این اقدام که درحال حاضر به نحوی ترویجی در کشور دنبال می شود تا کنون موفق به جذب ۸۰ پیمانکار برای دریافت آموزش‌های لازم در این حوزه بوده است که امید داریم این رقم روز به روز افزایش یابد.
مانی‌فر با بیان اینکه با اجرای این دوره‌های اموزشی و ارزیابی‌های صورت گرفته نقاط قوت و ضعف موجود در حرفه و کارگاه‌های ساختمانی گوناگون مشخص و بررسی می‌شود گفت: قطعا با کمک خروجی های به دست آمده می تواینم نقاط قوت را تقویت و ضعف را اصلاح کرده و با تبدیل آنها به شیوه‌نامه و دستورالعمل به ارتقای کیفیت موجود بپردازیم.
مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان همچنین از فعالیت کمیته‌های علمی، فنی و شورای سیاست‌گذاری جهت تحلیل عملکرد برنامه مذکور خبر داد و گفت: قطعا ارتباط بین حوزه سیاست‌گذاری و صنعت بیمه ارتباطی دوسویه است که تقویت آن اثرات بسیار مثبتی بر روند فرآیند ارتقای کیفیت ساختمان خواهد داشت.
وی با تأکید براینکه تلاش داریم تا گواهینامه‌ها و مدارک اخذ شده در این برنامه بر اقدامات پیمانکاران در حوزه‌های مختلف کاری و مناقصات نقش داشته باشد گفت: خوشبختانه طی جلساتی که با شهرداری تهران در این خصوص داشتیم شاهد تمایل بالای این سازمان در برگزاری دوره‌های آموزشی HSE برای پیمانکاران آن بودیم که امید است شاهد همکاری سایر بخش های خصوصی نیز در این حوزه باشیم.
برای خرید و فرش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید
آمار بازار مسکن دیماه ۹۶ در تهران
متوسط قیمت هر متر خانه در بازار مسکن شهر تهران به حدود پنج میلیون و ۲۴۰ هزار تومان رسیده است.
به گزارش ملک رادار و به نقل از ایسنا و نیز پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، تازه‌ترین آمارهایی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران و تا پایان دیماه سال جاری منتشر کرد، نشان می‌دهد که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی به پنج میلیون و ۲۴۰ هزار تومان رسیده که نسبت به آذرماه سه درصد و در مقایسه با دیماه سال قبل ۱۶.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.
خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
حجم معاملات مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در دی ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۹.۵ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند.
این سهم در مقایسه با دی ماه سال قبل ۳.۴ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه ۵ با سهم ۱۳.۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است؛ همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم‌های ۱۱.۲ درصد و ۹.۳ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.
در مجموع ۷۳.۹ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴،۱۰، ۷، ۱، ۳ و ۱۵) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۲۶.۱ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.
تحولات قیمت مسکن
در دی ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵۲.۴ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳ درصد و ۱۶.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.
بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ معادل ۲۷.۳ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۲۰ معادل ۵.۵ درصد تعلق دارد.
در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل ۱۱.۷ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۲۴.۷ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۳ درصد و ۱۳.۱ درصد افزایش نشان می‌دهند.
قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران
تحولات ۱۰ ماهه معاملات مسکن
براساس گزارش ایرنا، در ۱۰ ماهه نخست امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در بازار مسکن شهر تهران به ۱۵۰ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش ۱۲.۲ درصدی را نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۴۷.۵ میلیون ریال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.
وضعیت بازار مسکن ۹۶
دامنه‌های قیمتی مورد تقاضا
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در دیماه سال ۹۶ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۹.۹ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۲۵ تا ۳۰ میلیون ریال و ۳۵ تا ۴۰ میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های ۹.۵ درصدی و ۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.
در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که ۵۶.۶ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۵۲ میلیون و ۴۰۰ هزار ریال) به فروش رفته اند.
متراژ‌های پرطرفدار
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی ماه نیز نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحد‌هایی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵.۳ درصد اختصاص داشته است.
واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳.۳ درصد و ۱۲.۶ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع ۵۰.۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.
ارزیابی داده‌ها براساس سن بنا
بررسی معاملات مسکن نیز نشان می‌دهد که به تفکیک عمر بنا در دیماه امسال از مجموع حدود ۱۹ هزار و چهار واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۹.۵ درصد بیشترین سهم را دارا هستند که در مقایسه با دیماه سال قبل ۳.۴ درصد کاهش داشته و در مقابل سهم واحدهای با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شدند.
معاملات مسکن سن بنا
ارزیابی قدرت خرید مردم
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی واحدهای مسکونی با ارزش ۱.۵ تا ۲ میلیارد ریال با اختصاص ۱۱.۶ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.
