، سال ۲۰۱۸ برای مردم بارسلونا در اسپانیا سال خوبی نبوده است. در عرض ۱۲ ماه قیمت مسکن در این شهر دوست‌داشتنی حدود ۱۷ درصد بالا رفت.
این عدد برای ساکنان دوبلین در ایرلند کمی بیشتر از ۱۱ درصد بوده و لااقل دوبلین‌نشین‌ها می‌توانند خدا را شکر کنند که جای اهالی بارسلون نیستند. مسکن در شانگ‌های چین هم تقریبا ۱۱ درصد گران شده است. افزایش قیمت مسکن در مادرید پایتخت اسپانیا ۱۰ درصد، در پاریس ۹ درصد گزارش شده است.
شهر‌های مسکو در روسیه، کیپ تاون در آفریقای جهانی، میلان در ایتالیا، لس‌آنجلس در آمریکا و استانبول در ترکیه هم رده‌های ششم تا دهم بیشترین افزایش قیمت مسکن در سال ۲۰۱۸ را مال خود کرده‌اند. در آنسوی جدول شاهد افت ۱۰ درصدی قیمت خانه و مسکن در ابوظبی امارات بوده‌ایم.
خانه‌های دوبی و جده عربستان هم پنج درصد ارزان شده‌اند. آمار‌های رسمی نشان می‌دهند نیویورک آمریکا بدترین جا برای اجاره‌نشین‌ها به حساب می‌آید، چون نرخ اجاره ماهانه خانه‌ها در آن دو هزار و ۸۴۴ دلار است. به پول ما می‌شود حدود ۳۸ میلیون تومان. دلتان سوخت؟ شرط می‌بندم دلتان می‌خواهد وضعیت مسکن در پایتخت کشور خودمان را توی همین مدت ۱۲ ماهه سال ۲۰۱۸ بررسی کنیم.
آمار می‌گوید معاملات مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۴۰ درصد کاهش یافته و کمتر خریدار واقعی در بازار وجود دارد؛ با این حال مالکان هر روز فتیله قیمت را بالا می‌کشند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که سایت‌های فروش املاک در این آشفتگی نقش اصلی را ایفا می‌کنند و به خریداران واقعی توصیه می‌کند فریب قیمت‌های کذایی را نخورند.
طبق آماری که مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک از معاملات مسکن کل کشور و شهر تهران طی فروردین ماه ۱۳۹۸ ارائه کرده، خرید و فروش در کل کشور] چهار درصد بالا رفته اما در تهران ۴۰ درصد کاهش یافته است. خسروی علت این کسادی را تعیین قیمت‌های نجومی از طرف برخی مالکان می‌داند که سایت‌های فروش ملک نیز به آن دامن می‌زنند. او می‌گوید که جو فعلی در آینده فروکش می‌کند و قیمت‌ها متعادل خواهد شد.
بر اساس آماری که خسروی ارائه کرد در ۳۱ روز فروردین ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۳۲ هزار و ۲۱ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل چهار درصد افزایش یافته است. تعداد قراردادهای اجاره اما کاهش ۱۷ درصدی نشان می‌دهد. در فروردین ماه امسال ۱۹ هزار و ۸۳ اجاره‌نامه در کل کشور به امضا رسیده است.
اما کسادی بازار مسکن شهر تهران، موضوعی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک، دلیل اصلی آن را اثرپذیری از بازارهای ارز و طلا می‌داند. به گفته خسروی، در فروردین ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۳۹۳۸ قرارداد خرید و فروش در تهران به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۴۰ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین ۵۰۳۷ قرارداد اجاره امضا شده که کاهش ۲۶ درصدی نسبت به فروردین سال گذشته دارد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در مقایسه بازار فعلی با سال ۱۳۹۱ می‌گوید: آن زمان هم با شرایط مشابه حال حاضر مواجه بودیم که به دلیل رشد قیمت‌ها معاملات در تهران پایین آمد اما در شهرستان‌ها نسبتاً خوب بود. بعد از مدتی قیمت مسکن به ثبات رسید و پیش‌بینی می‌کنیم برای شرایط فعلی نیز این مساله رقم بخورد.
در حال حاضر عده‌ای از مالکان قیمت‌ها را به طور دلبخواهی افزایش داده‌اند اما کسی نمی‌خرد. بحمدالله مردم ما باهوش هستند و سمت خانه‌هایی که بالاتر از میانگین منطقه تعیین شده باشد نمی‌روند. این مساله به کاهش معاملات و کسادی منجر شده و انتهای این مسیر به ثبات و یکدست شدن مظنه قیمت منطقه‌ای می‌رسد.
وی با انتقاد از سایت‌های فروش مسکن بیان می‌کند: با توجه به رایگان بودن آگهی در سایت‌ها، نرخ‌های غیرواقعی تعیین می‌کنند و متأسفانه کنترلی هم بر آنها وجود ندارد. به طور مثال یک نفر قیمت خانه خود را متری ۱۲ میلیون تومان تعیین می‌کند، نفر دوم ۱۴ میلیون تومان و نفر سوم ۱۶ میلیون تومان؛ در حالی که تعیین قیمت باید توسط کارشناسان انجام شود ولی اوضاع از دست کارشناسان هم خارج شده است.
خسروی به خریداران توصیه کرد با صبر و حوصله بیشتری در دفاتر املاک جست‌وجو کنند و از کارشناسان دفاتر املاک، مشاوره بگیرند. اگر این کار را انجام دهند قیمت منطقه دستشان می‌آید و می‌توانند با دید بازتری اقدام به خرید کنند.
رئیس اتحادیه املاک در پاسخ به این سوال که چرا برخی دفاتر املاک بر روی آگهی‌های با قیمت‌های بالاتر از میانگین کار می‌کنند، گفت: به هر حال مالکان، قیمت را تعیین می‌کنند. دفاتر املاک وظیفه دارند قیمت واقعی خانه را به مالک بگویند اما مالک این اختیار را دارد که قیمت مدنظر خود را بگذارد و نمی‌توان چیزی را به کسی دیکته کرد. همان‌طور که گفتم مردم باید با استفاده از مشاوره دفاتر املاک، خودشان تشخیص دهند که قیمت خانه مدنظر بالا یا پایین است.
وی با اشاره به برنامه دولت برای تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی گفت: قطعاً اگر مسکن امید عملیاتی شود، جو روانی فعلی تا حد زیادی فروکش خواهد کرد. تاکید می‌کنم که قیمت‌های فعلی کاذب است و باید منطقی شود.
یک اقتصاددان و صاحبنظر در حوزه مسکن شرط افزایش سقف تسهیلات مسکن به ویژه تسهیلات خرید مسکن را تشریح کرد.
تیمور رحمانی، اقتصاددان و صاحبنظر حوزه مسکن اعلام کرد: در شرایط فعلی بنا بر دلایل موجود افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن می‌تواند به تحریک سمت تقاضا برای ورود به بازار ملک کمک کند و بنابراین این اقدام در شرایط فعلی می‌تواند از روش‌های تحرک بخشی به بازار وافزایش تعداد معاملات محسوب شود.
وی افزود: با این حال هر گونه اقدام در این زمینه -افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن- مستلزم در نظر گرفتن ملاحظات خاص خود است که در شرایط فعلی به نظر می‌رسد اصابت تسهیلات به هدف تعیین شده از سایر شرایط و ضرورت‌ها مهم‌تر است.
رحمانی توضیح داد: به این معنا که اگر چه در شرایط فعلی افزایش سقف تسهیلات مسکن می‌تواند یکی از عوامل ترغیب خانوارها برای ورود به بازار مسکن در نتیجه تقویت قدرت خرید و متناسب سازی رقم تسهیلات با سطح فعلی قیمت‌ها در بازار ملک باشد اما مسوولان و سیاست‌گذاران حوزه مسکن ونظام بانکی باید سازوکارهای لازم را اتخاذ کنند تا از طریق اجرا و اعمال این ملاحظات و ساز و کارها، تسهیلات مسکن صرفا صرف خریدهای مصرفی و اصابت به هدف تعریف شده در جهت خانه‌دار شدن خانوارها شود.
وی تصریح کرد: از یک دیدگاه کلی و با توجه به تغییرات مداوم وپی‌در پی قیمت مسکن طی یکسال گذشته هم‌اکنون به شرط آنکه تسهیلات خرید مسکن تنها به متقاضیان واجد شرایط برای خرید واحدهای مسکونی مصرفی پرداخت شود و دست سرمایه‌گذاران، سفته‌بازان و سوداگران از این تسهیلات کوتاه شود، افزایش سقف تسهیلات متناسب با نیاز سمت تقاضای مصرفی و سطح فعلی قیمت فروش واحدهای مسکونی می‌تواند سودمند باشد.
این اقتصاددان و صاحبنظر حوزه مسکن ادامه داد:به این خاطر که در شرایط فعلی ظرفیت ساخت واحدهای مسکونی بیشتر وجود دارد و به شرط وجود تقاضای موثر برای خرید این واحدها، افزایش سقف تسهیلات به صورت غیر مستقیم و با افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن می‌تواند به ترغیب سازنده‌ها به ساخت واحدهای مسکونی متناسب با الگوی غالب تقاضا منجر شود.
وی ادامه داد: از این طریق علاوه بر آنکه بسیاری از صنایع مرتبط با مسکن و ساخت و ساز فعال می‌شوند از آنجا که ظرفیت ساخت واحدهای مسکونی جدید وجود دارد، شکاف فعلی بین تعادل عرضه و تقاضا نیز کاهش خواهد یافت.
رحمانی تاکید کرد: در مجموع این اقدام به شرط در نظر گرفتن و رعایت ملاحظات کارشناسی مربوط به آن نه تنها اهداف مربوط به بخش مسکن همچون تامین واحدهای مورد نیاز متقاضیان مصرفی به واسطه افزایش و تقویت سطح قدرت خرید آنها را برآورده و محقق می‌کند بلکه در مجموع بر کل اقتصاد کشور از طریق فعال‌سازی مشاغل و فعالیت‌های مرتبط با امر مسکن وساختمان در بازار ساخت وساز اثرگذار خواهد بود.
وی گفت:در نهایت در این باره می‌توان چنین جمع‌بندی کرد که از دیدگاه کارشناسی در شرایط فعلی افزایش سقف تسهیلات مسکن به شرط برآورده شدن و تامین همه پیش‌شرط‌ها و ملاحظات می‌تواند منجر به تحریک تقاضا شده و بنابراین زیانی برای بازار مسکن از بابت تحریک سطح قیمت‌ها نیز ندارد؛از سوی دیگر این افزایش باید هدفمند باشد.
رحمانی همچنین اختصاص تسهیلات با سقف بیشتر برای آن دسته از متقاضیان مصرفی بازار مسکن که از سطح درآمدی بالاتری برخوردارند و می‌توانند اقساط بیشتری را در ماه پرداخت کنند را از دیگر راهکارهای تحرک بخشی به بازار مسکن با استفاده از ابزار تسهیلات خرید ملک عنوان کرد و گفت: می‌توان از طریق اعطای اختیار به بانک‌ها و باز گذاشتن دست آنها تسهیلات متفاوتی را برای اقشار مختلف طراحی و پرداخت کرد.
وی تاکید کرد: این اقدام می‌تواند علاوه بر برآورده کردن دست‌کم بخشی از اهداف مورد نظر در بخش مسکن در پاسخ به نیاز تقاضای مصرفی بازار ملک، سایر بازارها ومشاغل را نیز تحت تاثیر قرار داده و آنها را فعال کند.
رحمانی خاطرنشان کرد: این در شرایطی است که با توجه به روندهای تاریخی و سیکل‌های رکود و رونق در بازار مسکن و ساخت و ساز هم‌اکنون به شرط وجود تقاضای موثر در بازار مسکن، بازار ساخت و ساز نیز می‌تواند وارد فاز تحرک و در نهایت رونق شود. با این حال کاهش قدرت خرید در بازار ملک به دلیل جهش‌های مکرر قیمت مسکن موجب شده است هم‌اکنون بازار مسکن بیش از آنکه مورد توجه تقاضای مصرفی باشد از سوی گروه‌های سرمایه‌گذار و سفته‌باز مورد استقبال قرار بگیرد.
اخیراً وزیر محترم امور اقتصادی و دارایی در خبری اعلام کرده‌اند که دولت ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی را در سال آینده در دستور کار خود قرار داده است. چند نکته در این مورد باید مورد توجه قرار گیرد.
آیا دولت‌ها وظیفه دارند نسبت به تامین مسکن اقشار متعلق به دهک‌های پایین درآمدی اهتمام بورزند؟ بسیاری از کارشناسان و کنشگران اجتماعی به این پرسش پاسخ مثبت می‌دهند. دهک‌های پایین درآمدی که حاشیه پس‌انداز آنها امکان تهیه مسکن مناسب را فراهم نمی‌کند، چشم به حمایت دولتی دارند.
مساله اصلی نوع این حمایت و چند و چون مداخله دولت در بازار مسکن است، نه تشکیک در مورد اصل لزوم حمایت. تامین مسکن برای این اقشار در سیاستگذاری‌های وزیر پیشین مسکن نیز وجود داشت. آنچه بر دایره حمایت از مسکن این طیف از اجتماع نقطه پایان می‌گذارد، محدودیت منابع است.
قاعدتاً منابع دولت برای چنین طرح‌هایی از بودجه‌ها و دارایی‌هایی که در اختیار دولت و بخش عمومی قرار دارد، تامین می‌شود. با توجه به شرایط فعلی و تعهدات ایفانشده قبلی به نظر نمی‌رسد که منابع مناسبی برای این نوع پروژه‌های بلندپروازانه در دست باشد.
راه دیگر این است که دولت به استقراض از بانک‌ها یا تحمیل دستوری تامین مالی این نوع طرح‌ها به سیستم بانکی متوسل می‌شود. این دقیقاً همان خطایی است که در مسکن مهر انجام گرفت. کانونی‌ترین مشکل مسکن مهر نه تامین مسکن برای اقشار ضعیف که روش نامناسب اجرای کار بود.
بخش عمده‌ای از منابع تامین‌شده برای طرح مسکن مهر از طریق خط اعتباری در بانک مرکزی تدارک دیده شد که طبیعتاً به افزایش پایه پولی و افزایش قابل ملاحظه تورم منجر شد. در حال حاضر نیز بخش عمده بدهکاری سیستم بانکی به بانک مرکزی مربوط به بانک مسکن است (بیش از ۴۰ هزار میلیارد تومان) که عمدتاً میراث روش تامین منابع برای مسکن مهر در دولت پیشین است.
اساسی‌ترین پرسش در مورد پروژه‌های این‌چنینی به روش تامین منابع مربوط می‌شود. اگر دولتی قادر باشد با منابع کافی برای همه شغل، مسکن، خودرو، لوازم زندگی، بهداشت، آموزش… تامین کند. هیچ‌کس در مقام منتقد ظاهر نخواهد شد، ولی برای همه روشن است که در حال حاضر چنین منابعی وجود ندارد و دولت با کسری بودجه روبه‌رو است و به‌خصوص برای سال آتی پیش‌بینی کسری شدیدتری هم می‌شود.
مساله اصلی اقتصاد این است که چگونه منابع محدود را در برابر نیازهای گسترده به بهینه‌ترین روش تجهیز و مدیریت کرد. تا روشن نشدن محل تامین منابع در پروژه مسکن اجتماعی، تردیدها و پرسش‌ها درباره این طرح خاتمه نمی‌یابد.
سیاستی که در دوره آخوندی به کار گرفته شد (فارغ از میزان همراهی دولت و مجلس) ظاهراً بر به‌کارگیری منابع مالی مردم تاکید داشت. مشارکت مردم، سپرده‌گذاری در صندوق‌های مسکن و خرید اوراق پایه‌های اصلی آن نوع نگرش در حوزه مسکن بودند که فاقد عوارض تورم‌زایی منابع عمومی است.
اگر قرار باشد هزینه ساخت مسکن اجتماعی از طریق استقراض از سیستم بانکی صورت گیرد، طبعاً دست دولت در تخصیص منابع بیشتر باز خواهد بود. اما افزایش پایه پولی و در نتیجه تورم، پیامد اجتناب‌ناپذیر چنین روش‌هایی برای تامین منابع است. هرچند بدهی فعلی بانک مسکن اثرات تورمی مربوطه را ظاهر کرده است، ولی هنوز ترازنامه بانک به شدت نامتوازن است و فشار بیشتر روی سیستم بانکی در شرایط فعلی به مصلحت نیست.
برای کمک به بهبود وضعیت مسکن اقشار ضعیف‌تر می‌توان از تجارب دیگر کشورها در این زمینه بهره برد. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته نیز تامین مسکن برای طبقات کم‌درآمد مورد توجه است و بسیاری از این کشورها در دهه‌های ۵۰ تا ۸۰ سده قبلی، به شیوه‌های انبوه‌سازی در مناطق خاص (تا حدی مشابه با مسکن مهر) روی آوردند
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان خراسان رضوی گفت: ما به تجربه دریافتیم که با کاهش نرخ دلار، قیمت اقلام در بازار کاهش پیدا نکرده، در نتیجه قیمت مسکن از چیزی که هست پایین‌تر نخواهد آمد.
برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
اظهار کرد: با افزایش قیمت دلار، تغییراتی در وضعیت قیمت مسکن داشته‌ایم و از ابتدای سال ما شاهد رشد قیمت‌های مسکن بوده‌ایم که در اواسط تابستان شدت بیشتری پیدا کرد.
وی تصریح کرد: این افزایش قیمت به دلیل افزایش قیمت دلار اتفاق افتاد و به طور طبیعی وقتی قیمت دلار افزایش پیدا می‌کند کلیه اجناس و اقلام ساختمانی از فولاد گرفته که سهم بسزایی در افزایش قیمت‌های مسکن دارد تا اقلام تاسیساتی و غیره افزایش می‌یابد و فروشنده‌ها هم قیمت‌های مسکن را افزایش دادند و در نتیجه قیمت مسکن نیز بالا رفت.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان خراسان رضوی با بیان اینکه به مدت چندسال ساخت و ساز در حال رکود بود، گفت: این رکود بازار مسکن در سال‌های اخیرکاملا محسوس بود و تعداد زیادی از همکاران ما افزایش قیمت‌ها را پیش‌بینی کرده بودند.
پژوم عنوان کرد: اگر بخواهیم وضعیت مسکن را در آینده رقم بزنیم باید گفت نرخ دلار قطعا در تغییر قیمت‌های مسکن موثر است ولی چیزی که ما تجربه داریم این است که در این چند روزه اخیر با قیمت کاهشی دلار مواجه بودیم اما این کاهش قیمت را بازار و اقلام هنوز احساس نکرده‌اند.
رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه سازان خراسان رضوی اظهار کرد: با توجه به این موارد فکر می‌کنم باز هم کاهشی در قیمت مسکن نداشته باشیم و به نظر می‌رسد قیمت مسکن از این حد وحدود پایین‌تر نخواهد آمد.
پژوم بیان کرد: اگر امروز بخواهیم ساختمانی بسازیم برای هر متر ساخت باید مبلغ بالایی مصالح تهیه کنیم و اگر قیمت زمین را به آن اضافه کنیم، در نتیجه قیمت یک واحد مسکن ساخته شده به اندازه همین نرخ کنونی بازار است، در نتیجه فروشنده هم حاضر نیست از آن مبلغ کمتر مسکن خود را بفروشد، بنابراین قیمت‌های مسکن آنچنان پایین نمی‌آید.
وی ادامه داد: متاسفانه در بحث ساختمان و ساخت و سازها ما هنوز در کشور یک ریتم، هارمونی و آهنگ نداریم و کمتر دیده شده که دولتمردان در این زمینه برنامه‌ای داشته باشند.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان خراسان رضوی با اشاره به اینکه ما به ندرت قوانین دقیقی داریم، بیان کرد: برخی قوانین از جمله قوانین پیش فروش دارای نقایصی است و برای اصلاح آن در کانال ساخت و ساز در مجلس شورای اسلامی بحثی مطرح نشده و مورد مشورت قرار نگرفته است.
وی افزود: در خصوص پیش‌فروش مسکن با گران شدن اقلام معضلات و مشکلاتی ایجاد می‌شود و بعضا تعدادی از همکاران ما به دلیل نقص‌هایی که در قانون پیش‌فروش است در این بخش سرمایه گذاری نکردند و از ساخت و ساز خارج شدند.
پژوم یادآور شد: ما قانون داشتیم که در بافت‌های فرسوده وام و تسهیلاتی با نرخ سود پایین داده شود ولی متاسفانه همکاران در بافت فرسوده ساخت و ساز انجام دادند و هرگز دولت به قولش در مورد سوبسید عمل نکرد در حالی که تسهیلات خیلی می‌تواند موثر و نقش‌آفرین باشد.
وی خاطرنشان کرد: در زمان تورم و بالا بودن قیمت ساختمان‌ها، می‌طلبد که وام‌هایی با کارمزد پایین ارائه شود و خریداران هم می‌توانند با قیمت پایین صاحب خانه شوند ولی تا به امروز ما به صورت عملیاتی شاهد این تسهیلات نبوده‌ایم.