واحدهای دارای ارزش ۲ میلیارد تا ۲.۵ میلیارد ریال و یک تا ۱.۵ میلیارد ریال نیز هر کدام با اختصاص ۹.۵ درصد و ۸.۶ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.
در مجموع در این ماه حدود ۵۲.۶ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۴ میلیارد ریال اختصاص داشت.
وضعیت اجاره بهای مسکن
در دی ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در بازار مسکن شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۳ درصد و ۹.۳ درصد رشد نشان می‌دهد؛ ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که اغلب یکساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.
سهم هزینه مسکن شامل اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی بر پایه سال ۱۰۰=۱۳۹۵ معادل ۳۳.۱ درصد است.
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه سال ۱۳۹۶ که برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، در اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه می شود.
برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف ماجعه کنید.
بررسی ابعاد و آثار اقتصادی افزایش احتمالی وام مسکن
بخش مسکن که سهم عمده‌ای از فعالیت‌های اقتصادی کشور را به خود اختصاص داده، به انحای مختلف در رکود چندساله فرو رفت تا ضربه‌گیر تورم باشد، اما غافل از اینکه تحرک اقتصاد را کاهش و رکود را به کل اقتصاد تسری داد. وزیر راه و شهرسازی در جهت رونق بازار مسکن و حمایت از متقاضیان خرید خبر از افزایش وام مسکن از ۱۶۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان و کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به شش درصد داده است. اما با توجه به گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، سقف تسهیلات خرید مسکن در صورتی می‌تواند افزایش یابد که بازپرداخت اقساط در استطاعت متقاضیان مسکن باشد.
با این محدودیت ایجادشده، عملاً تعداد کمتری از متقاضیان توانایی دریافت تسهیلات بیشتر را خواهند داشت. به نظر می‌رسد با توجه به وضعیت بانک مسکن، افزایش مبلغ تسهیلات از قدرت پرداخت آن بانک خارج باشد و این امر نیازمند تامین نقدینگی از سوی دولت است. بارها در بازار پول شاهد بودیم، زمانی که بانک مسکن با مشکل نقدینگی مواجه می‌شد، تعادل بازار به نحوی به هم می‌خورد که منابع از بانک‌هایی که ترازنامه پرریسک دارند و موسسات اعتباری بزرگ روانه بانک‌هایی چون بانک مسکن می‌شد، اگرچه موجب ایجاد بحران در نظام بانکی می‌شد.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
با توجه به لزوم کفایت سرمایه مطمئن و سرمایه پایه کم‌ریسک برای پرداخت تسهیلات، وضعیت مطالبات بانک مسکن ایجاب می‌کند به منظور افزایش توانمندی برای پرداخت تسهیلات، سرمایه بانک افزایش یابد یا نقدینگی آن از طریق دولت در قالب خط اعتباری جدید با نرخ‌های کمتر جبران شود.
از طرفی، کاهش نرخ سود تسهیلات از هشت درصد به شش درصد موجب افزایش ناچیزی در توان خرید متقاضیان می‌شود، به عبارتی، به ازای هر یک درصد کاهش در نرخ سود، مبلغ تسهیلات قابل دریافت به میزان ۹ میلیون تومان افزایش می‌یابد. در شرایطی که هنوز توان خرید متقاضیان به اندازه خرید مسکن نرسیده یا به عبارتی، هنوز نه‌تنها نصف ارزش ملک را ندارند بلکه توانایی بازپرداخت اقساط وام مسکن را نیز ندارند، کاهش نرخ سود تاثیر قابل توجهی در تحریک تقاضای مسکن نخواهد داشت.
شاید در این شرایط دولت از طریق کاهش نرخ سود تسهیلات بتواند توان خرید را نسبتاً افزایش دهد اما در مقابل با افزایش ۱۰درصدی تورم، کل اثر کاهش نرخ سود تسهیلات از بین می‌رود، از طرفی تحریک تقاضا به نوبه خود افزایش قیمت مسکن را به دنبال دارد.
در چرخه حمایتی دولت، چهار عنصر متقاضی، بانک، دولت و فروشندگان ملک وجود دارد، در وضعیت تورمی پیش روی اقتصاد ایران در سال جاری و سال‌های بعد، هزینه اضافی بر متقاضی و بانک و دولت تحمیل شده و صرفاً فروشندگان منتفع خواهند شد.
زیرا متقاضی متحمل تسهیلات بیشتر به ازای متورم شدن قیمت مسکن شده و دولت برای پوشش هزینه ناشی از کاهش نرخ سود تسهیلات یارانه متناظر را به بانک مسکن پرداخت می‌کند، بانک نیز متحمل ریسک‌های اعتباری ناشی از عدم پرداخت اقساط می‌شود. در مجموع این طرح به نظر نمی‌رسد تحرکی در بازار مسکن ایجاد کند.
برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید
